부동산 대책만 수십 번, 전 세계 유례없는 규제 속
시장주의자 심교언 교수의 관전기

“규제로 가득 채운 文정부 부동산 정책 5년 이것은 역사에 기록되어야 한다!”

한쪽은 부작용을 걱정하고, 다른 쪽은 오히려 더 강한 정책 개편안을 주문한다.
시장을 ‘정상화’시키는 데 좌파냐 우파냐에 따라 그 내용이 극도로 달라진다.
하나의 현상에 대해 각 신문사가 이슈를 다루는 태도도 아주 다르다.


“이 모든 과정을 기록하는 것이 학문적 도리”
제20대 대통령선거가 목전으로 다가온 가운데, 현 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하는 심교언 건국대 부동산학과 교수의 『광기의 실험, 시장의 반격』이 출간됐다. 지난 5년여 문재인 정부가 내놓은 정책을 분석하고, 이에 대한 언론과 시장의 반응을 비교하면서 개인적인 견해를 담았다. 심 교수는 “부동산 관련 전공자로서 최근 몇 년간 우리나라에서 나타난 현상은 과거 2차 세계대전 직후 정도를 제외하면 찾아보기 힘든 사례”라며 “이 모든 과정이 어떻게 진행되는지를 기록으로 남기는 게 후학들에 대한 학문적 도리”라고 집필하게 된 이유를 밝혔다.
이번에 출간된 1권 <비정상의 정상화>는 문 정부 5년 중 2017~2018년 사이의 부동산 정책과 시장 영향을 다뤘다. 이전 박근혜 정부의 마지막 정책인 2016년 11.3 대책의 영향권인 2017년 1월부터의 자료도 담아, 5월 시작한 문 정부에 미친 영향도 고려했다.

2차 세계대전 직후에나 가능했던 전례 없는 대책들, 그 실험의 기록
‘전월세상한제, 계약갱신청구권, 도시재생뉴딜, 민간택지 전매제한 강화, 투기과열지구 지정, 재초환 시행, LTV·DTI 강화, 양도소득세 강화, 자금조달계획 의무화, 민간택지 분양가상한제, 가계부채종합대책, 신DTI·DSR 도입, 주거복지로드맵, 공적주택 100만 가구 공급, 임대주택등록 활성화, 재건축 안전진단 강화, 신혼·청년 주거지원, 신혼희망타운 확대, 투기지역 추가 지정, 종부세 인상 및 과세대상 확대, 수도권 주택공급계획, 3기 신도시 발표 ……’
지난 5년간 일일이 거론하기도 힘들 만큼 많은 부동산 대책이 쏟아졌다. 경제학적 논리가 부족하고, 내놓는 대책끼리 충돌하기도 한다. 실험인지 증명인지 알 수 없는 대책들은 결국 정부의 의도와는 반대로 부동산 시장의 급격한 상승을 불렀다.
심교언 교수는 본문 곳곳에서 정부 정책을 분석·인용하고, 비슷한 해외 사례를 들어 비교한다. 그는 경제학적 논리와 자유시장주의 관점을 견지하는데, 이 기간 우리나라의 부동산 대책과 시장의 반응은 가히 ‘실험’에 가깝다고 말한다. 이 책을 실험의 기록이라 부르는 데는 그러한 이유에서다.

부동산 시장 ‘정상화’에 대한 엇갈린 정의,
좌파와 우파의 논리를 비교하는 재미
『광기의 실험, 시장의 반격』은 저자의 비판적인 주장을 줄줄이 늘어놓는 책이 아니다. 그보다는 조선일보와 한겨레신문으로 대변되는 좌파? 우파의 시각을 상세하게 인용하는 데 많은 지면을 할애하고 있다.
이를테면 보유세 개편을 골자로 한 2018년 6.22 대책에 대해 다음날인 6월 23일 자에 두 신문은 같은 대책에 대한 다른 시각을 선명하게 보여준다. 조선일보가 “대출 막고 금리 오르고 종부세 조이고, 부동산 3중고”라면, 한겨레신문은 “공시가 손 안대고, 고가 1주택 봐주고, ‘누더기 개편’되나”다. 한쪽은 부작용을 걱정하고, 다른 쪽은 오히려 더 강한 정책 개편안을 주문하고 있다.
저자는 이 같은 시각차를 ‘정상화’에 대한 관점 차이로 해석한다. 그는 “우파 성향 정권은 세금 인하와 규제 완화 등 친시장 정책을 ‘정상화’라고 명명하고, 좌파 정권은 세금 인상, 규제 강화 등을 ‘정상화’라 부르는 경향이 있다”고 설명한다. 그는 좌우 대표 언론인 조선일보와 한겨레신문의 논조를 대비하며 독자들에게 이렇게 말한다.
“하나의 현상에 대해 각 신문사가 이슈를 다루는 태도가 달라 독자들도 많이 혼란스러울 것이다. 좌파적 시각과 우파적 시각에 왜 차이가 있는지, 어떤 방식으로 접근하는지를 파악하는 것도 흥미로울 것이다. 과연 무엇이 당시 상황에 적절했는지는 독자 여러분께서 잘 판단하시길 바란다.”

건국대학교 부동산학과 교수
서울대학교 도시공학과를 졸업했고 동 대학원에서 석사학위와 박사학위를 받았다. 전남 경제자유구역개발 자문위원, 국무총리실 세종특별자치시 자문위원회 전문위원, 인천광역시 도시재생정비위원회 위원, 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원, 국방부 정책자문위원 등을 역임하며 다수의 국책사업에 참여했다. 국토도시계획학회 이사, 한국부동산분석학회 이사 등을 역임하며 PF 사업에 관한 연구를 다수 진행했다. 언론사 기자들이 가장 많이 찾는 부동산 전문가이다. 주요 저서로는 『공간이 고객을 만든다』『대한민국 부동산 전쟁』『부동산 왜? 버는 사람만 벌까』 등이 있다.

머리말
1장. 세계적 실험의 서막
2장. 첫 번째 실험, 정책에 대한 불안?
3장. 광풍의 서막
4장. 다주택자의 자금줄을 끊어라
5장. 서민을 지원하라
6장. 이제는 재건축도 손을 봐야…
7장. 토지공개념, 종합부동산세 그리고 공급
8장. 이젠 보유세다
9장. 규제 강화와 드디어 언급되는 공급
10장. 지금까지의 규제는 잊어라