부동산정책은 국민들의 삶 그 자체에 직접적으로 영향을 미친다.
그래서 부동산정책은 더욱 중요하다. 선거 때만 되면 난무하는 각종 공약 속에 어김없이 빠지지 않는 것이 부동산정책이다. 선거에 당선되면 발표하는 정책 중에도 부동산정책은 반드시 들어 있다. 어떤 형태가 되었든 간에 부동산정책은 바뀐다. 지금까지 우리나라의 부동산정책은 항상 그랬다. 부동산에 대한 국민들의 인식은 정책을 따라다녔다. 정책의 변화에 따라 인식도 변해왔던 것이다.
정책은 언제든지 변할 수 있는 것이다. 그래서 ‘적시성(타이밍)’이 대단히 중요하다. 아무리 훌륭한 정책이라도 타이밍을 놓치면 그 효과가 반감되거나 오히려 역효과를 나타내는 경우가 허다하다. 타이밍을 놓치면 안 된다. ‘정책=타이밍’은 ‘정책=철학’과 함께 대단히 중요한 요소인 것이다.
우리나라는 5년 단임제 대통령을 선출하고 있다. 단지 이 점만 가지고도 5년마다 부동산정책은 바뀔 것이란 추정이 가능해진다. 그렇게 역사가 쌓이면 믿음으로 바뀐다. 다음 정권에서는 무조건 바뀐다. 이런 믿음이 정당하지는 않지만 수학공식처럼 맞아 떨어지는 것은 지금까지 그래 왔었기 때문이다.
새로운 정책이 나올 때(아니면 나올 때쯤)마다 일면 소신을 갖고 부족하나마 그 정책이 미치는 영향과 효과에 대해 독설(獨設)해 본 지 오래다. 오랜 기간 동안 ‘건설문제’, ‘도시문제’, ‘부동산문제’, ‘리조트문제’ 등에서 자유롭지 못했다. 여러 각도에서 연구하고 또 연구하고 있으며 글도 쓰고 후학들을 위해 강의도 하고 있다. 이런 과정에서 궁금했던 것 중의 하나가 우리나라의 부동산정책의 흐름과 패턴이었다. 그리고 그 흐름과 패턴이 시장에 어떤 영향을 미치는가 하는 것이었다. 전문가들이야 아무것도 아니지만 빈학자(貧學者)로서는 나름 대단한 궁금증이었다. 그래서 그동안 모아놓았던 자료를 정리하다 보니 이렇게 한 권의 책으로 엮을 수 있었다.- ‘머리말’ 중에서
부동산은 국민의 재산권, 생존권이다. 국가는 국민의 재산권과 생존권을 보호할 책임과 의무가 있다. 따라서 부동산 정책은 국민의 생존권과 재산권을 보호하는 차원에서 결정되고 집행되어야 한다. 때문에 부동산은 오로지 민생 문제인 것이지 여야의 정치적 철학이나 이념적 논쟁의 대상이 아니라고 주장한다.
오랜 기간 도시구조와 도시인들의 삶의 문제를 연구해 왔다. 관련해서 글도 쓰고 강의도 하고 상담도 하고 있다. 절실한 사람들에게 문제의 핵심(Key Point)을 찾아주고 극복할 수 있는 대안(One Point)을 제시하여 올바르고 정확한 방향(Turning Point)을 공유하는 것에 행복함을 느끼는 재야(在野)의 부동산 전문가이다.
제3판 머리말_ 4
제2판 머리말_ 6
머리말_ 9
제1장 윤석열대통령과 부동산정책
1. 윤석열 정부의 부동산정책이 우려되는 점_ 20
2. 고금리시대의 부동산정책_ 22
3. 윤석열 후보의 대선 부동산 공약_ 25
4. 시장의 정상화_ 27
5. 종합부동산세_ 29
6. 누구를 위한 정책인가_ 31
7. 부동산은 민생이다_ 34
8. 공급만이 능사가 아니다_ 36
9. 부동산정책을 말하다_ 39
10. ‘주택상생거래제도’의 도입을 청원하다_ 42
11. 임대료 수입이 은행이자보다 높으면 집값 절대로 잡을 수 없다_ 44
제2장 문재인대통령과 부동산정책(잘못된 진단과 더 잘못된 처방)
1. 부동산 투기와의 전쟁_ 48
2. 문재인 정부의 출범_ 51
3. 김현미 장관의 등장과 18번의 부동산 대책_ 54
4. 핀셋정책과 수요억제정책_ 58
5. 잘못된 진단과 더 잘못된 처방_ 62
6. 잘못된 진단과 처방이 가져오는 파장_ 68
7. 조세 정책의 모순_ 72
8. 분양가 상한제_ 76
9. 분양가 상한제와 GDP_ 78
10. 부동산정책의 발표와 실현 시기의 격차_ 86
11. 공급정책과 수요억제정책_ 90
12. 갭투자_ 98
13. 대출 제한 조치의 효과_ 101
14. 공급정책과 신도시의 한계_ 105
15. 서울 부동산 시장은 과연 안정화가 가능할까_ 113
16. 공직자는 2주택 이상이면 1주택은 팔아야 한다_ 120
17. 특징 : 노무현 정부의 재생판_ 127
18. 국민기초주택제도(가칭)의 제안_ 129
19. 소득주도성장 전략의 한계와 부동산 시장_ 132
20. 코로나 19가 부동산 시장에 미치는 영향_ 135
제3장 박근혜대통령과 부동산정책
1. ‘탄핵사태’_ 140
2. ‘불어터진 국수’와 재건축_ 141
3. ‘부동산 3법’이란_ 142
4. 주요 경제 지표와 부동산 시장의 특징_ 143
5. 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책 발표(2013. 4. 1)_ 144
6. 서민ㆍ중산층 주거안정을 위한 전월세 대책(2013. 8. 27)_ 148
7. 규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안(2014. 9. 1)_ 149
8. 서민 주거비 부담 완화 대책(2014. 10. 30)_ 150
9. 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안(2015. 1. 13)_ 151
10. 서민ㆍ중산층 주거안정강화 방안 발표(2015. 9. 2)_ 152
11. 실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안(2016. 11. 3)_ 153
12. 월세파동_ 154
13. 강남 재건축 전매허용_ 155
제4장 이명박대통령과 부동산정책
1. 미분양아파트 속출_ 158
2. 서브프라임(Sub-Prime)사태_ 168
3. 부동산 시장의 안정화 및 침체화(짧은 안정기 후 긴 침체기 시작)_ 173
4. 아파트 실거래 가격지수_ 179
5. 주택 전세가격의 급등_ 185
6. 하우스푸어, 렌트푸어, 깡통주택_ 190
7. 후분양제 궤도 수정_ 193
8. 규제완화_ 197
9. 조세제도와 부동산_ 200
10. 경제활성화와 부동산_ 203
11. 재건축_ 207
12. 특징_ 209
제5장 노무현대통령과 부동산정책
1. ‘강남 아파트 명품론(?)’_ 214
2. 어떤 상황이었으면…_ 216
3. 정책의 특징_ 219
4. 핵심은 ‘수요억제’_ 222
5. 투기지역, 투기과열지역 그리고 버블세븐_ 225
6. ‘거래의 투명성’ _ 226
7. ‘보유세 신설’_ 228
8. ‘거래세 강화’ _ 230
9. DTI의 등장_ 233
10. 판교개발과 8.31대책_ 235
11. 혁신도시, 기업도시, 행복도시 그리고 토지가격_ 237
12. 제2기 신도시 건설_ 240
13. 분양가 상한제_ 243
14. 성공(?), 실패(?)_ 246
제6장 김대중대통령과 부동산정책
1. IMF 관리체제와 ‘국민의 정부’_ 250
2. 돌파구는 ‘건설 산업 활성화’_ 254
3. 전세가격의 반등과 서민주거안정대책_ 257
4. 주택 매매가격의 급등과 정책 효과_ 258
5. 분양가 자율화_ 261
6. 전매제한제도 폐지_ 265
7. 청약자격제한 완화_ 268
8. 조세정책 : 양도소득세, 취ㆍ등록세 감면_ 270
9. 금융정책 : 대출확대_ 272
10. 건설산업 활성화_ 275
11. 종합적인 특징 : 부양책_ 277
제7장 김영삼대통령과 부동산정책
1. 금융실명제와 부동산_ 282
2. 부동산실명제_ 284
3. 가격 안정_ 287
4. 외환위기와 부동산시장_ 294
5. 난개발 문제_ 297
6. 재건축과 부동산 시장 안정 대책_ 300
7. 종합 특징 : 실명제_ 302
제8장 노태우대통령과 부동산정책
1. 88올림픽과 ‘3저 현상’_ 306
2. 뜨거워진 부동산 시장_ 309
3. 부동산 시장 규제_ 313
4. 토지 공개념 제도_ 318
5. 기업의 비업무용 토지_ 320
6. 수도권 5대 신도시 건설_ 323
7. ‘등기 의무제’, ‘토지 신탁제’ 시행_ 327
8. 전세 기간 2년제 시행_ 329
9. 종합토지세 시행_ 333
10. 특징 : 투기와의 전쟁_ 334
제9장 전두환대통령과 부동산정책
1. 제5공화국 탄생과 경제 안정_ 338
2. 1, 2차 원유파동과 부동산 시장_ 340
3. 제5공화국의 부동산 동향과 정책_ 343
4. 택지개발촉진법과 신도시_ 348
5. 특징_ 350
제10장 박정희대통령과 부동산정책
1. 경제개발 5개년계획과 부동산_ 354
2. 국토개발과 부동산_ 357
3. 화폐개혁과 부동산_ 361
4. 부동산 제도 정비_ 363
5. 부동산 시장의 규제와 규제완화 정책_ 365
6. 특징_ 367
