합법적으로 절세하면서
1가구 1주택으로 임대사업자 되는 방법

* 건물가치 48억 원, 임대소득 월 1,000만 원으로 동일하게 가정 시
* 다주택자에 비해 연간 1억 2,000만 원의 절세 효과!
* 2년 만에 건물 4채 소유하며 매달 1,000만 원 이상의 임대소득과 수익률 24% 달성

대한민국 평균 연봉 3,800만 원, 서울 아파트 평균가는 12억 원…. 작고 소중한 월급을 어렵게 어렵게 모아 아파트를 구입했다고 가정해보자. 내 명의의 아파트가 2억 원쯤 올랐다고 해도 마냥 좋아할 수 없다. 내 아파트가 오르면 다른 아파트도 똑같이 오르기 때문이다. 물가상승률을 고려했을 때 자산가치가 겨우 ‘보존’만 된 셈이다. 실거주할 목적의 집, 즉 아파트에 재산 대부분을 묶어놓는 행위는 투자 관점에서 보자면 중대한 실책이다.

그런데도 우리는 통상 ‘내 집 장만’이라고 하면 대부분 아파트 구입을 생각한다. 《나는 집 하나로 실거주하면서 월세도 받는다》의 저자 정일교 소장은 “이제 아파트가 아닌 다른 형태의 집을 이야기해야 한다”고 오래 전부터 주장해왔다. 바로 “직접 거주할 수 있으면서 임대수익도 얻을 수 있는 다가구주택”이다. 정 소장은 무일푼으로 시작해 2년 만에 건물 4채를 소유하며 매달 1,000만 원 이상의 임대소득을 올리며 자신의 지론을 실제로 증명했다.

다가구주택은 다주택자에 대한 종합부동산 등 세금이 부담스러운 지금 시기에 딱 알맞은 투자 대상이기도 하다. 1가구 1주택으로 합법적 절세를 하면서도 임대소득을 올릴 수 있는 것이다. 건물가치 48억 원, 임대소득 월 1,000만 원으로 동일하게 가정 시 다주택자에 비해 연간 1억 2,000만 원의 절세 효과가 있다. 부동산은 세금으로 시작해 세금으로 끝난다고 말한다. 이 책은 소액으로 시작해 높은 수익률을 노릴 수 있는, 가장 경제적이고 현명한 투자의 길을 안내한다.

들어가며 | 부동산을 공부하고 돈에서 자유로워졌다

1장 지금이 투자 적기

수익형 부동산의 시작과 끝은 세금
아파트 시세는 전혀 중요하지 않다
매매 차익형 투자 vs 임대 수익형 투자
돈이 없을수록 다가구주택을 사라
나에게는 몇 개의 파이프라인이 있는가
인구가 줄어들면 부동산이 하락한다?

2장 집값은 결국 땅값

‘부동산=아파트’라는 잘못된 공식
내 돈 0원으로 건물주가 된 젊은 부부
월급 모아서 부자 된 사람 없다
건물을 ‘도매가’로 살 수는 없을까?
아파트 분양보다 좋은 ‘택지 분양’
아파트에 묶인 대한민국 노후 자금
갭투자가 ‘단타’라면 다가구는 ‘가치투자’

3장 같은 투자, 다른 수익률

부동산 수익률 이해하기
첫째도 ‘대지지분’ 둘째도 ‘대지지분’
건물 보수, 월세 미납… 리스크 관리
물가상승률을 이겨내야 진짜 승리자
건물 가치를 결정하는 리모델링
상가는 하이 리턴, 하이 리스크
임대사업자가 알아야 할 세금 지식

4장 돈 벌 타이밍은 준비된 사람에게만 보인다

건축 시장이 있는 곳에 투자 기회가 있다
당신이 건물주가 되지 못하는 가장 큰 이유
구도심 상가주택 vs 신도시 상가주택
택지지구의 ‘가구수 제한’을 조심하라
돈 되는 부동산을 찾아내는 안목
진짜 부자는 아파트를 사지 않는다
부동산 투자의 성적표는 ‘수익률’

5장 해본 사람만 아는 실전 전략

다가구주택의 가격 결정 요소
딱 6개월만 투자해서 건물주가 되어보자
돈 버는 상가주택의 네 가지 공통점
상가주택용 부지를 고르기 위한 조건
원룸과 고시원 중 무엇이 유리할까?
1층은 카페, 2층은 사무실, 3층은 원룸, 4층은 거주
수익률 극대화하는 ‘역발상 투자기법’
구축보다 신축이 대출에 유리하다

6장 내 인생을 바꿀 유일한 승부수

주거는 남향, 상가는 북향
예비 건물주가 되기 위한 절차
상황별·금액별 투자기법 총정리
택지에 투자하기 전 꼭 알아야 하는 것
죽어라 일해서 월 200… 월급노예 탈출하기
대출금액보다 수익률과 공실률을 두려워하라

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