20여 년의 민관합동 도시개발사업 경험으로 쓴 국민보고서
공정하고 투명한 도시개발사업의 시작 “비영리 도시개발”

대한민국은 건국 이래 지금까지 세 가지 개발방식으로 도시를 개발해 왔다. 정부(지방정부 및 투자기관 포함)가 추진하는 공공개발방식과 민간(조합 포함)이 추진하는 민간개발방식, 2000년을 전후하여 지방정부와 민간이 공동으로 추진하는 민관합동개발방식이다.

정부 주도의 공공개발방식은 개발이익의 전액 환원이라는 공익적 생산 활동임에는 틀림이 없다. 하지만 인류 현대사에서 국가주도의 계획경제인 공산주의가 역사의 뒤안길로 사라진 이유를 우리 모두가 잘 알고 있으며, 국가의 발전은 민간의 창의적 사고와 시민정신으로부터 나온다는 사실은 역사가 증명하였다. 그리고 현재의 개발이익의 사유화 이슈 해법은 시민정신을 기반으로 하는 민간제안 ‘비영리 도시개발’이 새로운 기준이 될 것이다. 불로소득의 사유화를 정당화하는 근거는 대한민국 어디에도 없으며, 비영리 도시개발을 추진하는 민간참여자의 근로와 자본에 대하여는 공정한 대가가 보장되어야 한다.

나주미래일반산업단지 개발사업(사업면적: 295만 4천㎡, 사업비 : 2,650억 원)
Project Financing 담당
김포학운4 일반산업단지 개발사업(사업면적: 489,031㎡, 사업비 2,375억 원)
김포골든밸리4 자산관리(주) 대표이사 역임
김포골든밸리4 PFV(주) 대표이사 역임
양주역세권 도시개발사업(사업면적: 643,762㎡, 공공출자 : 양주시)
양주역세권개발 자산관리(주) 대표이사 역임
양주역세권개발 PFV(주) 대표이사 역임
춘천 학곡 도시개발사업(사업면적 : 325,606㎡, 공공출자 : 춘천시 등)
춘천학곡자산관리(주) 대표이사 역임
국내 최초 비영리 도시개발 (주)학예천 대표이사

프롤로그 4

1. 도시와 도시개발 16
1.1. 도시의 탄생과 발전 16
1.2. 시대적 도시 19
1.2.1. 고대도시 19
1.2.2. 중세도시 21
1.2.3. 근대도시 23
1.2.4. 현대도시 26

2. 조지주의(Georgism)와 지공주의(地公主義) 30

3. 도시개발사업 주요사건들 40
3.1. 2021년 LH사태 40
3.1.1. 배경과 원인 42
3.1.2. 반응 및 영향 43
3.1.3. 여론 44
3.2. 성남대장지구 도시개발사업 45
3.2.1. 성남대장지구 도시개발사업이란? 45
3.2.2. 성남대장지구 도시개발사업 경과 45
3.2.3. 성남대장지구 도시개발사업 의혹 48
3.2.4. 국민적 공분을 사다 51
3.2.5. 다른 도시개발사업과의 비교 52

4. 도시개발사업의 주체 58
4.1. 공공개발방식 60
4.2. 민간개발방식 62
4.3. 민관합동 개발방식 64

5. 개발이익 시민환원제(비영리 도시개발 구조) 68
5.1. 민관합동 도시개발사업 특수목적법인 출자 구조 73
5.2. 비영리 도시개발 특수목적법인 구조 설계 75

6. 비영리 도시개발의 재원조달 78
6.1. 비영리 도시개발 PF 기초자산(NUD PF Foundation Asset) 82
6.1.1. NUD PF 기초자산1 ‘토지담보’ 85
6.1.2. NUD PF 기초자산2 ‘책임준공’ 86
6.1.3. NUD PF 기초자산3 ‘전략출자자’ 88
6.1.4. NUD PF 기초자산4 ‘행정지원’ 91
6.1.5. NUD PF 기초자산5 ‘보상법의 인용’ 92
6.2. 비영리 도시개발 자금구조(Funds Structure) 94
6.2.1. Equity 94
6.2.2. Financing 96
6.2.3. Sale Price 100
6.3. 비영리 도시개발 위험대비(Risk Hedge) 105
6.3.1. 토지확보 Risk 105
6.3.2. 인허가 Risk 106
6.3.3. 미분양 Risk(토지매각Risk, PF 상환Risk) 108
6.3.4. 책임준공 Risk 111
6.3.5. 출자자 간 분쟁 Risk 113
6.4. 비영리 도시개발 PF Refinancing 114

7. 비영리 도시개발 이론과 실질 과제 118
7.1. 비영리 도시개발의 이론적 과제 118
7.1.1. 비영리 도시개발의 공정가치 120
7.1.2. 비영리 도시개발의 공정대가 121
7.2. 비영리 도시개발의 실질적 과제 123
7.2.1. 민간 사업제안의 허용 123
7.2.2. 개발이익의 재투자 및 시민환원 125
7.2.3. 가치대가, 공정 성과급, 자본대가의 기준 126

에필로그 134
참고문헌 139
부록 : 비영리 도시개발 시각자료 141