직장 후배에게도 쉽게 알려주지 않는 재개발?·?재건축 실무
판례와 질의회신 사례를 통해 하나하나 배워보자.

학교 공부와 달리 직장생활에 필요한 실무지식은 누군가의 시행착오를 토대로 공부하는 것이 가장 빨리 배우는 방법이라 생각된다. 그런 면에서 재개발 재건축 정비사업의 실무 현장에서 일어나는 다양한 일들에 대한 법률적 하자를 다툰 결과물인 판례나 실무자들이 궁금해하는 부분을 행정기관에 해석요청하여 얻은 질의회신 자료는 매우 중요한 공부거리이다. 이 책에서는 저자가 20여 년간 정비사업 현장 일선에서 쌓아 온 풍부한 실무경험을 바탕으로 꼭 숙지해야 할 판례와 질의회신, 관련 법률을 엄선하여 쟁점을 정리해 보고 실무자가 챙겨야 할 사항을 정리하여 처음 실무를 접하는 이들이나 아직 경험이 많지 않은 초심자들 그리고 정비사업에 관심 많은 일반인들이 보다 쉽게 정비사업 시작부터 사업이 완료될 때까지의 긴 여정 동안 일어날 수 있는 다양한 실무 이슈를 간접적으로나마 경험해 볼 수 있게 하였다.

들어가는 글· 4
일러두기· 7
실무자가 기본적으로 체크해 두어야 할
재개발?·?재건축 관련 법률, 행정지침 등· 8
실무자가 꼭 알아야 할 정비사업 관련 법률 주요 내용· 10


Part 1 ? 추진위원회 운영

추진위원장 연임총회는 반드시 임기 만료 전에 개최해야 하는가?· 30
추진위원장의 임기 만료 시 반드시 선출방식으로 총회를 진행해야 하는가?· 32
임기가 만료된 추진위원장은 창립총회를 개최할 수 있을까?· 34
추진위원장도 조합장처럼 사업 구역 내에서 계속 거주하고 있어야 하나?· 36
추진위원회 구성 전 단계에서도 추진위원 선정에 관한 사항을
반드시 토지등소유자에게 알려야 하나?· 38
정족수가 부족한 추진위원회에서 행한 의결은 효력이 있을까?· 41
조합설립동의를 위한 추정분담금은 어느 정도 수준으로 제시하여야 하나?· 44
추진위원회가 무효라면, 조합도 자동으로 무효가 될까?· 47
소송으로 조합이 취소되면 추진위원회가 살아날까?· 49
추진위원이 창립총회를 위한 선거관리위원이 될 수 있을까?· 52



Part 2 ? 조합운영

1. 조합원 자격 논란
무허가건축물 소유자의 조합원 자격은?· 56
구분소유 상가의 조합설립동의서 징구 시 유의할 사항은?· 59
하나의 물건은 공유로, 또 하나의 물건은 단독으로 소유하고 있을 경우
대표자를 선정하는 방법에 따라 조합원 수가 달라지나?· 61
조합설립 당시의 다물권자로부터 소유권을 이전받은 자의
조합원 자격은? 분양권은?· 64
조합설립 당시 1세대가 여러 물건을 소유하다 조합설립 후
그중 일부를 매매한다면 조합원 자격은?· 66
국가와 부동산물건을 공유하고 있는 조합원의 총회의결권 행사 방법은?· 68
국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 토지등에 대한 동의서 징구 방법은?· 70
여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중
일부가 소재불명인 경우 동의서 징구 방법은?· 72
총회개최 시 국?·?공유 재산의 관리청도 조합원 수에 포함시켜야 하나?· 74
조합설립 당시 시부모와 며느리가 각각 주택을 소유하다
분가했을 경우 조합원 자격은?· 76
조합원 상당수가 분양신청을 하지 않은 상태에서
사업시행계획을 폐지한다면 조합원 지위가 회복될까?· 78
투기과열지구 내 재건축사업에서 조합설립 후 공유자 중
일부가 소유권을 매매하였을 경우 나머지 공유자의 조합원 자격은?· 81
재건축조합설립에 미동의한 다물권자가 조합설립인가 후
일부 물권을 매각하고 조합설립동의를 할 경우의 조합원 자격은?· 83
자신의 부동산을 팔고 또 다른 부동산을 매수하는 과정에서
일시적으로 2주택자가 될 경우 조합원 지위는?· 85
신발생 무허가건축물도 손실보상 대상이 될 수 있을까?· 87

2. 각종 회의와 관련된 논란
임원 연임총회는 반드시 선거관리위원회를 구성해야 하는가?· 89
조합설립을 위한 창립총회에서 조합임원 선임이 부결될 경우 해결 방안은?· 91
시공사 계약해지를 위한 총회도 조합원 과반수가 참석해야 할까?· 93
임원선거에 있어 OS(홍보요원)을 활용한 서면결의서 징구 문제없나?· 95
도장날인이 없는 서면결의서를 유효하다고 인정해야 할까?· 97
운영비 및 사업비 예산 심의를 위한 총회도
직접 참석 20% 의결요건이 필요한가?· 99
서면결의서 제출한 조합원이 총회 당일 현장에 참석하기는 하지만,
투표권을 행사하지 않을 경우 직접 참석자로 봐야 할까?· 101
법정 대의원 수에 미달되는 대의원회에서 이루어진 결의의 효력은?· 103
대의원 정족수가 부족한 경우 임원선출을 위한
선거관리 위원회 구성은 어떻게 해야 할까?· 105
법원에서 선임한 조합장 직무대행자가 소집할 수 있는
총회의 안건에 제한이 있나?· 107
시공사와의 계약방식을 지분제에서 도급제로 변경할 경우
총회의 의결요건은?· 109
총회 당일 접수된 위임장에 인감증명서가 누락된 경우
참석 및 의결권을 인정해야 할까?· 111
임원 해임을 위한 총회개최 시 총회 비용 집행을 위한
안건도 의결할 수 있을까?· 113
집행부 해임을 위한 총회가 파악될 경우
같은 날 조합에서 총회를 개최하여 방해할 수 있을까?· 115
서면결의서 제출자에게 총회 참석수당을 지급하는 것은 가능할까?· 117
총회의 직접 참석은 반드시 본인만 가능한가?· 119
사정상 이사회나 대의원회를 거치지 않고 총회를 개최했을 경우 그 효력은?· 122
총회 날짜가 연기될 경우 기존에 징구된 서면결의서는 재사용할 수 있을까?· 124
총회장에서는 일부 임원이 참석자 과반수표 미달로
부결되었다고 발표하였다가 총회 이후 정정했을 경우 효력은?· 126
찬성자 수에 조합원 자격이 없는 자가 포함된 총회의결의 효력은?· 128
임원선출 시 임원명단 전체에 대한 찬/반을 묻는 방법으로
투표용지를 만들 수 있을까?· 130
정부의 방역정책 등으로 인해 미니버스 여러 대에 나눠
조합원이 참석한 후 실시간 중계 방식으로 총회를 진행했을 경우 효력은?· 132
서로 뜻이 맞지 않아 계약해지를 위해
총회결의를 했음에도 인정될 수 없다?· 134
서면결의서는 꼭 종이로만 제출해야 할까? 전자투표 방법은?· 136
서면결의서 철회 언제까지 가능할까?· 139
부득이한 사정으로 갑자기 총회 장소를 변경해야 한다면
어떻게 해야 할까?· 141
서면결의서 철회에 대한 재철회는 인정될 수 있을까?· 144
서면결의서에 신분증까지 첨부해야 한다?· 146

3. 협력업체 선정과 관련된 논란
정비업체는 추진위원회에서 한 번, 조합에서 다시 한 번
두 번 선정해야 한다?· 148
추진위원장 또는 사업시행자가 금융회사 등과 체결하는 대출계약은
반드시 일반경쟁입찰 절차를 진행해야 하는가?· 150
현금청산 협의 과정에서 토지등소유자가 추천하는 감정평가사도
총회의 의결이 필요한가?· 152
추진위원회의 업무대행 정비사업전문관리업자가
등록취소 등의 처분을 받을 경우 조치해야 할 사항은?· 154
소규모주택정비사업의 정비사업전문관리업자는
지명경쟁으로 선정 가능한가?· 157
협력업체 선정 시 추정가격에는 부가가치세가 포함될까?· 159
지장물 철거공사는 반드시 시공사와의 계약에 포함시켜야 할까?· 161
추진위 단계에서 선정한 정비사업전문관리업자는
조합에 승계될 수 있을까?· 163

4. 비대위의 단골 메뉴 정보공개
정보공개, 열람?·?복사 대상 자료 관련 규정 및 판례(종합)· 165
개인정보보호법 등을 들어 조합원의 전화번호를 공개하지 않을 수 있는가?· 168
각종 회의의 녹음자료를 공개 요청할 경우 대응 방안은?· 171
속기록, 자금수지보고서는 반드시 공개해야 할까?· 174
현금청산자의 감정평가금액을 청산자 본인이 아닌
제3자에게 공개하여야 하는지 여부· 176
조합원 지위를 상실한 자가 정보공개 요청을 할 경우 이에 응해야 하나?· 178
사용목적을 기재하지 않은 정보공개 청구에 응해야 할까?· 180
조합원별 신축건물 동호수 배정 결과는 정보공개 대상이 될까?· 182

5. 조합정관 관련 논란
조합 정관 변경 시 경미한 변경사항의 효력발생 시기는?· 185
의결요건이 상이한 다수의 정관 규정을 개정하기 위한 총회에서
일부 조항에 관하여 변경에 필요한 의결정족수를 채우지 못할 경우
해당 내용을 제외한 나머지만 가결된 것으로 인정할 수 있는가?· 187
총회소집통지는 반드시 등기우편으로 발송해야 할까?
우체국 택배를 이용하는 방법은?· 190
조합설립동의서에 포함된 ‘조합정관’의 내용을
창립총회에서 변경할 수 있을까?· 192
같은 날 총회에서 앞선 안건으로 정관 개정을 의결하고
이어지는 안건에서 정관 개정을 전제로 한 안건을 논의할 수 있을까?
개정된 정관의 효력발생 시기는?· 194

6. 임원선출?·?해임을 둘러싼 논란
임원선출을 위해서는 반드시 등기우편으로
입후보등록 공고 등을 하여야 한다?· 196
임원이 사퇴서를 제출할 경우 효력발생 시기는?· 198
지방의회 의원의 경우 조합장이나 추진위원장 겸직이 가능할까?· 200
사업이 종료되어 청산단계에 있는 사업장의 청산인의 경우
겸직 제한에 해당할까?· 202
다물권자인 조합의 임원이 보유 물건 중
일부를 매각할 경우 임원의 자격은?· 204
A 조합의 임원이 B 조합의 임원으로 입후보하고자 할 경우
A 조합임원에 대한 사퇴 시점은?· 206
임원 해임을 위한 총회에서 소명기회는 반드시 부여해야 하나?· 208
임원 해임을 위해서는 반드시 타당한 해임 사유가 있어야 하나?· 210
임원 해임 이후 마주하게 될 현실, 건조물침입죄· 213
조합장은 두 곳에서 거주할 수 있을까?· 216

7. 그 밖의 논란거리
만약 재개발?·?재건축사업 추진과정에서 누군가가 우편물을
회수하고 다닌다면 대응 방안은?· 218
조합이 취소되면 조합이 사용한 사업비는
조합설립에 동의한 자들이 부담해야 한다?· 221
협력업체와 계약을 완료한 경우 계약금 지급은 바로 해야 하는가?· 223
각종 인허가 진행 시의 공람기간에 토, 일요일을 포함해도 무방할까?· 225
공람기간에 포함된 토요일, 공휴일에 공람을 실시해야 하는지 여부?· 228
기존 조합원이 조합 해산에 대한 동의를 한 후
제3자에게 매각하였을 때 조합 해산 동의는 유효할까?· 231
조합장의 퇴직금은 근로기준법 등에 의해 당연히 지급하여야 하는가?· 233
큰 평형에만 해당되는 부가가치세를 왜 조합원 모두가 부담해야 하나?· 235
조합장을 상대로 제기된 소송의 변호사비는 조합장이 내야 한다?· 238
추진위원장의 급여, 보수규정 없이는 소송으로도 받을 수 없다?· 240
서울시 표준선거관리규정에서 위임한 범위를 벗어나서
선거관리규정을 정했을 경우 효력은?· 242



Part 3 ? 인허가 진행단계

1. 정비계획수립
여러 가지 정비계획의 경미한 변경 요건 중
어느 하나만 해당될 경우 인허가 진행방법은?· 246
관련 부서 협의 의견에 따른 정비계획 변경은 경미한 변경일까?· 249
전 소유자의 정비계획 입안 제안 동의서는 승계될 수 있을까?· 251
조합원 소유 토지의 일부만 정비구역에 포함될 경우
나머지 땅에 대한 보상은 어떻게 해야 하나?· 254
정비구역의 면적을 기존 면적 대비 10% 이내로 증가시킬 경우
조합설립변경을 위해 동의서 징구가 필요할까?· 256
빌라로만 구성된 단지에서 가로주택정비사업을 진행할 수 있을까?· 259


2. 사업시행계획수립
건축심의 및 사업시행계획수립을 위해 선정해야 하는 협력업체· 262
가로주택정비사업의 건축심의를 위한 총회 시
사업비가 늘어날 것으로 예상될 경우 대처 방안은?· 268
계단실과 같은 주거 공용면적 일부를 변경할 경우에도
반드시 총회를 개최해야 하는가?· 270
입주자모집 공고 후 사업시행계획 변경 시
입주예정자에게도 통지해야 할까?· 272
사업 구역과 무관한 기부채납을 강요하는
사업시행인가 조건, 해결 방안은?· 274
매도청구 소송의 타이밍을 놓쳤을 경우의 해결 방법은?· 276
사업시행계획인가 시 수용?·?사용 명세는 반드시 고시해야 할까?· 278
사업 구역 밖에 도로나 공원을 만들어 기부채납하라는
인허가 조건, 무조건 수용해야 할까?· 280
사업시행계획수립 시 중앙토지수용위원회 협의가 필요하다?· 283


3. 관리처분계획수립
조합이 임대아파트에 대한 취득세를 내야 할까?· 286
현금청산자에게 정비사업비를 공제하기 위한 방법은?· 288
동일인이 하나의 물건은 다른 사람과 공유로,
그리고 또 다른 물건을 단독으로 소유하고 있을 경우의 분양권은?· 290
분양신청 통지를 못 받았다며 분양 대상자 지위를 인정해 줄 것을
요청하는 민원에 대한 대처 방안은?· 292
사업시행계획이 변경되면 반드시 분양신청 공고를 다시 해야 하나?· 294
분양신청을 하지 않은 자의 조합원 자격 상실시점은?· 296
종교단체에 대한 관리처분계획은 어떻게 수립해야 할까?· 298
2주택자의 경우 하나는 분양권을 받고
나머지 하나는 현금청산을 받을 수 있나?· 300
평형변경 절차 진행 시 분양신청철회가 가능할까?· 302
분양신청 접수 기간의 연장은 반드시 이어서만 가능한가?· 304
관리처분계획수립을 위한 총회개최 전에
조합원 전체의 분양예정자산 추산액 및 종전자산가격을 통지해야 할까?· 306
투기과열지구 내 소규모재건축도 재당첨 제한에 해당될까?· 308
사업시행계획이 변경되면 종전자산평가는 다시 하는 게 좋을까?· 310
상가에 대한 구체적인 분양계획을 포함하지 않은
관리처분계획의 효력은?· 313
사업 일정이 촉박하다는 이유 등으로
공사비의 검증을 받지 않고 수립한 관리처분계획의 효력은?· 315


4. 이주단계의 논란거리
재개발사업 구역 내 현금청산자 및 세입자에 대한 각종 손실보상 규정· 317

(1) 주거이전비
재개발사업 구역 내 현금청산자에 대한 주거이전비 산출 시
가구원 수 적용 기준은? · 320
정비계획수립을 위한 공람공고일 전부터 계속 거주해 온 세입자가
일시적으로 주민등록상 주소를 이전하였을 경우
주거이전비를 지급하여야 하는가?· 322
조합원이 사업 구역 내 다른 조합원의 집에 거주할 경우
세입자로서 주거이전비를 받을 수 있나?· 324
무상으로 거주하는 세입자에게도 주거이전비를 지급하여야 할까?· 326
사업시행기간이 도과된 경우의 세입자 주거이전비 지급을 위한 기준일은?· 329

(2) 이사비
재개발사업 구역 내 세입자 이사비 지급기준일은?· 331
재개발 구역 내 세입자에 대한 이사비를 지급하지 않을 경우
명도소송을 통한 강제집행이 불가한가?· 334

(3) 영업손실보상
부동산 임대사업자는 영업손실보상 대상이 될까?· 336
조합원도 영업보상을 해 줄 수 있을까?· 338
소규모주택정비사업 구역 내 상가 세입자는 영업손실보상 대상이 될까?· 340

(4) 그 밖의 논란거리
분양계약을 체결하지 않는 조합원에 대한 대응방법은?· 342
조합원 소유 토지에 식재되어 있는 수목도
종전자산감정평가 대상이 되는가?· 345
재개발사업 구역 조합원 이주완료 후
공사기간 동안 부과되는 재산세는 누가 내야 하나?· 347
조합임원의 인센티브는 인정 가능할까? 가능하다면 얼마나?· 349



Part 4 ? 공사?·?분양?·?입주

1. 공사와 관련된 논란
조합의 시공사가 영업정지되거나 건설업 등록이 말소되면
공사 진행 중인 현장은 어떻게 해야 하나?· 352
건축물의 분양면적 혹은 대지지분이 변경될 경우
일반분양자의 동의가 필요할까?· 354
특화공사로 인한 공사비 증가 시에도 생산자물가상승률을 제외하고
공사비 검증 대상 여부를 판단할 수 있을까?· 358

2. 분양과 관련된 논란
위장전입으로 분양권을 취득했다가 적발될 경우 그 결과는?· 362
특정 조합원에 대하여 층수를 우선 추첨하도록 하는 것은 가능할까?· 365

3. 준공 이후의 논란거리
당초의 계획보다 입주 일정이 지연될 경우 예상되는 문제점은?· 367
조합의 임원도 입주자대표회의 구성원이 될 수 있나?· 369
입주기간은 45일? 60일? 어떻게 결정해야 하나?· 371
이전고시 후 소유권이 이전될 경우
조합원 자격이 함께 이전되는 것은 아니다?· 373