한국 및 미국 세무사(EA). 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사학위를 받았다. 세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 16년 동안 ㈜미래에셋증권에서 VIP고객의 세무컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다. 동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’, 국세청 블로그에서 전문가 칼럼을 연재한 바 있으며, 중앙일보 자산 리모델링 자문위원으로 활동하고 있다.
16년 동안 3,000명이 넘는 투자자와 심도 있는 상담을 진행하면서 고액 자산가들은 물론이고 일반인들이 가장 궁금해 하는 세금이 무엇인지, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드는 무엇인지 알게 되었다.
이 책 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 그간의 상담경험을 녹여 절세법을 자세히 다루고 있으며, 독자들이 궁금해하는 사항을 시원하게 해결해준다.
양도세의 기본개념부터 1세대 1주택 양도세 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자가 알아야 할 세금 등 주택 세금을 총망라했으며, 최근 확대되고 있는 분양권·입주권, 재개발·재건축, 토지보상에 대한 세금, 그리고 자산가들의 관심이 커지고 있는 상속·증여, 해외 부동산 투자에 대한 세금도 포괄적으로 다룬다.
또한 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세사례를 구체적으로 살펴줌으로써 누구나 부동산 세금을 쉽게 이해할 수 있게 했다.
머리말_부동산 절세의 모든 것한눈에 보기_부동산 절세 14가지 핵심전략1장 양도세, 아는 만큼 아낀다01 부동산 세금 한눈에 보기부동산 세금 삼총사02 부동산 세금의 꽃, 양도세재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다양도세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다양도세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유03 양도세 과세대상은 무엇이 있을까?분양권이나 권리금, 양도세 내야 할까?양도세는 열거주의 세금부동산 양도세 과세대상 알아보기04 양도세 구하는 4단계 과정1단계 양도차익 구하기2단계 장기보유특별공제 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기3단계 양도세 구하기4단계 총 납부세액 구하기05 취득가액 신고하는 4가지 방법실제 거래한 취득가액 증빙하는 법매매계약서나 영수증 없다면 매매사례가액 체크감정가액을 쓰는 방법도 있다환산취득가액도 쓴다06 환산취득가액으로 신고하는 게 유리할까?환산취득가액, 어떻게 계산할까?환산취득가액은 시골 땅, 단독주택 유리일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?07 필요경비로 양도세 줄이는 법취득비용은 필요경비로 인정한다자본적 지출액은 어떤 게 있을까?양도비용은 필요경비로 인정한다08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?보유기간 길수록 공제율 커진다같은 세대원한테 상속받은 1세대 1주택, 장특공은 언제부터 계산?1세대 1주택 장기보유특별공제 변천사아파트 팔 때 보유 및 거주 요건 따로 챙겨라잔금일 정할 때 주의할 점09 양도세 과세표준, 세율 알아보기과세표준이 뭐지?양도세는 계단식 누진세과세표준에서 누진공제액 빼는 이유10 양도세 중과되는 경우실수요 아닌 경우 중과한다조정대상지역 내 다주택자는 중과한다(한시적 유예: 2022년 5월 10일~2023년 5월 9일)비사업용토지는 중과한다분양권 & 미등기 부동산은 중과한다단기보유도 중과한다11 양도세는 어떻게 신고·납부할까?주의! 양도세 기본공제는 1년에 1번만무신고 및 납부지연 가산세에 주의하자12 다운계약서 문제 들여다보기다운계약서 썼더라도, 양도세 적게 내는 법다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다다운계약서 잡는 세무당국[알뜰신잡 부동산상식] 무서운 가산세 사총사[알뜰신잡 부동산상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자[알뜰신잡 부동산상식] 부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 기준시가 보는 법[알뜰신잡 부동산상식] 사례로 알아보는 양도세 계산법 연습[현장목소리] 손해 봐도 양도세 내야 할까?[현장목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다[현장목소리] 교환도 양도세 과세대상일까?[현장목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점[현장목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자[절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라[절세전략] 손실 난 부동산, 이익 난 부동산과 같은 해에 처분하라2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기01 1세대 요건에 대한 7가지 질문양도세는 ‘세대’ 단위로 계산한다부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼까?부모와 따로 사는 미혼 자녀, 별도 세대 되려면대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대 될까?주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기주택 수 판단할 때 중요한 점사실상 거주 용도로 쓰면 주택오피스텔은 주택 수에 포함될까?다가구주택, 다세대주택의 주택 수는?다가구주택, 옥탑방 있다면 주의해야 한다다세대주택 → 다가구주택으로 주택 수 줄이기상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?12억원 초과 상가주택 양도세 달라졌다(2022년 1월 1일 이후)03 분양권은 주택 수에 포함될까?분양권 양도세, 보유기간 따라 세율 다르다분양권 양도했는데 주택이라니?1주택 + 분양권, 주택 팔 때 양도세 비과세 가능할까?다주택자 + 분양권, 분양권 주택 수에 포함된다오피스텔 분양권도 주택 수에 포함될까?04 보유 및 거주 기간 체크하기비과세 요건 못 갖췄다고 지레 포기하지 말자8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유 및 거주 기간 요건2017년 8월 2일 이전 계약금 완납 무주택 세대, 거주요건 적용될까?2017년 8월 3일 이후 산 주택, 비과세를 받으려면05 다주택자에 희소식! 새정부 최종 2년 보유ㆍ거주 기간 재기산 규정 폐지06 2년 보유 및 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례07 2년 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례2019년 12월 16일 이전 임대주택으로 신청한 경우2019년 12월 17일 이후 신청분부터는 ‘거주요건 예외’ 안 된다상생임대주택은 1년 거주한 것으로 인정08 고가주택 기준 9억원에서 12억원으로 상향2021년 12월 8일 이후부터 고가주택 기준 12억원09 고가주택 양도세 절세법1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제고가주택 1주택자, 거주기간별 양도세는?거주기간에 따라 장기보유특별공제 달라진다[현장목소리] 1세대 1주택 비과세 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?[현장목소리] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?[현장목소리] 부부 공동명의 유리한 세금 알아보기[현장목소리] 부부 공동명의 주의할 점[절세전략] 토지와 건물 소유자 다른 단독주택, 주택 수 어떻게 계산할까?3장 2주택이라도 비과세 받는 법01 이사로 인한 일시적 2주택 8가지 질문새정부, 일시적 2주택 비과세 처분기간 2년으로 완화분양 아파트 완공, 종전주택 처분기간은?종전주택은 조정대상지역, 신규주택은 비조정대상지역이라면신규주택 잔금 입금 전 조정대상지역 지정, 종전주택 처분기간은?신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?취득원인에 따른 취득일의 기준은?종전주택 처분기간 5년인 비과세 특례는?분양권+분양권 일시적 2주택 비과세, 따져봐야 할 것은?02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세결혼으로 인한 2주택자의 비과세03 상속주택 특례에 관한 9가지 질문1주택 상속받아 2주택 된 경우같이 살던 부모님의 사망으로 2주택 된 경우외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례 될까?상속주택과 일반주택, 파는 순서 중요하다상속주택 2채 이상인 경우상속주택 2채 이상, 특례주택을 누구한테 상속할지가 중요형제가 1채 공동상속한 경우공동상속 소수지분 여러 채 있는 경우, 다주택자 중과는?공동상속 주택의 주된 상속인은 주의해야 한다04 다주택자 거주주택 비과세 9가지 질문다주택자 거주주택 비과세 요건은?임대기간 못 채운 상태에서 비과세 받는 방법은?장기임대주택이 재개발로 멸실, 거주주택 비과세 특례는?아파트로 재건축, 임대주택 재등록 불가, 거주주택 비과세 특례는?거주주택 팔기 전, 임대주택 등록 말소되었다?자진말소, 자동말소 후에도 요건을 계속 지켜야 하나?임대주택 없는 상태에서도 거주주택 비과세 특례 가능?거주주택 비과세, 생애 한 번으로 축소(2019년 2월 12일 이후 취득한 주택부터)거주주택+임대주택 매도 순서는?[절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택 1년 안에 못 팔았다면[절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법[절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택 먼저 팔까?4장 다주택자의 양도세 절세법01 다주택자의 절세 기술, 사전 체크리스트19대 정부의 다주택자 양도세 중과 부활 및 강화20대 정부 다주택자 양도세 중과 유예, 세부담 얼마나 줄까?(2022년 5월 10일~2023년 5월 9일 한시적 조치)다주택자가 미리 체크할 것들02 다주택자 양도세 중과 5가지 질문다주택자 양도세 중과, 무엇이 있을까?조정대상지역 아닌 경우 다주택자 중과는?2채 이상이면 무조건 양도세 중과될까?조정대상지역 외 주택, 먼저 파는 것이 유리하다2009~2012년에 산 주택(조정대상지역) 중과 여부03 다주택자 중과 시 ‘주택 수’에서 제외되는 주택다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택다주택자의 주택 수 연습문제며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 양도세 중과 가벼워지네?주택 수 계산에서 자주 혼동하는 것04 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택2주택자만 해당되는 중과배제주택주택 수에서 제외되는 주택과 중과배제주택의 차이점05 임대주택사업자 관련 법, 무엇이 달라졌나?단기임대주택 및 아파트 장기임대주택 폐지아파트 외 장기임대주택 임대의무기간 8년→10년으로 연장자진말소와 자동말소06 임대주택사업자, 소득세법으로 절세하기임대주택 등록은 신중하게 하자소득세법상 임대주택 세제혜택은?양도세 중과되지 않으려면임대주택 양도세 중과배제 4가지 요건거주주택 비과세 특례 또는 거주요건 적용배제를 받으려면07 임대주택 양도세 중과배제, 자주 하는 5가지 질문단기임대주택 등록했는데(2018년 3월 31일 이전), 자동말소 됐다면?자동말소 후 임대주택 요건 계속 지켜야 하나?단기 임대주택과 장기임대주택 중 아파트를 자진말소 했다면?임대의무기간의 50%는 몇 년을 의미할까?2020년 8월 18일 이후 임대주택 등록분부터는 10년 이상 임대해야08 다주택자의 임대주택, 조세특례제한법으로 절세하기임대주택 세제혜택 축소양도세 100% 감면 받으려면장기보유특별공제 과세특례 받으려면장특공 매년 2%씩 추가공제 받으려면09 수도권 기준시가 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?9.13 대책 이전에 산 주택이라면9.13 대책 후에 산 주택이라면다주택자가 2022년 조정대상지역에서 산 주택이라면10 임대료 인상률 5% 상한제 4가지 핵심질문환산보증금 어떻게 구할까?다음 세입자, 임대료 5% 초과 못 올릴까?2019년 10월 24일부터 바뀐 임대료 인상률 규정임대주택 등록 시 지켜야 할 기타 의무11 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택취득세 감면은 어떻게?재산세 감면은 어떻게?[알뜰신잡 부동산상식] 세제혜택 위한 임대주택 등록 및 말소[절세전략] 다주택자 절세 위한 양도순서[절세전략] 신축감면주택 있는 다주택자의 절세전략[절세전략] 거주주택 비과세 특례와 일시적 2주택자 동시 적용 시 양도세[한눈에 보기] 임대주택 세제혜택 한눈에 보기[현장목소리] 다주택자 절세 체크리스트5장 재개발·재건축 주택의 양도세01 관리처분계획 인가일, 청산금이 중요하다관리처분계획 인가일 전은 주택, 이후는 입주권완공 후 팔 때는 청산금을 고려하라02 입주권의 양도세입주권 자체를 팔 때 양도세입주권 보유 상태에서 주택 팔 때 양도세3년이 지나도 비과세 방법 있다승계조합원의 입주권 양도세03 재건축 후 완공된 신축 아파트 양도세 계산하기04 청산금, 재건축 공사기간 2가지 질문청산금도 양도세 내야 할까?재건축 공사기간도 보유기간에 포함될까?05 재건축 동안의 거주용 대체주택 비과세 될까?재건축 1주택자의 대체주택, 양도세 비과세 받으려면6장 알면 덜 내는 종부세, 종소세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지01 지난 정부 달라진 종부세, 앞으로 새정부의 개편 방향종부세 세율 대폭 인상 → 인하 검토주택공시가격 대폭 인상 → 조정 검토공정시장가액비율 상향 → 조정 검토조정대상지역 내 2주택자 세부담 상한율 인상02 1세대 1주택자 종부세 절세법단독명의 1세대 1주택자, 5억원 추가 공제고령자 및 장기보유 세액공제 한도부부 공동명의 1주택자도 세액공제1주택과 주택 부수토지 소유한 경우 종부세는?03 다주택자 종부세 핵심 절세법다주택자는 종부세 세율 중과된다종부세, 주택 수 어떻게 계산할까?공동소유 주택의 종부세는?종부세 중과, 주택 수에서 제외되는 주택은?다주택자가 종부세 비과세 받는 법종부세 비과세 요건은?04 주택 임대소득의 종소세 4가지 체크포인트양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준주택 수에 따른 종소세, 어떻게 다를까?공동소유 주택, 임대소득 계산할 때 주택 수는?2020년부터 소수지분자의 임대소득세 강화05 주택 임대수입 계산하는 법주택 임대수입 어떻게 계산할까?보증금은 간주임대료로 환산한다06 임대수입 연 2,000만원 이하분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까?종소세 감면되는 임대주택07 임대수입 연 2,000만원 초과추계신고란?단순경비율이 유리하다임대소득 높으면 기준경비율신규사업자 임대수입 연 7,500만원 미만인 경우08 임대수입 장부 작성 5가지 질문장부 작성 필요한 경우는?간편장부와 복식장부가 뭐지?무기장 가산세와 기장세액공제장부 작성 시 필요경비로 인정받는 것은?감가상각비 절세의 기술09 임대수입 추적 강화에 대비하자임대주택 등록 안해도, 이제 세무당국은 알 수 있다주택임대소득자, 사업자등록 안하면 가산세 낸다렌트홈의 사업자등록과 무엇이 다른가?사업자등록 안 했을 경우 가산세 부담은?10 취득세 절세하기취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?다주택자의 취득세 대폭 인상 → 완화 검토주택 수에 따라 세율이 다르다일시적 2주택 취득세 중과배제취득세 중과 적용, 주택 수에서 제외되는 주택취득세 중과, 분양권·입주권·오피스텔은?다주택자가 증여한 주택, 취득세율 중과2023년 1월 1일 이후 증여하면 취득세 더 낸다11 재산세 절세하기재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 과세주택의 재산세율12 다주택자 건강보험료 체크하기임대사업자 등록하려니 건강보험료 걱정이다피부양자 3가지 요건 알아보기임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?[알뜰신잡 부동산상식] 임대사업자 등록, 내 지역 건강보험료 얼마일까?[현장목소리] 이제 부동산 신탁에 맡겨도 소용없다[현장목소리] 이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다[절세전략] 다주택 부부의 종부세 절세법[절세전략] 다주택 임대사업자의 종소세 절세법7장 증여를 통한 양도세 절세법01 증여세 기본기 익히기증여세 어떻게 계산할까?관계에 따라 공제액 다르다과세표준에 따라 세율 다르다증여세는 10년 합산한다증여공제 그룹별로 10년에 한 번만02 부동산별 증여재산가액 계산하기증여 부동산 가격 평가하기아파트보다 토지·단독주택·상가가 증여에 유리한 이유비주거용 부동산에 대한 감정평가03 부담부증여로 절세하기부담부증여가 뭐지?부담부증여, 어떤 경우에 유리할까?부담부증여 할 때 주의할 점04 자녀에게 저가양도 한 경우자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다05 자금출처 조사에 미리 대비하자구입자금의 80% 소명해야 한다일부 증여했다면 어땠을까?2020년부터 자금출처 조사 더 강화[현장목소리] 꼬마빌딩 증여세 신고 주의할 점[절세전략] 자녀 증여 통한 절세의 기술[절세전략] 배우자 증여 통한 절세의 기술[절세전략] 증여 후 5년 안에 팔면 이월과세 무섭다[절세전략] 부담부증여 하면 오히려 총 세금 많아지는 경우[절세전략] 토지 증여는 5월 말 전에[절세전략] 부동산 증여 3가지 절세의 기술8장 비사업용토지, 농지 양도세 절세법01 비사업용토지 양도세 7가지 질문비사업용토지 중과, 어떻게 변했을까?사업용/비사업용토지, 세금 얼마나 차이날까?비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법상속받은 농지, 비사업용토지로 중과될까?회사 다니면서 농사 중, 사업용토지로 인정될까?주말농장, 비사업용토지일까?비사업용토지 여부 알 수 있는 방법은?02 농지 양도세 감면 3가지 질문농사짓던 농지를 팔려고 하는데…농지 2필지 양도세 줄이려면상속받은 토지, 자경감면이 될까?[절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속 유리하다9장 토지 수용과 세금01 수용토지와 집, 양도세 3가지 질문수용토지, 양도세 얼마나 감면될까?수용된 주택, 거주요건 못 채워도 비과세 될까?수용된 비사업용토지, 가산세율 적용될까?02 대체취득 세제혜택 4가지 질문보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세는?대토보상 특례는 어떻게?농지를 대토로 받을 경우 양도세 혜택 더 크다보상에 이의신청을 한 경우는?03 거액 보상금, 세무조사에 대비하는 법보상금 증여신고 없이 주면 위험하다거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다[특집1] 법인에 대한 과세 강화[특집2] 해외 부동산과 세금[특집3] 부동산 시장의 흐름과 세금정책-정부의 세금정책에 올라타는 법[특집4] 20대 새정부 부동산 세금정책의 방향
