『최원철의 상가투자 바이블』은 상가투자에 대한 기본서이다.
인터넷이나 언론매체 나온 내용들을 정리한 것이 아니라, 저자가 직접 전국의 상권을 돌며 분석하여 얻은 결론을 기술한 책으로, 상가투자자들에게 기준이 될 수 있는 내용을 담았다. 또한 상가투자에 필요한 상가임대차, 상가투자의 함정, 세금 등도 기술하여 이 한권이면 상가에 대한 전반적인 내용을 알 수 있도록 관련 내용을 총 망라하였다.

대학에서 법을 전공하면서 사법고시를 10여 년간 준비했으나, 일과 공부를 병행하다 보니 매번 좌절을 맛보았다. 우연한 기회에 상가분양시장을 알게 되어 분양시장에 뛰어 들었지만 상가부동산을 알지 못하고, 경험 부족으로 이마저도 참패했다. 2001년부터 상가경매 시장에 참여하여 실패도 하고, 성공도 하면서 상가에 대한 경험을 축적하게 되었다. 그러나 상가라는 부동산 특성을 제대로 이해하지 못하여 많은 어려움을 겪으면서 상가라는 부동산에 대하여 많은 생각을 하고 상가답사를 하게 되었다. 필자보다도 더 초보자들이 상가투자를 너무 쉽게 생각하는 것을 보고 부족하지만 필자의 경험과 생각을 전달하기 위하여 상가투자에 관심 있는 사람들을 대상으로 강의를 시작하였고, 상가에 대한 책을 저술하게 되었다. 현재도 상권탐방을 거의 매주 하고 있고, 연구를 계속하고 있다.

[약력]
SJ부동산전략연구소 대표이사
최원철 상가몽땅전략연구소 대표
도서출판 상가몽땅 대표

[활동]
방송 : 서울경제TV, 아시아경제TV, MBN, 한국부동산TV 등 출연
온라인 강의 : 랜드프로(www.landpro.co.kr)
오프라인 강의 : 중앙대, 건국대, 광운대, 항공대, 문성대 등 다수

[저서]
新상가투자보물찾기(매일경제신문사), 명품상가중개실무(매일경제신문사), 상가세무가이드북(공저/매일경제신문사), 상가투자보물찾기(매일경제신문사), 대박상가번성입지(매일경제신문사), 부동산투자입문서(공저/매일경제신문사)

Part 1 상가투자! 그냥 시작하면 된다
상가투자! 쉽게 시작하자 · 29
상가투자가 별건가!!! · 34
1. 상가도 다 똑같지 않을까? · 35
2. 아파트 분석과 상가 분석은 단계가 같지 않을까? · 36
3. 상가투자에 대한 정보와 법령은 어디에 있지? · 37
주거용부동산 가격이 오르면 상가 가격도 오른다? · 40
1. 아파트가격이 높은 단지내상가만 투자하자? · 40
2. 인기 있는 지역의 상가만 투자하자? · 42
상가투자해서 돈만 벌면 되는 것 아닌가 · 45
1. 임대료! 다다익선(多多益善)인 것이 좋지 않은가 · 47
2. 상가는 처분형 부동산이 아니다 · 48
3. 임대인은 바닥권리금을 받으면 안된다? · 52
상가는 입지가 중요할까 아니면 상권이 중요할까? · 56
1. 상가투자도 입지가 가장 중요하지, 다른게 뭐가 있겠어? · 57
2. 입지도 좋고 상권도 좋은 상가만 투자하자? · 59
상가투자 분석은 단계별로 하자 · 63

Part 2 나에게 맞는 상가투자 방법은
상가분양 한번 받아볼까? · 69
1. 상가 분양대행사가 친절하게도 정보를 주네 · 69
2. 분양하는 상가를 먼저 선점하자 · 73
3. 상가 공급량은 절대적으로 문제이다 · 74
공인중개사를 통하여 안전하게 상가를 사자 · 77
1. 좋은 매도 상가를 어떻게 찾지? · 77
2. 매물로 나온 상가는 투자하기 쉽네 · 79
3. 좋은 매물상가는 구하기 어렵다 · 80
나도 경매·공매로 상가투자하자 · 82
1. 경매 · 공매가 최고의 투자방법인가? · 82
2. 소액으로 경매 · 공매상가 투자하자 · 84
3. 경매로 나온 상가는 반드시 낙찰받는다는 보장이 없다 · 87

Part 3 상권!!! 넌 누구냐?
상권이란 놈을 알고 싶다 · 91
역세권상권 / 대학가상권 / 학원가상권, 그래서 어쩌라고 · 94
1. 소비자거리에 의한 상권분류가 도움이 될까? · 94
2. 1차, 2차, 3차상권 분류는 누구를 위한 분류인가? · 95
3. 누구나 아는 상권분류이다 · 96
상권을 내 마음대로 재분류하다 · 99
자연상권은 투자의 기준이 뭘까? · 101
1. 자연상권이 무슨 말이래! · 101
2. 자연상권은 토지가 있지 · 102
3. 자연상권은 상가투자인가 토지투자인가? · 104
어떤 상권을 골목상권이라고 부를까? · 107
1. 이태원상권과 경리단길은 어떻게 다르지? · 107
2. 골목상권은 어떻게 발생할까? · 111
3. 골목상권 내의 상가는 어떻게 접근할까? · 114
계획상권 상가는 어떻게 투자해야 하지? · 115
1. 계획상권이란 말이 뭔 말이래 · 115
2. 계획상권 상가는 토지가 없지!!! · 117
3. 위례신도시와 같은 계획상권의 상가는 임대수익만 보자 · 119
창업자와 투자자의 상권 분석은 같을까 다를까? · 124
1. 창업자상권은 업종에 따라 다르다 · 124
2. 상가투자자의 소비자는 누구지? · 126
4만여 배후세대 상권, 과연 맞는 말일까? · 130
1. 위례신도시 11여만명이 모두 상권일까? · 131
2. 실제 소비자의 범위는 어디까지이지? · 134
항아리상권은 반드시 투자가치가 좋은가? · 137

Part 4 상가와 소비자를 단절시키는 요인들
상가와 소비자를 단절시키는 요인들은
어떤 것들이 있을까? · 143
몇 차선 도로가 상권을 단절시킬까? · 145
1. 8차선 도로 맞은편 편의점을 이용하진 않겠지? · 145
2. 편의점이 8차선 도로 맞은 쪽 이외에는 없네 · 148
3. 편의점 갈 때 무단횡단하자? · 149
공원 옆 상가는 무조건 상권이 좋을까? · 150
1. 일산 호수공원 옆 상가는 무조건 상권이 좋을까? · 152
2. 동네 공원 상권은 어떨까? · 158
3. 수변공원 옆은 무조건 카페거리가 될까? · 160
모든 관공서가 상권 활성화에 도움이 되는가? · 167
1. 변호사 · 법무사가 선호하는 상가는 어떤 상가일까? · 167
2. 세무사들은 세무서 앞 상가에 모여 있겠지 · 170
3. 판교구청! 이럴수도 있네 · 172
4. 주민자치센터와 지구대는 주거지역에 있지 · 176
5. 상권 활성화에 악영향을 주는 관공서는 어떤 것들이 있을까? · 176
병원은 상권 활성화에 얼마나 도움이 될까? · 178
1. 몰라도 그만 그러나 알면 좋은 의료기관 분류 · 178
2. 대학병원 앞은 상권이 너무나 좋다? · 179
3. 병원 등은 상권 활성화에 전혀 도움이 안되지 · 182
4. 우리가 자주 가는 의원 옆의 상가는? · 184
학교 앞 상가가 좋을까 아파트 앞 상가가 좋을까? · 186
1. 초 · 중 · 고등학교가 소비자를 단절시킨다 · 186
2. 대학교 상권을 활성화시키는 소비자는 누구일까? · 188
전자대리점! 있어도 그만, 없어도 그만 · 191
1. 전자대리점이 인근 상권을 활성화시킨다고? · 191
2. 전자대리점은 유동인구가 필요없다 · 193
은행이 있는 건물은 무조건 투자가치가 좋다? · 196
1. 은행이 소비자를 유인하는 것은 옛말 · 196
2. 은행이 영업하던 상가가 경매로 나왔네, 대박!!! · 197
숙박시설과 위락시설은 상권의 완성인가? · 200
핵심은 충동형 업종이냐 목적형 업종이냐이다 · 205

Part 5 철도가 상권을 무조건 확장시키는가?
철도를 내 마음대로 분류했다 · 211
경전철은 상권에 도움이 안되는데 · 214
1. 경전철이 도대체 어떤 전철이지? · 214
2. 경전철은 상권과 관계가 없다 · 215
전철에 의한 상권 확장과 활성화는? · 221
1. 신설 전철 역세권은 언제나 상권이 확장된다? · 221
2. 빨대효과가 있는 상가를 투자하자!!!! · 223
3. 인근 전철 개통으로 상권이 약화되었네 · 229
KTX/SRT 역세권 상가는 언제 상권이 형성되나? · 232
1. KTX/SRT 승객들은 하차 후 어디로 가지? · 232
2. KTX/SRT 역세권 상업지역 위치는 어디일까? · 234
GTX가 개통되면 모든 신설역 앞 상권이 활성화될까? · 240
1. GTX 철도가 도대체 어떤 철도지? · 240
2. GTX 개통으로 얼마나 상권이 활성화될까? · 242

Part 6 대형상업시설의 상권의 영향은?
대형상업시설을 내 마음대로 세분화하다 · 251
백화점이 새로 입점했다. 상권이 좋아지겠지!!! · 253
1. 백화점 입점으로 상권이 좋아지기도 하고 나빠지기도 하고! · 253
2. 백화점도 빨대효과가 있구나 · 256
이번에는 대형마트이다 · 260
1. 대형마트는 별거 아니네! · 260
2. 정말 조심해야 되는 대형마트 옆 상가는? · 262
새로운 트렌드! 복합쇼핑몰이 주는 상권의 영향은? · 264
1. 하남 스타필드는 어디 상권을 활성화시킬까? · 264
2. 고양 스타필드 근무자들은 어디 가서 소비를 할까? · 267
이케아와 코스트코가 주는 상권 영향은? · 269
1. 이케아는 상권에 영향 없지 · 269
2. 코스트코는 상권에 더 영향이 없지 · 270
영화관이 있으면 무조건 투자 콜??? · 273
1. ‘샤워효과’가 뭐지? · 273
2. 영화관이 상층부에 입점한 건물이 무조건 좋은 것은 아니다 · 275

Part 7 입지와 동선은 형제이다
좋은 입지는 어떤 입지일까? · 283
1. 입지! 너는 누구냐? · 283
2. 어떤 상가가 접근하기 어렵지? · 287
3. 어떤 상가가 눈에 잘 안보일까? · 289
4. 가시성과 접근성을 극복하게 하는 업종, 즉 아이템 · 291
사람들은 어디로 걷지? · 293
1. 동선이 뭐지? · 293
2. 소비자들이 동선을 선택할 때 원칙이 있을까? · 296
3. 여기가 주동선일까 보조동선일까? · 298

Part 8 상가마다 얼굴과 체격이 다르지
상가는 체격이 어느 정도가 적정한가? · 305
상가 얼굴인 전면의 적정한 길이는? · 307
이런 것도 체크하고 투자하자 · 309
1. 상가가 어떻게 생겼지? · 309
2. 상가가 건물에서 어디에 있지? · 311
3. 기둥이 없는 것이 당연히 좋지 · 311
4. 키는 클수록 좋다 · 312
5. 간판을 설치할 수 있는가? · 312
6. 주차장이 넓으면 임대 놓기 좋지 · 313
7. 상가 얼굴에 화장을 할 수 있을까? · 313

Part 9 이것도 모르고 상가투자한다고?
상가 건축물의 용도로 인하여
임대가 제한되는 경우 · 317
1. 모든 건물에는 건축물의 용도가 정해진다 · 318
2. 자유업종이 뭐고 비자유업종이 뭐지? · 320
3. 제1종근린생활시설 건축물용도에 임대가 가능한 업종들 · 324
4. 제2종근린생활시설 건축물용도에 임대가 가능한 업종들 · 329
교육환경보호구역 내 상가의 임대가 제한되는 경우 · 337
1. 교육환경보호구역이 뭐지? · 337
2. 어떤 업종이 보호구역에서 제한되는가? · 339
3. 어떤 학교들이 교육환경보호구역 대상 학교이지? · 341
4. 유치원과 대학교의 상대보호구역에 입점할 수 있는 업종들 · 341
한 건물 내에서 임대가 제한되는 업종들 · 343
1. 무슨 법에 이런 조항이 있는거야? · 343
2. 노래방하고 수학학원은 같은 건물에 있을 수 없다 · 344
3. 사유재산권을 너무 침해하는 거 아닌가? · 345
계단개수에 의하여 임대가 제한되는 경우 · 347
1. 계단이 1개만 있으면 임대가 안된다? · 347
2. 계단이 2개 이상 있어야 임대가 되는 업종들 · 348
업종지정으로 인하여 임대가 제한되는 경우 · 350
1. 분양계약서상으로 업종을 지정할 수 있다 · 350
2. 관리단 규약으로 업종 지정과 제한이 가능할까? · 355

Part 10 성격이 다른 상가 형제들
상가 형제들이 누구 누구 있지? · 359
학원이 들어갈 수 있는 근린상가! 어떻게 투자할까? · 361
1. 근린상가가 뭐지? · 361
2. 근린상가는 이렇게 투자하자 · 362
미용실 들어오는 아파트 단지내 상가, 투자할까? · 373
1. 누구나 아는 아파트 단지내상가 · 373
2. 단지내 상가 공급자는 · 374
3. 단지내상가는 이렇게 투자하자 · 375
편의점이 입점하는 주상복합상가 투자할까? · 380
1. 여기저기 있는 주상복합상가 · 380
2. 주상복합상가! 이렇게 투자전략을 세우자 · 381
사람들이 몰리는 중심상업지역 상가를 투자해볼까? · 385
1. 중심상업지역 상가란 · 385
2. 중심상업지역 상가는 이렇게 판단하자 · 386

Part 11 상가투자자가 반드시 알아야 할 상가임대차
상가건물임대차보호법 정도는 알아야지 · 393
1. 어떤 법 조항들이 있지? · 394
2. 어떤 건물에 상가임대차법이 적용될까? · 396
지역별 환산보증금을 계산해보자 · 400
1. 지역별 환산 보증금이 뭐야? · 400
2. 부가가치세도 환산보증금 계산시 포함된다? · 401
소유자가 바뀌어도 계속 장사를 할 수 있을까? · 406
1. 사업자등록을 하면 소유자가 바뀌어도 장사할 수 있다 · 406
2. 임차인님!! 사업자등록을 하지 않으셨네요 · 407
3. 대항력 효력은 내일 0시부터 생긴다 · 410
4. 보증금 1억/월차임 1천만원 임차인도 새로운 소유자에게 대항할 수 있을까? · 410
임차인이 장사를 더 하겠다고 한다 · 412
1. 계약갱신요구권이 뭐야? · 412
2. 계약갱신요구권은 아무 때나 할 수 있을까? · 412
3. 계약갱신요구를 거절할 수 있다 · 414
4. 계약갱신요구는 몇 년간 행사할 수 있는가? · 418
5. 계약갱신을 요구하면 그 후 임대차기간은 무조건 1년이다 · 421
6. 전차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 · 422
아무 말 없이 계약기간이 지나가버렸네 · 424
1. 묵시적갱신이 뭐지? · 424
2. 계약 내용 변경 통지가 없어야 묵시적갱신이 된다 · 424
3. 10년이 넘어도 묵시적 갱신이 인정될까? · 426
4. 묵시적갱신인 경우 계약해지는 누가 하지? · 427
임대인이 월세를 올려달라고 하네 · 429
1. 차임증감청구권이란 뭐지? · 429
2. 월세를 올릴 수 있는 경우를 보자 · 430
3. 월세를 얼마까지 올릴 수 있지? · 431
4. 보증금은 올릴 수 없을까? · 433
임차인이 월세를 입금 안하네 · 436
1. 그래! 계약갱신요구를 거절하자 · 436
2. 좋아! 상가임대차 계약 해지 통보를 보내자 · 438
임대인은 임차인의 권리금을 보호해줘야 한다 · 439
1. 권리금이 참으로 문제다 · 439
2. 임차인의 권리금은 보호된다 · 442
3. 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안된다 · 445
4. 임대를 주지 않을 계획인 경우에는 신규임차인과 계약을 거절할 수 있다 · 448
5. 이런 상가는 권리금 보호가 안된다 · 450
6. 차임 연체 등 임차인의 과실이 있으면 권리금 보호 안된다 · 452
7. 건물주도 권리금을 받을 수 있다 · 453

Part 12 상가투자자가 반드시 알아야 할 세금들
이런 세금이 상가에서 발생한다 · 457
1. 취득세 · 457
2. 부가가치세 · 458
3. 종합소득세 · 458
4. 재산세 · 458
5. 양도소득세 · 459
상가취득시 취득세율은 얼마이지? · 460
1. 상가취득세는 4%만 납부하면 될까? · 460
2. 중과세율이 적용되는 상가는 어떤 것이 있을까? · 461
부가가치세! 반드시 알아야 한다 · 464
1. 부가가치세가 도대체 뭐야? · 464
2. 어떤 부동산에 부가가치세가 부과될까? · 465
3. 부가가치세는 거래 단계마다 부과된다 · 468
누구를 부가가치세법에서 사업자라 하는가? · 470
1. 누구를 사업자라고 하지? · 471
2. 사업자도 여러 종류의 사업자가 있다 · 471
3. 일반과세자와 간이과세자는 어떤 차이가 있을까? · 472
상가 분양 받으면 일정금액을 돌려준대 · 474
1. 부가가치세를 돌려준다고 · 474
2 환급은 2가지가 있다 · 475
3. 무조건 환급해 주지는 않겠지 · 476
4. 환급받고 간이과세자로 전환하자. 괜찮겠지 · 478
월세에 대하여 무조건 부가가치세를 납부해야 한다 · 480
1. 부가가치세 계산 기준이 뭐지? · 480
2. 부가가치세는 매입세액을 빼고 납부한다 · 482
상가를 팔 때도 부가가치세를 납부해야 한다 · 484
1. 상가 매매가에 대하여 부가가치세를 내는 것은 아니다 · 484
2. 간이과세자도 부가가치세를 낼까? · 485
포괄양수도로 거래하면 부가세를 납부하지 않는다 · 487
1. 포괄양수도로 거래하면 재화의 공급이 아니다 · 487
2. 어떤 경우에 사업포괄양수도가 성립할까? · 488
상가를 갖고 있으면 재산세도 내야 하네 · 491
1. 상가 재산세의 표준세율은 얼마지? · 491
2. 재산세가 중과되는 경우도 있네 · 492
3. 재산세는 언제까지 납부해야 하나? · 492
월세를 받으면 종합소득세가 증가하는구나 · 493
1. 종합소득세란? · 493
2. 종합소득세에 포함되는 소득은? · 494
3. 단독명의인 경우 소득세가 얼마이지? · 495
4. 공동명의인 경우 소득세는 얼마일까? · 497
상가 처분하면 양도소득세도 내야지 · 500
1. 상가 양도소득세 세율은 얼마일까? · 500
2. 양도소득세 얼마 내야하나? · 501
3. 상가취득비용에 대한 양도소득세 필요경비 해당 여부 · 502