최근 나홀로 가구 증가와 개발 가능한 토지의 감소로 대규모 아파트단지의 재개발·재건축에서, 오래된 단독주택 등의 재개발·재건축사업이 증가하고 있습니다. 또 1970년대 이후 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 커지고 있어 정부에서는 이러한 주택 수요의 변화와 노후 아파트의 증가 문제를 해결하는 방안으로 도시지역을 계획적·체계적으로 정비하고 재개발·재건축하기 위하여 ?도시 및 주거환경정비법?을 제정하여 시행하고 있습니다.

「재개발사업」이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 「재건축사업」이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

재건축사업은 시행주체에 따라 조합에 의한 사업시행 및 시장?군수 등에 의한 공공시행으로 나뉩니다. 도시?주거환경정비 기본계획이 수립되면 안전진단을 실시하고, 정비계획의 수립을 거쳐 본격적인 사업시행단계로 들어갑니다.

이와 같이 재개발·재건축사업은 계획부터 준공·청산에 이르기까지 여러 행정 절차를 거치도록 복잡하게 되어 있고, 이 절차를 이행하는 과정에서 법령의 해석에 대한 견해 차이로 인한 분쟁 또는 관련 업무 종사자의 법령운영 미숙 등으로 주민의 피해가 지속적으로 발생하여 민원 등의 문제가 발생하여 왔습니다. 이는 추진위원회 또는 조합이 최근 법령개정 내용 및 정확한 법률 적용방법에 대하여 이해가 부족한 것이 중요한 원인 중 하나인 것으로 보입니다.

이 책에서는 이러한 복잡하고 까다로운 법절차를 알기쉽게 체계적으로 풀어 편집하였으며, 아울러 관련되는 관계 법령을 수록하였습니다. 이러한 자료들은 대법원의 판례와 법제처의 생활법령 및 대한법률구조공단의 상담사례들을 참고하였으며, 이를 체계적으로 정리, 분석하여 누구나 이해하기 쉽게 편집하였습니다,

목 차

제1편 재개발사업
제1장 재개발사업은 어떤 절차로 해야 하나요? 4
1. 재개발사업의 개념 4
1-1. 재개발사업이란? 4
1-2. 그 밖의 정비사업 21
■ 재개발사업은 재건축사업과 어떤 차이가 있으며, 추진 절차는 어떻게 진행되나요? 22
2. 재개발사업 절차 23
2-1. 재개발사업 절차 안내 23
2-2. 사업 절차 24
3. 사업준비 25
3-1. 재개발사업 계획 25
3-2. 정비계획 수립 26
■ 정비계획수립 단계에서 주민들의 의견을 전달할 수 있는 방법은 없을까요? 29
■ 제가 살고 있는 지역에서 재개발사업이 추진되고 있는데요. 정비계획의 변경을 제안하는 것이 가능할까요? 29
3-3. 정비구역 지정 30
3-4. 정비구역의 해제 31
■ 재개발사업을 진행하기 위해 조합이 설립된 상태인데요. 정비구역이 해제되면 설립된 조합은 어떻게 되는 건가요? 33
4. 사업시행자 등 34
4-1. 사업시행자 34
제2장 조합설립은 어떤 방법으로 하나요? 41
제1절 조합이 시행하는 경우 41
1. 조합설립추진위원회 구성 등 41
1-1. 조합설립추진위원회 구성·승인 41
1-2. 조합설립추진위원회 조직 46
■ 재개발사업조합을 설립하기 위해 조합설립추진위원회를 구성해야 한다고 하는데, 무엇부터 준비해야 하는지 너무 어렵고 막막하네요. 도움을 받을 수 있는 방법은 없을까요? 47
2. 조합설립추진위원회 운영 47
2-1. 조합설립추진위원회 기능 47
2-2. 조합설립추진위원회 운영방법 49
■ 재개발조합설립추진위원회에 대한 승인을 다툴 수 있는지요? 51
3. 창립총회 및 조합설립인가 52
3-1. 조합의 설립 52
■ 재개발조합설립인가를 위한 동의 정족수를 판단하는 기준 시기는 언제인가요? 55
3-2. 조합설립을 위한 창립총회 개최 56
■ 조합설립인가 사항을 변경하는 경우에는 어떤 절차를 거쳐야 하나요? 58
3-3. 조합의 성립 58
4. 조합의 구성 60
4-1. 조합원 60
■ 무허가건물 소유자도 주택재개발조합의 조합원이 될 수 있는지요? 64
■ 도시계획지정 재개발구역 안에 살고 있는 사람인데 재개발조합이 저는 조합원이 아니라고 합니다. 이러한 경우 어떠한 소송을 제기하여야 하나요? 65
4-2. 조합의 임원 66
■ 재개발사업을 위해 조합임원이 공사업자로부터 뇌물을 받은 경우 조합임원은 어떤 처벌을 받게 되나요? 69
■ 재개발사업조합의 조합원은 어떤 자격이 필요한가요? 70
5. 조합의 운영 71
5-1. 조합원 총회 71
5-2. 대의원회 76
6. 토지등소유자의 동의 79
6-1. 토지등소유자의 동의방법 79
6-2. 조합설립과 관련된 토지등소유자의 동의 80
6-3. 동의자수 산정 82
6-4. 동의의 철회 또는 반대 84
제2절 조합 외의 자가 시행하는 경우 85
1. 주민대표회의 85
1-1. 주민대표회의 구성·승인 85
1-2. 주민대표회의 운영 87
2. 토지등소유자 전체회의 88
2-1. 토지등소유자 전체회의 구성 88
제3절 시공사 선정 92
1. 시공자 선정 방법 92
1-1. 선정 시기 및 방법 92
1-2. 입찰절차 107
1-3. 총회에 상정할 건설업자등 선정 109
1-4. 시공자의 선정 110
2. 시공자 계약 111
2-1. 시공자 계약체결 111
2-2. 계약사항의 관리 112
제3장 사업시행계획은 어떻게 수립하나요? 116
제1절 사업시행계획 116
1. 사업시행계획수립 116
1-1. 사업시행계획서의 작성 116
1-2. 사업시행계획인가 신청 전 절차 118
1-3. 사업시행계획인가의 특례 119
2. 사업시행계획인가 122
2-1. 사업시행계획인가 신청 122
2-2. 사업시행계획인가 123
2-3. 인가사항의 변경 등 124
3. 사업시행계획인가 효과 126
3-1. 다른 법률의 인·허가 등 의제(擬制) 126
제2절 사업시행을 위한 조치 130
1. 토지 수용 130
1-1. 토지 등의 수용 또는 사용 130
1-2. 수용 또는 사용 절차 130
1-3. 재결 132
■ 토지수용에 대해 재결을 한 후에도 이의가 있는 경우에는 어떻게 해야 하나요? 135
2. 거주시설 등 제공 136
2-1. 이주대책 136
2-2. 임시거주시설·상가의 설치 136
2-3. 순환정비방식에 따른 이주대책 138
■ 재개발구역의 토지 또는 건축물의 소유자와 세입자 등을 위한 이주대책이 있나요? 140
3. 손실보상 141
3-1. 영업손실 보상 141
3-2. 주거이전비 보상 142
■ 주택재개발사업에서 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거 이전비보상대상자의 결정기준은 어떻게 되는지요? 143
■ 재개발 조합원이 같은 사업구역 내 세입자인 경우 주거이전비 대상자에 해당하는지요? 144
■ 재개발구역에서 거주하고 있는 세입자도 보상을 받을 수 있나요? 148
4. 그 밖에 조치 150
4-1. 용적률 완화 150
4-2. 지상권 등 계약해지 151
4-3. 소유자 확인 곤란 건축물 등에 대한 처분 153
제4장 분양 및 관리처분은 어떤 절차로 하나요? 157
제1절 분양 등 157
1. 분양공고 및 신청 157
1-1. 분양통지 및 공고 157
1-2. 분양신청 159
1-3. 잔여분 분양신청 161
2. 분양 미신청자에 대한 조치 161
2-1. 손실보상 협의 161
2-2. 현금으로 청산하는 경우 163
■ 분양신청을 하지 않는 경우, 어떤 보상을 받을 수 있나요? 168
제2절 관리처분계획 169
1. 관리처분계획수립 169
1-1. 관리처분계획의 수립 169
1-2. 조합원총회 의결 172
2. 관리처분계획인가 173
2-1. 관리처분계획 인가 신청 173
2-2. 관리처분계획의 인가 173
■ 재개발 대상으로 포함된 건축물은 언제부터 사용할 수 없는 건가요? 177
2-3. 인가사항의 변경 등 177
3. 관리처분계획에 따른 처분 179
3-1. 사업시행으로 조성된 대지 및 건축물 179
3-2. 임대주택의 공급 179
3-3. 지분형주택의 공급 181
3-4. 토지임대부 분양주택의 공급 182
제3절 철거 등 183
1. 철거 및 착공 183
1-1. 건축물의 철거 183
1-2. 철거의 신고 또는 허가 184
2. 착공 신고 184
2-1. 「건축법」에 따른 착공 184
2-2. 「주택법」에 따른 착공 185


제5장 사업비용은 어떻게 부담하나요? 188
1. 사업비 부담 188
1-1. 정비사업비 188
1-2. 부과금 188
1-3. 정비기반시설 등 비용부담 189
2. 비용 보조 및 융자 191
2-1. 국가 또는 지방자치단체의 보조 및 융자 191
2-2. 순환정비사업의 우선지원 192
2-3. 임대주택 인수·공급 비용 지원 193
제6장 사업완료는 어떤 절차로 하나요? 195
1. 준공인가 195
1-1. 준공인가의 신청 195
1-2. 준공인가의 결정 196
2. 준공인가 효과 197
2-1. 준공인가 전 사용허가 197
2-2. 준공인가 등에 따른 정비구역의 해제 198
2-3. 공사완료에 따른 인·허가등의 의제 198
3. 소유권이전 199
3-1. 이전고시 및 등기 199
3-2. 이전고시 효과 201
3-3. 이전고시에 따른 등기 203
4. 청산금 지급 및 산정 203
4-1. 청산금의 지급 및 징수 203
4-2. 청산금의 산정 205
4-3. 청산금에 관한 권리 206
5. 조합해산 207
5-1. 조합의 해산 207
5-2. 조합해산절차 207
제2편 재건축사업 209
제1장 재건축사업이란 무엇을 의미하나요? 212
1. 재건축사업이란? 212
2. “소규모재건축사업”과의 구분 212
3. 재건축사업 소개 213
4. 재건축사업의 내용 215
■ 재건축대상 지역의 주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지요? 218
■ 임대인이 상가건물을 철거. 재건축하는 경우 권리금 보상을 받을 수 있나요? 218
■ 재건축 사업에서 토지의 가치산정방법은? 220
■ 수 개의 동(棟)이 있는 아파트의 재건축결의 방법은? 221
■ 재건축결의에 반대한 구분소유권자 매도청구권 규정이 위헌인지요? 222
제2장 사업준비는 어떤 절차를 밟아야 하나요? 227
1. 기본계획의 수립 227
1-1. 도시·주거환경정비 기본계획의 수립 227
1-2. 기본계획의 수립절차 227
1-3. 기본계획 수립에 따른 행위제한 229
2. 안전진단의 실시 232
2-1. 실시요건 및 절차 232
2-2. 실시여부의 결정 233
2-3. 실시완료 234
3. 재건축사업의 안전진단 실시방법 및 절차 235
■ 재건축 사업을 시행할 수 있는지 안전진단의 실시를 요청하고 싶은데, 누구에게 어떻게 요청해야 하나요? 250
4. 정비계획의 수립 251
4-1. 정비계획의 수립 및 입안 251
4-2. 정비계획의 절차 254
■ 재건축사업을 시행하는 정비구역이 지정되기까지, 주민들의 의견을 반영할 수 있는 절차 등이 있는지 궁금합니다. 256
5. 정비구역 내 행위제한 및 정비구역의 해제 258
5-1. 행위의 제한 258
5-2. 정비구역의 해제 260
5-3. 해제의 효력 등 261
■ 작은 건물을 하나 신축하고 싶은데, 재건축사업 정비구역으로 지정된 곳에 건축해도 될까요? 262
제3장 사업시행은 어떻게 해야 하나요? 264
제1절 조합에 의한 시행 264
1. 조합설립추진위원회의 구성 및 운영 264
1-1. 추진위원회의 구성·승인 264
1-2. 추진위원회의 조직 265
1-3. 추진위원회의 운영 267
1-4. 추진위원회의 구성승인 취소 268
2. 조합설립인가 269
2-1. 조합의 설립 269
2-2. 조합설립인가의 취소 272
■ 조합의 설립인가를 받기 위해서는 정비구역의 토지등소유자들에게 동의를 받아야 하는 걸로 알고 있는데요, 구체적인 방법을 알고 싶습니다. 273
■ 아파트 소유권이 분양회사인 경우 재건축조합의 매도청구권의 상대방은 누가되나요? 274
■ 주택재건축정비사업조합이 현금청산대상자에게 매도청구 가능한지요? 276
■ 재건축조합이 재건축사업을 시행하여 신축한 집합건물의 소유권은 누구에게 귀속되나요? 278
■ 재건축조합이 취득시효 완성 후 등기전, 이해관계 있는 제3자에 해당하는지요? 279
■ 한 개의 부동산을 수인이 공동소유한 경우 유효한 주택재건축조합설립 동의 요건은? 280
■ 의결정족수 미달로 재건축조합설립인가처분무효확인소송 가능한지요? 281
3. 창립총회 282
3-1. 창립총회의 개최 282
3-2. 창립총회의 업무 284
■ 상대방이 법적 제한이 있다는 사실을 몰랐다거나 총회결의가 유효하기 위한 정족수 또는 유효한 총회결의가 있었는지에 관하여 잘못 알았더라도 계약이 무효인지요? 285
■ 상대방이 법적 제한이 있다는 사실을 몰랐다거나 총회결의가 유효하기 위한 정족수 또는 유효한 총회결의가 있었는지에 관하여 잘못 알았더라도 계약이 무효인지요? 287
4. 토지등소유자의 동의 288
4-1. 동의서 작성방법 및 동의요건 288
4-2. 동의자 수 산정방식 289
4-3. 동의의 철회 또는 반대의사의 표시 290
5. 조합의 구성 291
5-1. 조합원 291
5-2. 임원 293
5-3. 정관 297
■ 저희 조합의 조합장은 운영을 독단적으로 하는 등, 조합장으로서 자격이 충분하지 않은 것 같습니다. 조합장을 해임할 수 있나요? 298
6. 조합원총회 및 대의원회 299
6-1. 조합원총회 299
6-2. 대의원회 302
7. 시공자 선정 304
7-1. 시공자의 선정 304
7-2. 선정방식 305
7-3. 시공보증 308
제2절 시장·군수에 의한 사업시행 309
1. 주민대표회의 309
2. 시행자 지정 및 시공자 선정 311
2-1. 사업시행자 지정 311
2-2. 사업대행자 지정 313
2-3. 시공자 선정 314
제3절 사업시행계획인가 316
1. 사업시행계획의 수립 및 인가신청 316
1-1. 사업시행계획의 수립 316
1-2. 사업시행계획인가 신청 317
2. 사업시행계획의 인가 319
2-1. 인가 시 서류공람 및 의견청취 등 319
2-2. 인가 후 경미한 사항의 변경 321
2-3. 인가의 효과 322
3. 매도청구 323
3-1. 조합설립 등에 동의하지 않은 경우 323
3-2. 분양신청을 하지 않은 경우 325
■ 조합설립에 동의하지 않으면 어떻게 되나요? 327
4. 감리자 지정 327
4-1. 감리자의 지정 327
4-2. 감리자의 업무 329
5. 소형주택 건설 및 정비기반시설 설치 331
5-1. 소형주택의 건설 및 공급 331
5-2. 정비기반시설의 설치 332
제4장 관리처분계획은 어떻게 세우나요? 336
1. 분양신청 336
1-1. 분양신청 절차 336
1-2. 분양신청의 통지·공고 336
1-3. 분양신청기간 및 방법 337
2. 관리처분계획의 수립 342
2-1. 수립기준 342
2-2. 경미한 사항의 변경 346
3. 관리처분계획의 인가 347
3-1. 인가절차 및 신청 347
3-2. 계획수립 후 절차 349
4. 인가의 효력 355
4-1. 대지 및 건축물에 대한 처분 또는 관리 355
4-2. 건축물 등의 공급 355
4-3. 건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등 357
■ 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지요? 358
■ 낡은 건물을 철거하고 재건축한 경우 법정지상권의 효력은? 359
사업완료는 어떤 절차를 거쳐야 하나요? 361
제5장 사업완료는 어떤 절차를 거쳐야 하나요? 362
1. 건축물의 철거 및 착공 362
1-1. 기존 건축물의 철거 362
1-2. 착공 364
2. 준공 365
2-1. 준공인가의 신청 365
2-2. 준공검사의 실시 366
2-3. 준공인가 전 사용허가 367
2-4. 준공인가의 효력 369
3. 이전고시 및 청산 370
3-1. 이전고시의 실시 370
■ 주택재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기의무의 존부를 다투는 소송의 법적 성질은? 371
3-2. 이전고시의 효과 373
4. 청산금 징수 및 지급 376
4-1. 청산금 376
4-2. 청산금의 산정 377
4-3. 청산금의 징수 및 지급방법 등 378
4-4. 저당권 설정자의 청산금 지급 381
■ 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력은? 381
■ 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리는 어떻게 주장하나요? 383
5. 조합해산 385
5-1. 조합의 해산 결의 385
5-2. 조합청산절차 385
제6장 사업비용은 누가 부담하나요? 387
1. 사업비용의 부담 387
1-1. 비용부담 387
1-2. 비용의 조달 387
1-3. 정비기반시설의 비용부담 388
1-4. 공사비의 검증 389
2. 재건축부담금의 산정 390
2-1. 재건축부담금이란? 390
2-2. 재건축부담금의 산정기준 390
3. 재건축부담금 등의 징수 396
3-1. 재건축부담금의 부과 및 납부 396
4. 그 밖의 부담금 399
4-1. 광역교통시설부담금 399
4-2. 학교용지부담금 399
■ 얼마 전 납부해야 할 재건축부담금을 서면으로 통지받았는데, 생각보다 많은 액수에 놀랐습니다. 이 부담금이 제대로 산정된건지 이의제기를 하고 싶은데, 방법이 없을까요? 400
5. 그 밖의 사항 401
5-1. 회계감사 및 정보공개 401
5-2. 정보공개 402
5-3. 관련자료의 보관 및 인계 403
6. 공공지원 404
6-1. 정비사업의 공공지원 404
■ 재건축사업의 절차가 어렵고 까다로울 뿐 아니라, 사업진행과정에 많은 문제점들이 있다는 뉴스를 많이 봤습니다. 혹시 재건축사업을 진행하는 데 있어 도움을 받을 수 있는 방법이 있을까요? 406
7. 분쟁조정위원회의 조정 407
7-1. 분쟁조정위원회의 구성 407
7-2. 위원회의 조정 407
부록 : 관련법령 410
- 도시 및 주거환경정비법 410
제1장 총칙 411
제2장 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정 415
제3장 정비사업의 시행 429
제1절 정비사업의 시행방법 등 429
제2절 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등 437
제3절 사업시행계획 등 452
제4절 정비사업 시행을 위한 조치 등 463
제5절 관리처분계획 등 469
제6절 공사완료에 따른 조치 등 480
제4장 비용의 부담 등 484
제5장 공공재개발사업 및 공공재건축사업<신설 2021. 4. 13.> 490
제6장 정비사업전문관리업 <개정 2021. 4. 13.> 495
제7장 감독 등 <개정 2021. 4. 13.> 501
제8장 보칙 <개정 2021. 4. 13.> 509
제9장 벌칙 <개정 2021. 4. 13.> 515
부칙 <제18046호, 2021. 4. 13.> 519