기존 건물을 그대로 유지하면서 단지를 새롭게 만드는 리모델링
관련법을 알아야 공사기간을 단축하고 사업비도 절감할 수 있다!

추진위원회부터 시공자 선정, 조합 해산에 이르기까지
공동주택 리모델링 시 반드시 알아야 할 법적 준수사항 총정리

1990년대까지 공급된 공동주택들의 시설이 노후되고, 주차 공간 부족과 낮은 에너지 효율 등의 문제가 최근 불거지고 있는 실정이다. 주거환경에 대한 국민의 취향도 급변했다. 재개발, 재건축 사업에 대한 수요와 사회적 관심은 날로 높아지고 있으나 용적률 제한 등 정부의 각종 규제가 발목을 잡는다. 이러한 현실에서 공동주택 리모델링 사업이 좋은 대안으로 급부상하고 있다. 리모델링은 건물을 허물지 않고 수선하는 것으로, 노후된 공동주택의 성능을 준공 당시의 수준으로 회복하고 건물의 수명을 연장하며 주민들의 거주 환경을 개선하는 사업이다. 정부에서도 리모델링 사업에 대해서는 수요를 반영하여 용적률 및 건폐율, 허용 연한, 주택조합의 권한 등에 있어 각종 규제를 완화하고 있다. 이에 법무법인 을지의 공동주택 리모델링 TF팀 소속 변호사들이 관련법을 낱낱이 파헤쳤다. 노후 공동주택 거주자로서 리모델링에 관심이 있는 독자는 물론, 관련 사업에 진출했거나 진출 예정인 건설사의 실무자들에게 이 책은 좋은 지침서가 될 것이다.

법무법인 을지는 1986년 설립된 1세대 로펌으로서 기본적 민형사, 기업법무, 행정사건은 물론 특히 재건축, 재개발에 특화된 전문성과 노하우를 바탕으로 다수의 선도적인 판례를 이끌어내는 등 도시정비사업의 선두주자로 자리매김하였다. 나아가 공동주택 리모델링에 대한 관심과 필요성을 예측하고 2014년에 최초로 리모델링법에 관한 이론과 실무를 체계적으로 정리한 책을 발간하였으며, 지속적인 연구와 실무경험을 통해 공동주택 리모델링의 활성화에 이바지하고 있다.

머리말

제1장 | 총설 - 박종국 변호사

1. 리모델링의 개념 및 연혁
가. 리모델링의 개념
나. 리모델링의 연혁
(1) 리모델링의 도입배경
(2) 리모델링 관련 주택법령 개정연혁 및 주요내용
(3) 리모델링 대상 15년 이상 경과 공동주택 현황

2. 리모델링의 유형
가. 증축의 유무에 따른 구분
(1) 대수선 리모델링
(2) 증축형 리모델링
나. 증축형 리모델링의 유형
(1) 증축의 방향에 따른 구분
(2) 세대수 증가에 따른 구분
(3) 별도 동의 건축에 따른 구분
(4) 세대 분할 유무에 따른 구분

3. 리모델링 시행자
가. 입주자
나. 사용자, 관리주체
다. 입주자대표회의
라. 리모델링주택조합

4. 증축형 리모델링 추진절차

5. 리모델링과 주택재건축사업의 비교

제2장 | 리모델링 기본계획 - 김시격 변호사

1. 개요
가. 의의
나. 기능
다. 체계상 지위 및 성격

2. 리모델링 기본계획의 수립
가. 리모델링 기본계획의 수립권자 및 대상지역
(1) 수립권자
(2) 대상지역
나. 리모델링 기본계획의 수립기간
다. 리모델링 기본계획의 내용
라. 리모델링 기본계획의 작성기준 및 작성방법
마. 리모델링 기본계획의 수립 절차
(1) 리모델링 기본계획의 입안
(2) 주민공람 및 지방의회 의견 청취
(3) 관계 행정기관의 장과의 협의 및 도시계획위원회 심의
(4) 승인
(5) 리모델링 기본계획의 고시

3. 리모델링 기본계획의 변경 요청

4. 리모델링 기본계획과 사업계획승인

제3장 | 증축형 리모델링 - 김시격 변호사

1. 공동주택 증축형 리모델링의 개념

2. 증축형 리모델링의 유형
가. 증축의 방향에 따른 유형 구분
(1) 수평증축형 리모델링
(2) 수직증축형 리모델링
나. 세대수 증가에 따른 유형 구분
(1) 기존 세대 면적 확장형 리모델링
(2) 세대수 증가형 리모델링
다. 별도 동의 건축에 따른 유형 구분
(1) 기존 건물 증축형 리모델링
(2) 별도 동 건축형 리모델링
라. 세대 분할 유무에 따른 유형 구분
(1) 세대 분할형 리모델링
(2) 세대 불분할형 리모델링

3. 증축형 리모델링과 주택법령의 변천

4. 증축형 리모델링과 주택법령의 적용
가. 증축형 리모델링 전반에 적용되는 규정
(1) 경과 연수
(2) 증축 범위
(3) 1차 안전진단(증축 가능여부 확인을 위한 안전진단)
나. 세대수 증가형 리모델링에 적용되는 규정
(1) 리모델링 기본 계획
(2) 사업계획승인 및 행위허가
(3) 리모델링의 시기 조정
(4) 권리변동계획
다. 수직증축형 리모델링에 적용되는 규정
(1) 허용 요건
(2) 2차 안전진단
(3) 전문기관의 안전성 검토
(4) 구조기준
(5) 감리자와 건축구조기술사의 협력

5. 국토교통부 질의 회신

제4장 | 추진위원회 - 진청아 변호사

1. 추진위원회의 개요
가. 추진위원회의 개념
나. 추진위원회의 법적 성격 및 법률관계
(1) 추진위원회의 법적 성격
(2) 추진위원회의 법률관계

2. 추진위원회의 구성

3. 추진위원회의 조직 및 운영

4. 추진위원회의 업무 범위

5. 설계자의 선정
가. 설계자 선정의 필요성
나. 설계자의 자격(건축법 제23조 제1항)
다. 설계자 선정절차 등
라. 수직증축형 리모델링의 구조기준(주택법 제70조)

6. 추진위원회의 해산(조합설립이후 포괄승계여부 등)

7. 리모델링 사업에 대한 공공지원

8. 국토교통부 질의 회신

제5장 | 건축기준 적용의 완화요청 - 진청아 변호사

1. 건축기준 적용의 완화요청의 필요성과 법적 근거

2. 적용의 완화요청의 시기

3. 적용의 완화요청의 절차

4. 적용의 완화요청을 할 수 있는 기준
가. 대지의 조경(건축법 제42조)
나. 공개공지 등의 확보(건축법 제43조)
다. 건축선의 지정(건축법 제46조)
라. 건축물의 건폐율(건축법 제55조)
마. 건축물의 용적률(건축법 제56조)
바. 대지 안의 공지(건축법 제58조)
사. 건축물의 높이 제한(건축법 제60조)
아. 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(건축법 제64조 제2항)

5. 증축할 수 있는 규모와 기준(건축법 시행규칙 제2조의5)
가. 증축할 수 있는 규모
(1) 연면적의 증가
(2) 건축물의 층수 및 높이의 증가
(3) 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가
나. 증축할 수 있는 범위
(1) 공동주택
(2) 공동주택 외의 건축물

6. 허가권자의 적용의 완화결정

7. 국토교통부 질의 회신

제6장 | 리모델링주택조합 - 노영언 변호사

1. 리모델링주택조합의 설립
가. 리모델링주택조합의 법적 성격 및 법률상 지위
(1) 법적 성격
(2) 법률상 지위
나. 리모델링주택조합설립의 절차
다. 리모델링주택조합설립을 위한 결의
(1) 리모델링주택조합설립을 위한 결의와 리모델링행위허가를 위한 동의의 구분
(2) 리모델링주택조합설립을 위한 결의의 내용
(3) 리모델링주택조합설립을 위한 결의의 요건
(4) 리모델링주택조합설립을 위한 결의의 하자
라. 창립총회
마. 리모델링주택조합의 설립인가
(1) 설립인가의 법적 성격
(2) 조합설립인가 절차
(3) 조합설립인가의 효력
(4) 조합설립인가의 하자

2. 리모델링주택조합의 운영
가. 조합원
(1) 조합원의 의의
(2) 조합원의 자격
(3) 조합원의 수
(4) 조합원의 권리와 의무
(5) 조합원 지위의 변경
나. 조합규약
(1) 조합규약의 의의
(2) 조합규약의 기재사항
(3) 표준조합규약의 효력
다. 조합의 임원
(1) 임원의 구성 및 임기
(2) 임원의 자격 및 선출
(3) 임원의 직무내용
(4) 임원의 해임
라. 총회
(1) 총회의 의의
(2) 총회의 의결사항
(3) 총회 소집 및 결의방법
(4) 조합원 총회의 종류
마. 대의원회
(1) 대의원회의 의의
(2) 대의원의 구성 및 선출
(3) 대의원회의 의결사항
(4) 대의원회의 운영
바. 이사회

3. 국토교통부 질의 회신

제7장 | 안전진단 및 안전성 검토 - 홍석진 변호사

1. 안전진단의 실시
가. 증축형 리모델링의 안전진단
나. 수직증축형 리모델링의 경우
다. 안전진단 실시 기준 및 보고서 제출
라. 비용의 부담

2. 안전성 검토(수직증축형 리모델링의 경우)
가. 건축위원회 심의 시 안전성 검토
나. 허가 신청 시 또는 허가 후 설계도서의 변경이 있는 경우의 안전성 검토
다. 안전성 검토 기준
라. 안전성 검토 결과의 적정성 심의
마. 비용의 부담

3. 재건축사업에서의 안전진단
가. 안전진단의 의의
나. 안전진단의 실시 및 비용부담
다. 안전진단의 대상
라. 안전진단의 실시 절차 및 보고서 제출
마. 재건축사업의 시행여부 결정

4. 국토교통부 질의 회신

제8장 | 시공자 선정 - 차흥권 변호사

1. 시공자 선정의 개요

2. 시공자 선정의 시기

3. 시공자 선정의 방법

4. 리모델링 시공자 선정기준

5. 시공자 선정의 원칙
가. 시공자 선정기준의 적용(제3조)
나. 공정성 유지 의무(제4조)

6. 구체적인 시공자 선정절차와 방법
가. 입찰의 방법(제5조)
나. 제한경쟁에 의한 입찰(제6조)
다. 지명경쟁에 의한 입찰(제7조)
라. 입찰공고(제8조, 제9조)
마. 현장설명회(제10조)
바. 입찰서의 접수 및 개봉(제11조)
사. 건설업자등의 홍보(제12조)
아. 조합등의 총회 의결 등(제13조)

7. 계약의 체결(제14조)

8. 리모델링 시공자 선정기준

9. 국토교통부 질의 회신

제9장 | 매도청구 - 차흥권 변호사

1. 매도청구권
가. 매도청구권의 의의와 법적 성질
(1) 매도청구권의 의의
(2) 매도청구권의 법적 성질
나. 매도청구제도와 재산권 보장의 관계
다. 주택법상 리모델링 결의 요건이 필요한지의 여부

2. 매도청구권의 행사
가. 매도청구의 요건
(1) 리모델링 결의와 조합의 설립
(2) 미동의자에 대한 최고
나. 매도청구권의 행사
(1) 매도청구권자(매도청구소송의 원고)
(2) 매도청구의 상대방(매도청구소송의 피고)
(3) 행사의 기간 등
(4) 행사의 효과
(5) 하자의 치유

3. 매도청구가격의 산정
가. 매도청구가격의 의의
나. 개발이익의 포함여부
다. 매도청구가격 산정의 기준시점
라. 공부상의 표시와 현황의 불일치

4. 매도청구와 부동산의 이해관계인
가. 저당권자가 있는 경우
나. 압류, 가압류가 있는 경우
다. 체납처분이 있는 경우
라. 임차인에 대한 인도청구
(1) 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 경우
(2) 임차권 소멸약정이 있는 경우
(3) 매도청구소송 중의 인도청구
(4) 임차인이 대항요건을 구비하지 못한 경우
(5) 조합설립인가일 이후에 체결된 계약인 경우
(6) 임차인 등의 계약해지권
(7) 리모델링허가 이후의 인도청구
(8) 주택법의 임대차계약 관련 특례규정

5. 매도청구권 행사 후의 절차
가. 인도등단행가처분
나. 인도기한의 허여
(1) 의의
(2) 요건
(3) 절차와 효과
다. 철거 등 리모델링 공사와의 관계

6. 리모델링의 지연과 환매청구권
가. 환매청구권의 의의
나. 주체와 상대방
(1) 주체
(2) 상대방
다. 행사기간
라. 환매청구권이 인정되지 않는 경우
마. 행사의 방법
바. 행사의 효과

7. 매도청구제도의 문제점과 개선방안
가. 매도청구제도의 문제점
(1) 개관
(2) 구체적인 문제점
나. 문제점에 대한 개선방안
(1) 매도청구권 행사기간의 연장
(2) 미동의자의 사업시행자에 대한 신청권의 부여
(3) 매도청구가격에 대한 평가기준의 필요성
(4) 이해관계인에 대한 해결제도 도입

8. 국토교통부 질의 회신

제10장 | 리모델링의 사업계획승인 및 행위허가 - 김시격 변호사

1. 개요
가. 사업계획승인의 대상인 리모델링과 행위허가의 대상인 리모델링
나. 사업계획승인 및 행위허가의 성질
다. 리모델링 행위허가와 사업계획승인의 관계

2. 리모델링 계획(사업계획 또는 행위계획)의 수립
가. 리모델링 계획안의 작성
나. 리모델링 계획에 대한 동의
다. 동의 사항
라. 동의 및 의결 정족수
(1) 리모델링 주택조합
(2) 입주자대표회의
마. 동의의 철회
바. 권리변동계획
(1) 권리변동계획에서 정할 사항
(2) 대지 및 건축물의 권리변동 명세

3. 리모델링 사업계획승인 및 행위허가의 절차
가. 사업계획승인 및 행위허가의 신청
(1) 리모델링 사업계획승인권자 및 신청권자
(2) 사업계획승인신청 및 행위허가의 신청 시기
(3) 신청 서류
나. 심의 및 협의
(1) 통합심의
(2) 도시계획위원회 심의
(3) 협의
다. 리모델링 사업계획승인 및 행위허가
(1) 사업계획, 행위허가의 범위
(2) 기부채납의 제한
(3) 사업계획승인, 행위허가 시기의 조정
(4) 리모델링 허가증명서 발급 및 사업계획승인서 고시, 송부

4. 리모델링 사업계획승인 및 행위허가의 효력
가. 인허가의 의제(집중효)
나. 공사의 착공
다. 사업계획승인의 효력발생 시기
라. 사업계획승인과 사용승인
마. 조합원 등의 사업계획승인처분 취소 청구 가부

5. 리모델링 사업계획승인 및 행위허가의 취소

6. 국토교통부 질의 회신

제11장 | 신탁등기 - 박종국 변호사

1. 신탁등기의 의의
가. 신탁등기의 의의
나. 신탁등기의 필요성
다. 신탁등기의 시기

2. 신탁등기의 법률관계
가. 강제집행 등의 금지
(1) 강제집행 등 금지의 원칙
(2) 예외
나. 신탁의 종료
다. 조합원의 조합에 대한 권리를 목적으로 한 보전처분

3. 신탁등기 절차 등
가. 신탁등기의 신청
나. 첨부서류
(1) 등기신청 시 일반적으로 첨부해야 할 서류
(2) 신탁계약서와 신탁원부
(3) 제3자의 허가, 동의, 승낙서면

4. 신탁계약서

5. 신탁등기 소송

6. 신탁등기와 취득세

제12장 | 리모델링 사업과 주민이주 - 박종국 변호사

1. 리모델링 사업의 주민이주

2. 이주비의 조달방법
가. 시공자가 직접 이주비를 대여하는 방법
나. 조합이 금융기관에서 차입하는 방법
다. 조합원이 금융기관에서 차입하는 방법

제13장 | 건축물 철거 및 착공 - 박종국 변호사

1. 철거

2. 착공
가. 착공신고
나. 착공신고 절차 및 신청서류 등
다. 소유권확보 여부
라. 공사착수기간의 연장
마. 건축공사와 일조, 조망 및 소음, 진동
(1) 건축공사와 일조권
(2) 건축공사와 조망권
(3) 건축공사와 소음, 진동


제14장 | 리모델링 사업에서의 일반분양 - 박종국 변호사

1. 일반분양의 필요성

2. 리모델링사업으로 인해 증가하는 세대수가 30세대 이상인 경우
가. 주택공급에 관한 규칙 적용
나. 입주자 모집 시 소유권 확보
다. 시장, 군수, 구청장의 승인

3. 리모델링 사업으로 인해 증가하는 세대수가 30세대 미만인 경우

제15장 | 리모델링과 감리 - 김시격 변호사

1. 주택건설 공사와 감리 제도 일반
가. 감리의 의의
나. 주택건설공사에 감리제도의 도입 배경
다. 주택건설공사와 감리의 근거 법령
라. 주택건설공사의 감리 관련 용어
마. 리모델링과 감리제도

2. 감리자 지정
가. 개관
나. 주택건설공사의 감리자 자격
다. 주택건설공사의 감리자 지정절차
(1) 감리자 모집 공고
(2) 감리자 지정신청
(3) 적격심사
(4) 감리자의 지정
(5) 감리자 지정 통보
(6) 감리계약의 체결

3. 감리계약
가. 주택건설공사 감리용역 표준계약서
나. 감리계약의 법적 성질
다. 감리계약의 종료
(1) 감리업무의 종료와 감리계약의 종료
(2) 해지에 의한 감리계약의 종료
(3) 당사자의 파산

4. 감리자의 업무
가. 감리자의 업무 범위
(1) 주택건설공사 감리업무 세부기준에 따른 업무 범위
(2) 감리자의 특별 업무
나. 감리원의 배치
(1) 감리원의 배치계획
(2) 건설사업관리를 수행하는 건설기술자의 자격(주택법 시행규칙 제18조 제1항)
(3) 감리원의 배치 기준(주택법 시행령 제47조 제4항)
다. 감리자의 업무 협조
(1) 다른 법률에 의한 감리자의 업무 협조
(2) 건축구조기술사의 업무 협조
라. 업무수행 사항의 보고
마. 위반사항 발견 시의 조치
바. 공사의 착공 및 사용승인과 감리
(1) 사용검사를 신청하는 경우
(2) 임시사용검사신청을 하는 경우
사. 부실감리자에 대한 조치 및 감리자에 대한 실태점검

5. 감리자의 보수
가. 감리자의 보수청구권
나. 감리비
(1) 감리대가의 결정
(2) 감리비 지급기준의 효력
다. 공사감리비의 예치 및 지급
라. 감리계약의 중도 종료와 감리비의 정산

6. 부실감리 등에 대한 제재
가. 등록 말소 등의 요청
나. 벌칙 등

7. 감리자의 손해배상 책임
가. 감리자의 책임과 의무에 따른 책임
나. 감리자와 공사시공자의 손해배상 책임의 관계
다. 감리자의 손해배상 책임 인정 사례
라. 표준계약서에 따른 책임

8. 국토교통부 질의 회신

제16장 | 사용검사 및 입주 등 - 오동준 변호사

1. 사용검사 전 점검절차
가. 주택법 개정에 따른 새로운 점검절차의 도입
나. 사전방문
(1) 의의
(2) 입주예정자의 하자보수요청권
(3) 하자의 범위 및 판단기준
(4) 하자보수의무
(5) 통지
다. 품질점검단
(1) 의의
(2) 구성
(3) 점검대상 및 점검방법
(4) 점검의 효율성 제고
(5) 점검결과에 대한 조치

2. 사용검사
가. 사용검사의 의의
나. 사용검사의 내용
(1) 사용검사 의무자
(2) 사용검사권자
(3) 사용검사의 대상
(4) 사용검사의 절차
(5) 사용검사의 효과
다. 임시사용승인
라. 사용검사 등의 특례에 따른 하자보수보증금 면제

3. 입주(인도)

4. 대지지분과 공용면적에 대한 특례
가. 대지지분에 대한 특례규정
나. 공용면적에 대한 특례규정
다. 세대수 증가형 리모델링에 관한 특례

5. 권리의 확정

6. 사업완료 후 등기 및 공부정리
가. 개요
나. 실무상 등기방법 등

7. 국토교통부 질의회신

제17장 | 하자보수 등 - 오동준 변호사

1. 장기수선계획
가. 의의
나. 수립기준 및 내용
다. 검토 및 조정

2. 장기수선충당금
가. 장기수선충당금의 적립
나. 장기수선충당금의 사용

3. 하자담보책임
가. 일반론
나. 공동주택관리법과 집합건물법의 하자담보책임 내용
(1) 공동주택관리법
(2) 집합건물법
다. 이원화에 따른 문제
(1) 집합건물법과 주택법, 공동주택관리법의 입법연혁
(2) 판례의 태도
(3) 해석에 따른 문제점

4. 국토교통부 질의 회신

제18장 | 조합의 해산 - 홍석진 변호사

1. 조합의 해산

제19장 | 벌칙 및 과태료 - 홍석진 변호사

1. 시공사 선정 관련

2. 설계자, 시공자, 감리자, 사업시행자 관련
가. 설계자, 시공자, 감리자, 사업시행자 관련 벌칙
나. 주택법 제102조
다. 주택법 제104조
라. 주택법 제106조 1항

3. 부정행위 금지 관련

4. 양벌규정 및 벌칙 적용 시 공무원 의제