주식 투자를 해도 불안, 안 해도 불안하다면?안정적인 투자 베이스를 확보하라!2020년, 세계적으로 주식시장이 폭등했다. 그러다보니 사람들이 모이면 온통 주식 이야기뿐이다. 회사에는 몇 배의 수익을 올렸다는 사람이 있고, 주식에 관심 없던 동네 친구도 오랜만에 만나니 주식 이야기를 끝없이 늘어놓는다. 주식 투자가 일상 속에 깊숙이 자리 잡았음을 체감한다. 저축만으로 티끌 모아 태산이 가능했던 과거와 달리 현재 우리는 저성장·저금리 시대에서 살고 있으니, 이제 주식 투자는 선택이 아닌 필수다. 하지만 주식으로 돈을 벌었다는 사람도 있지만, 반대로 엄청난 손실을 봤다는 사람 또한 쉽게 만날 수 있다. 폭발적인 성장이 기대되어 많은 사람들이 ‘몰빵’ 수준으로 투자하는 4차 산업 관련 주식들은 현재 수익이 나지 않거나, 나더라도 그에 비해 주가가 몇 배, 몇 십 배 고평가되어있다. 이 회사들이 예상대로 성장하지 않는다면 주가는 큰 폭의 하락이 불가피하고, 투자자들은 회복하기 어려운 상황을 맞게 될 수도 있다.그래서 투자를 하려면 필수적으로 위험을 줄이는 안전장치를 마련해야 한다. 안정적인 수익을 건네주는 주식을 기반으로, 폭발적인 성장을 기대할 수 있는 주식에 투자해야 초조한 단기 투자가 아니라 안정적인 장기 투자가 가능해진다. 상위 1% 부자들, 전문가 중의 전문가들이 운용한다는 연기금들은 안정적인 투자 베이스로 ‘리츠’를 포트폴리오에 필수적으로 넣는다. 리츠(REITs) 투자는 ‘부동산을 소유하고 운용하는 회사의 주주가 됨으로써 그 부동산의 간접적인 주인이 되는 것’인데, 관리 부담이 적고 한 번만 고민해서 투자하면 몇 십 년간 꾸준히 수익을 보장해 준다. 안정적인 투자 베이스로는 최고인 것이다.이 책은 개인 투자자 맞춤형 리츠 안내서이다. 리츠가 무엇인지, 개인 투자자는 어떻게 활용해야 하는지 소개하고, 종목을 분석하며, 각자에게 맞는 투자처를 골라준다. 이 책으로 안정적인 투자 베이스를 확보하여 단기 투자의 늪에서 허우적거리지 말고 안정적인 장기 투자의 길에 들어서보자.
한국외국어대학교 경영대학을 졸업한 후 마운틴 자산운용에서 국내 주식운용을, 담배인삼공제회에서 대체투자운용을 담당했다. 지금은 기관투자자의 투자분석툴을 100% 가져와 개인투자자를 위한 이기는 투자, 재산증식을 위한 부의 추월차선 로드맵을 제공하고 있다.
자산운용사와 연기금, 투자관계사와 투자자라는 상반된 입장을 가진 직장을 통해 양쪽의 확연한 차이를 알게 되었고, 그 과정에서 정리된 내용을 전하기 위해 이 책을 쓰게 되었다. 왜 연기금이 리츠 투자에 관심을 가지는지, 왜 개인투자자도 리츠에 투자해야 하는지, 그 구체적인 방법까지를 알게 되면 여러분의 평생투자에 도움이 될 거라 확신한다.
머리말_ 주식이 훨씬 낫지! 리츠는 지루하잖아1부. 상위 1% 부자들이 깔고 시작하는 그것, 리츠1.리츠가 뭐지?2.연기금과 상위 1% 부자들은 왜 리츠에 열광할까3.리츠의 종류 3가지와 상장리츠-자기관리 리츠-위탁 리츠-기업구조조정 리츠-그리고 상장리츠!4.연기금 출신이 다시 쓰는 리츠 투자의 특성 7가지5.리츠와 자주 비교되는 투자방법들-부동산 펀드-부동산 직접투자-배당주6.개인투자자가 리츠에 들어서는 문-방법 1. 증권사 비상장 리츠 상품 투자-방법 2. 상장리츠 투자-방법 3. 미국 상장리츠 투자[알면 좋은 정보] 기관투자자는 리츠를 얼마나 담을까?2부. 리츠는 부동산이다 - 리츠 투자의 핵심1.보여지는 것과 봐야 할 것은 다르다-사는 자와 파는 자의 목적-투자제안서를 보는 3가지 기준 - 자산, 전문용어, 파트너2.오피스 자산 검토 방법｜포인트 1｜ 입지, 한국에서 가장 잘 나가는 오피스 권역은 어디?｜포인트 2｜ 임차인, 집약업종 물건과 정부기관 임차 물건｜포인트 3｜ 가격, 싼 건 이유가 있지만 유난히 비싸다면 따져라｜포인트 4｜ 자산의 연식과 면적, 새것이고 넓을수록 좋다3. 리테일 자산 검토 방법｜포인트 1｜ 입지, 가게는 역시 상권｜포인트 2｜ 임차인, 가게라면 이런 임차인｜포인트 3｜ 투자원금 상환 여부, 내 돈 무사히 돌아올까?｜포인트 4｜ 경쟁물건 분석, 옆에 더 좋은 물건이 있다?4. 물류센터 자산 검토 방법｜포인트 1｜ 투자구조, 새로 짓는 것 or 원래 있던 것｜포인트 2｜ 임차인, 대기업이나 전문 물류업체가 좋다｜포인트 3｜ 인프라, 다양한 물류를 처리하는 곳이 좋다5. 개인투자자라면 독사과, 높은 수익률과 특수목적 자산6. 꾼들의 감언이설, 숫자와 용어-Cap rate(자본환원율), 지금 살까 말까?-IRR 수익률, 통장에 찍힌 배당금이 고시된 수익률과 다르다-DSCR(부채상환계수), 순이익이 없는데 배당? 깡통리츠 구별법-WALE/WALB(잔여 임차기간), 임차기간이 내 배당금-FFO/AFFO, P/FFO, 실적과 기대감 사이-LTV(자산대비 대출 비율), 대출은 방패일까 칼일까?-재간접리츠, 이 용어가 보이면 그냥 접어라-보통주와 우선매수권, 내 돈으로 수리하고, 팔면 네가 갖는다고?-그 외 한 번쯤 읽어두면 투자가 만만해지는 용어들7. 일 잘하는 투자 파트너 고르기 - 자산운용사와 증권사[알면 좋은 정보] 한 건물 안에 소유자가 둘 이상일 경우3부. 리츠는 주식이다 - 국내 상장리츠1. 내 투자 포트폴리오의 몇 %를 상장리츠로 담아야 하나?2. 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 - 부동산 관점3. 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 - 주식 관점4. 개인투자자라면 함정카드, 시가배당율과 기관투자 동향5. 2021년, 될 성싶은 리츠 공모주 투자의 모든 것!｜1단계｜ 시장 조사하기- 공모주 전체 시장, 리츠시장, 개별종목 평가표｜2단계｜ 투자할 리츠 공모주 선택하기｜3단계｜ 증권사 홈페이지에서 투자하기6. 대표적인 국내 상장리츠 종목 분석-롯데리츠 - 롯데 그룹사 자산-NH프라임리츠 - 오피스-신한알파리츠 - 오피스-맥쿼리인프라 - 도로, 교량, 터널, 철도 등의 인프라-코람코에너지리츠 - 주유소-이에스알켄달스퀘어리츠 - 물류센터[알면 좋은 정보] 호텔 부동산 간접투자, 사실과 오해4부. 해외투자, 특히 미국 상장리츠1. 미국 상장리츠는 뭐가 다르지?2. 개인투자자가 손해 보는 가장 큰 원인, 환율3. 믿을 만한 국내외 투자정보 사이트4. 해외 못지않다! 국내 증권사 해외부동산 상품5. 부동산 자산으로 분류한 미국 상장리츠의 성쇄-오피스 자산-리테일 자산-물류센터 자산 -데이터센터&통신 인프라(셀타워) 자산-헬스케어 자산6. 앞으로 더 뜰 미국 상장리츠 종목 분석-DLR(디지털 리얼티 트러스트) - 데이터센터-EQIX(이퀴닉스) - 클라우드 서비스를 갖춘 데이터센터-AMT(아메리칸 타워) - 통신, 5G-PLD(프로 로직스) - 물류센터[알면 좋은 정보] 코로나19가 만든 글로벌 상업용 부동산시장의 현황5부. 2021년 리츠, 개인투자자에게 내밀어진 또 다른 기회1. 리츠업계에서 가장 중요한 외부변수 TOP 3-하나, 금리-둘, 주가-셋, 기타 지표들 - 업황, 연준의 자산매입, 주가지수, 환율2. 코로나19와 2021년 리츠시장-리츠시장의 현황과 미래-임차인의 현황과 미래-지금이 아니면 또 다른 기회는 언제일까?
