필자의 다른 저술과 마찬가지로 이 저술은, 학설논쟁과 같은 이론적인 서술을 가급적 배제하는 대신 실제 분쟁을 해결하는데 필요한 논의만을 반영하려고 하였다. 그런 차원에서 하급심판결 등 실무사례가 풍부하게 소개되었다고 자부한다. 학술적인 논쟁보다는 이 분야이론의 큰 체계를 이해시키면서 해당 분쟁을 해결하는데 도움이 되는 저술에 중점을 두었는데, 바로 이런 점 때문에 다른 저술과 비교해서 장점도 있지만 단점을 보일 수 밖에 없는 부분이라고 본다.
아울러 출판의 형식은, 종이책 출간과 유통에 따른 비용과 수고를 감안하여 전자책과 파일의 형태로만 출간하기로 했다. 더불어, 전자책과 파일은 완전무료로 출간하기로 하였다. 전문서적의 경우 무료 출간이 거의 없었지만, 전문지식을 널리 보급하고 저자의 전문성을 홍보하기 위해 고민 끝에 이런 결정에 이르게 되었다. 이런 방식은 저자가 향후 출간하는 다른 모든 간행물에 적용될 예정이다. 그동안 저자의 저술과 글에 관심 가져준 독자들에게 깊은 감사의 말씀드리며, 무료로 출간되는 만큼 주위에 많이 홍보해 주시기 바란다. 종이책과 달리 전자출간형식이다보니 재고에 구애받지 않은 채 새로운 자료 특히, 최신 판결들의 업데이트에도 훨씬 적극적이고 신속해질 수 있을 것으로 본다. 조금이라도 새로운 자료가 있으면 그때마다 책을 수정해서, 수정본을 바로 홈페이지 등을 통해 배포할 생각이다( 서점에 배포된 전자책은 그 때 그 때마다 수정할 수 없는 한계가 있어, 최신 수정본의 이용은 필자의 홈페이지를 통하기 바란다). 이를 통해 적어도 필자가 알고 있는 가장 최신의 지식이 저술에 담길 수 있는 구조가 될 수 있을 것으로 본다.

이 저술은 무료이다 보니 유료일 경우와 비교할 수 없을 정도의 속도로 저술이 보급되지 않을까 예상되는데, 비록 내용은 미흡할 수 있지만 널리 보급된 이 저술을 토대로 해서 훌륭한 다른 저술이 만들어지는데 도움이 되길 바라며, 또 부정확하게 유통되는 잘못된 지식들도 신속하게 정리되는 계기가 되었으면 한다. 아울러, 전문성홍보라는 차원에서는 적어도 법조인을 비롯한 전문가들의 출판에서는 기존의 종이책 출간 보다는 이런 형태의 무료출간이 향후 대세가 되지 않을까 생각하고, 이 저술이 변화의 계기로 작용했으면 하는 바람이다.

전자책파일 다운과 저술에 언급된 판결전문 열람은 저자의 홈페이지인 www. lawtis.com을 이용하고, 혹시 파일형태가 불편한 분들은 적절한 방법을 통해 종이책 형태로 제본하는 것도 권하고 싶다.

제1장 취지와 적용범위 / 1
1. 법의 취지 / 1
2. 적용범위 / 1
가. 관련규정 / 1
나. 적용대상 목적물 / 2
(1) 영업용 상가건물일 것 / 2
(2) 주된 부분의 사용이 영업용일 것 / 2
다. 적용대상 보증금액의 설정 / 6
(1) 보증금액 설정의 의의와 기준 / 6
(2) 기준 보증금액 상향 / 7
(3)기준 보증금액 적용의 예외 / 9
(4) 차임 있는 경우의 환산보증금 산정방법 / 11
(5) 차임 아닌 다른 요소의 산입 여부 / 12
(가) 권리금이나 관리비, 전기수도요금 등 / 12
(나) 부가가치세 / 12
(다) 소위 수수료매장에서의 수수료 / 13
(6) 보증금, 차임의 증감과 법 적용 여부 / 17

라. 적용대상 계약 여부 / 17
(1) 권한 있는 임대인과 체결된 계약 /18
(2) 전대차계약 / 18
(3) 일시사용을 위한 임대차 / 19
(4) 미등기전세계약 / 19

제2장 대항력 / 21
1. 관련규정 / 21
2. 의의 / 22
3. 대항력이 인정되는 임대차계약의 범위 / 24
4. 대항력의 요건 / 26
가. 관련규정 / 26
나. 상가건물의 인도 / 26
다. 사업자등록신청 / 26
(1) 의의 / 27
(2) 관련규정 / 27
(3) 관련판례 / 36
라. 취득요건이면서 존속요건이기도 / 47
마. 경공매와 대항요건 / 51
5. 대항력의 발생시기 / 52
가. 대항요건을 갖춘 그 다음 날 / 52
나. 사업자등록의 신청일 / 53
다. 사업자등록의 정정 / 53
6. 효과 / 54
가. 임대인 지위의 승계 / 54
(1) 법률상 당연승계 / 54
(2) 면책적 승계 / 55
(3) 당연승계에 대한 임차인의 이의제기 / 62
(4) 대항요건에도 불구하고 대항력을 주장하지 못하는 경우 / 69
나. 대항력의 구체적 법률관계에의 적용 / 72
7. 대항력 없는 임차인의 지위 / 79

제3장 보증금의 반환확보 / 83
1. 서설 / 83
2. 임차인의 우선변제권 / 83
가. 관련규정 / 83
나. 의의 / 85
다. 우선변제권이 인정되는 임대차계약의 범위 / 85
라. 요건 / 86
(1) 대항요건의 구비 및 존속 / 86
(2) 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 것 / 87
(가) 확정일자의 의의 / 87
(나) 확정일자 부여 대상자 / 88
(다) 확정일자 부여 절차 / 88
(3) 임차건물이 경공매에 의하여 매각될 것 / 101
(4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 / 101
마. 대항력과 우선변제권의 상호관계 / 105
바. 우선변제의 순위 / 114
(1) 우선변제권을 갖춘 임차인의 지위 / 114
(2) 임대차계약의 갱신과 우선변제권 / 116
3. 소액임차인의 최우선변제권 / 117
가. 관련규정 / 117
나. 의의 / 118
다. 최우선변제권의 요건 / 119
(1) 소액임차인에 해당할 것 / 119
(2) 대항요건의 구비 및 존속 / 120
(3) 임차건물이 경공매에 의하여 매각될 것 / 123
(4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 / 123
라. 최우선변제권의 내용 / 123
4. 임차권등기명령 / 126
가. 관련규정 / 126
나. 의의 / 128
다. 신청요건 / 128
라. 신청절차 / 128
마. 임차권등기의 효력 / 132
(1) 대항력 및 우선변제권의 취득 및 유지 / 132
(2) 임차권등기 이후 소액임차인의 최우선변제권 배제 / 137
(3) 기존 임차인의 점유상실 상태에서 타인의 임대차 개시 이후 이루어진 임대차등기의 효력 / 138
바. 민법 621조 임대차등기의 효력강화 / 142
5. 용이한 보증금반환을 위한 민사집행 내지 민사소송절차상 특례 / 146
가. 집행개시요건의 완화 / 146
나. 보증금반환 소송절차상 특례 / 147

제4장 상가임차권의 존속보장 / 149
1. 의의 / 149
2. 최단 존속기간의 보장 / 151
3. 계약갱신요구권 / 152
가. 관련규정 / 152
나. 의의 / 154
다. 2018. 10. 개정법의 적용범위 / 154
라. 권리행사의 방법 / 169
마. 권리행사의 효과 / 173
바. 갱신에 따른 차임, 보증금의 증감 / 177
사. 예외사유 / 178
(1) 관련규정 / 178
(2) 의의 / 179
(3) 구체적인 거절사유 / 180
(가) 제1호 : 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 / 180
(나) 제2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 / 182
(다) 제3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 / 183
(라) 제4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 / 183
(마) 제5호 : 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 / 183
(바) 제6호 : 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 / 187
(사) 제7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 / 187
(아) 제8호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 / 188
4. 묵시적 갱신 / 189
5. 묵시적 갱신 이후의 기간연장 / 196
6. 법정임대차관계 / 202

제5장 차임, 보증금의 통제 / 203
1. 임대차기간 도중의 차임 등 증감 / 203
가. 의의 / 203
나. 적용범위 / 204
다. 강행규정 / 205
라. 증감청구의 요건 및 효과 / 208
(1) 요건 / 208
(2) 효과 / 209
마. 증액제한 / 212
2. 갱신요구권 행사와 차임 등 증감 / 212
3. 차임 증감범위가 미정인 상태에서의 분쟁해결 기준 / 214
4. 월 차임 전환시 산정률의 제한 / 223

제6장 임차인의 권리금 회수청구권 / 225
1. 권리금 및 권리금 계약이란 / 225
2. 권리금 회수청구권의 의의 / 225
가. 관련규정 / 225
나. 연혁과 취지 / 226
다. 적용범위 / 226
3. 권리금 회수청구권의 요건 / 227
가. 임대인에 대한 임차인의 신규임차인 소개 / 228
나. 회수 방해행위가 있을 것 : 구체적인 방해행위의 유형 (10조의 4 제1항 각호) / 229
(1) 제1호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 / 229
(2) 제2호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 / 229
(3) 제3호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 /230
(4) 제4호 : 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 / 230
다. 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차종료시까지의 행위일 것 / 246
4. 예외사유 / 248
가. 법 10조 1항 각호의 경우 / 248
(1) 제1호 : 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 / 249
(2) 제2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 / 251
(3) 제3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 / 251
(4) 제4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 / 251
(5) 제5호 : 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 / 252
(6) 제6호 : 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 / 255
(7) 제7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 / 255
(8) 제8호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 / 261
나. 10조의 4 제1항 제4호 “정당한 사유”(10조의 4 제2항 각호) / 261
(1) 제1호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차 임을 지급할 자력이 없는 경우 / 261
(2) 제2호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 / 261
(3) 제3호 : 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 / 261
(4) 제4호 : 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 / 268
5. 효과 / 268
가. 손해배상책임 / 268
나. 배상의 범위 / 268
(1) 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 초과할수 없다 / 269
(2) 손해배상책임 일반론의 적용 여부 / 270
다. 건물인도와의 동시이행문제 / 278
6. 권리금회수청구권 적용의 예외 / 279
가. 임대차목적물이 법 10조의 5에 해당하는 경우 / 279
나. 전대차계약 / 283
다. 영업기간 10년 이후의 권리금 회수청구권 인정 여부 / 284
7. 권리금포기약정의 효력 / 288
8. 기타 / 289