부동산 투자와 개발의 승자와 패자를 가르는 차이,
부동산 공법에 달려 있다
보이지 않는 권리가 토지의 가치를 결정한다. 땅의 가치는 땅을 어떻게 이용하느냐에 달려 있기 때문이다. 부동산 공법상의 각종 규제사항으로 어렵사리 구입한 땅에 내 집조차 지을 수 없다면 이보다 황당한 일은 없을 것이다. 그래서 부동산 투자를 제대로 하려면 공법의 이해는 필수조건이다.
부동산 공법을 이해하려면 먼저 정부의 국토정책 중심의 공법체계를 알아야 한다. 부동산 공법이 낯설고 어렵게만 느껴진다면, 암기 위주로 공법을 공부해 정작 실무에는 어떻게 적용할지 모른다면 이 책을 펼치자. 30년 실무 경험의 공법 분석 인사이트를 모두 모아 한 권에 담아냈다.
공인중개사이자 자산운용전문가이다. 체계적인 부동산 지식과 다양한 실무 경험을 바탕으로 현재 프랜차이즈 업체에서 점포개발 및 마케팅 업무를 담당하고 있다. 관련 학위로는 경제학사, 행정학석사(부동산행정전공)를 취득했다. 많은 사람이 어렵고 복잡하게 느끼는 부동산 정보를 쉽고 재미있게 풀어쓰는 점이 특징이다. 저서로 『부동산 경매 무작정 따라하기』, 『부동산 가치평가 무작정 따라하기』, 『잘되는 가게의 영업비밀』 등이 있다.
|머리말| 토지의 가치를 객관적으로 평가해줄 책
첫째마당 공법의 기초상식
1. 부동산 종류에 따른 투자가치 분석
2. 토지의 가치분석은 ‘토지이용계획확인서’부터
투자의 실패를 줄여주는 부동산 공법 분석
토지의 내재가치를 알려주는 토지이용계획확인서
사회의 변화에 따른 부동산 공법
|무작정 따라하기| 법제처 ‘국가법령정보센터’ 활용하기
3. 부동산 공부는 ‘부동산종합증명서’에서 확인하자
18가지 공부를 한 번에 확인한다
|무작정 따라하기| ‘부동산종합증명서’로 18가지 공부 확인하기
4. 지적 관련 공부 보는 눈 키우기
지적 관련 공부
토지대장
임야대장, 임야도
지적재조사사업
대지권등록부, 공유지연명부
경계점좌표등록부
|무작정 따라하기| ‘정부24’ 사이트에서 부동산 공부를 발급받기
5. 건축물대장에서 확인할 사항
일반건축물대장과 집합건축물대장
건축물대장, 이것만은 확인하자
|무작정 따라하기| ‘세움터’ 사이트에서 건축물대장 발급받기
6. ‘토지이음’에서 토지이용계획과 도시계획으로 확인할 사항
|무작정 따라하기| 토지이용계획과 도시계획 확인하기
7. 부동산 공시가격, 이것만은 확인하자
공시지가는 무엇일까?
개별공시지가 활용 현황
실거래가 공개시스템
|무작정 따라하기| 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’에서 시세 알아보기
8. 등기사항증명서에서 소유권 및 권리관계 확인하기
|무작정 따라하기| 부동산 등기사항전부증명서 열람 및 발급하기
9. 부동산의 가치는 공부와 임장으로 분석하라
부동산 가치 분석: 최유효 이용 + 지역상권분석
넬슨의 입지유형
지역 라이프사이클
|무작정 따라하기| 상권분석하기
|무작정 따라하기| 생활권역 통계지도 활용하기
10. 토지의 가치 분석하기
토지 가치분석 1: 공부 확인
토지 가치분석 2: 임장
토지가치 분석 3: 개발행위허가 및 농지·산지전용허가 기준이나 조건 확인
|무작정 따라하기| 토지 가치 판단 순서
|PLUS +| 경매 토지의 법사가격을 믿을 수 없다
11. 개발허가는 복합민원이고 재량행위이다
많은 법령에 의한 복합민원
허가의 종류
|무작정 따라하기| 대한민국 법원 ‘종합법률정보’에서 판례 찾기
12. 사전심사 · 사전결정 · 사전심의 활용하기
|무작정 따라하기| ‘국민신문고’에서 기존 민원 사례 공부하고
내 민원 질의하기
13. 허가민원은 고충민원이다
|무작정 따라하기| ‘법령해석례’ 찾아보기
14. 국민의 권리를 보호하는 행정기본법과 정보공개법
행정기본법
개인정보보호법과 정보공개법
|PLUS +| 허가권자는 추상적인 법조문을 재량적으로 해석하고 있다
|무작정 따라하기| 각종 행정정보 찾고, 정보공개 신청하기
둘째마당 국토이용 체계 4단계 이해하기
15. 국토이용계획 체계
부동산 공법은 ‘국토의 효율적 이용’을 위한 법이다
국토 및 도시계획 체계
국토이용계획 체계와 ‘국가계획’
국가균형발전계획과 지역계획
|무작정 따라하기| 국토교통부 홈페이지에서 각종 국가계획 찾기
국토계획법의 ‘도시계획’ 제도
국토계획법의 ‘도시·군관리계획’ 제도
‘도시·군계획사업’과 ‘도시·군계획시설사업’
도시계획시설의 (민간) 입안 제안 및 결정절차
장기 미집행 도시계획시설 해제 절차
도시개발법에 의한 ‘도시개발사업’
도시정비법에 의한 정비사업
도시재정비법에 의한 재정비사업
도시재생법에 의한 도시재생사업
소규모주택정비법, 방치건축물정비법
16. 용도지역제
토지이용규제(기본)법의 334개 용도지역
국토계획법의 용도지역과 도시·군관리계획
|무작정 따라하기| ‘토지이음’ 사이트에서 용도지역 확인하기
용도지역의 분류
도시지역의 종류 및 행위제한
비도시지역의 종류 및 행위제한
계획관리지역 규제의 연혁
농림지역
자연환경보전지역
용도지구의 종류 및 행위제한
용도지구의 종류와 지정목적
용도구역의 종류 및 행위제한
|무작정 따라하기| ‘개발제한구역’ 유권해석 찾아보기
국토계획법의 용도지역을 변경(상향)할 수 있는 법률
17. 국토개발체계 이해하기
대규모 개발은 ‘지구지정’ 제도
중규모 개발은 지구단위계획 제도
지구단위계획 제도의 진화
지구단위계획 수립(변경) 절차 및 일반적 기간
소규모 개발은 개발행위허가 제도
성장관리계획 제도
성장관리계획 제도의 진화
18. 수도권 규제 이해하기
수도권정비계획법과 수도권정비계획
3개 권역의 특징 및 행위제한
셋째마당 개발 인허가 절차
19. 건축허가 이해하기
용도지역에 따른 건축물 허용용도
|무작정 따라하기| ‘토지이음’에서 계획관리지역에서 불허되는 건축물 찾기
건축허가 제도와 건축물 용도 29가지
건축허가의 진입로
건축물 진입로인 공도 찾기
건축법 및 건축 관련법 연혁 이해하기
소규모 건축구조 기준 등
주차장법의 주차대수
지하안전관리에 관한 특별법
20. 개발행위 살펴보기
개발행위허가
개발행위허가 기준: 법령 - 지침 - 조례
개발행위허가 신청
|무작정 따라하기| 전국 지자체 도시계획조례, 건축조례 찾기
개발행위허가와 지목변경
‘개발행위허가’ 제도의 특징
21. 농지전용허가
농지전용허가와 농지전용부담금
농지의 취득과 농지취득자격증명
농업인 자격과 농업인 확인서
초지전용허가와 초지전용부담금
22. 산지전용허가
산지의 행위제한과 대체산림자원조성비
|무작정 따라하기| 산림청 사이트에서 산지 및 산림정보 찾기
산지전용허가 기준
산지관리법 연혁과 허가기준
자연재해대책법의 재해영향 평가와 재해영향성 검토
23. 환경허가
환경법과 개발법의 환경보호
환경영향평가법의 환경영향평가 제도
환경분쟁조정법과 환경오염피해구제법
|무작정 따라하기| 환경부 사이트에서 환경규제 지도 찾기
자연환경 허가
배출시설 설치허가
물환경 보호 및 허가
대기환경 보호 및 허가
24. 기타 개발에 필요한 각종 허가
국·공유재산 사용허가
도로점용(연결)허가
도로와 다른 시설의 연결에 관한 규칙
물 점용허가
문화재 관련 허가
군사기지법의 군사시설 협의
25. 개발 인허가 지원 법률
기업규제완화법·토지인허가간소화법
중소기업창업지원법 및 소기업지원법
넷째마당 토지개발의 일반 상식
26. 절세 및 개발사업 관련 법령
양도소득세 절세방안
|무작정 따라하기| 양도소득세 모의계산 하기
개발부담금 등 각종 부담금
자본시장법의 부동산 신탁과 PF
토지보상법의 수용 및 손실보상
각종 영업 관련 법
27. 건축물 분양 및 농어촌 개발 법령
분양자격 관련 법률
투기과열지구·조정대상지역·분양가상한제
공공주택 관련법
토지거래허가구역
농어촌 관광휴양사업(관광농원, 농어촌민박)
어촌·항만·섬발전촉진법
28. 도시 및 비도시 균형발전 법령
국가균형발전특별법과 국가재정법
농어촌 및 농어업인 지원법
행복도시법·제주특별법·새만금사업법·혁신도시법·기업도시법
민간투자법·공공토지비축법·스마트도시법
