저자는 다년간 금융시장에서 종사하고 경영대학의 박사과정에 입학하였다. 당시 미국의 부동산금융 시장에서 촉발된 세계 경제위기가 발생하였고, 이로 인하여 가계금융과 관련된 연구가 전 세계적으로 폭발적으로 확대되었다. 저자의 경우 생산자의 금융투자 전략, 구체적으로 부동산 시장에서 개발금융 전략을 연구하였다.
학계에 입문한 이후 대학(원)생, 산업계 종사자, (해외) 공무원 등 다양한 계층을 교육할 기회가 있었다. 특히 상명대학교에서는 금융, 경제, 부동산, 보험 등 여러 분야에 서로 다른 약 20개의 교과목을 강의할 기회가 있었다. 이와 같이 귀중한 경험을 통하여 대부분 교육자료는 기업을 중심으로 진행되고 있다는 것을 인식하게 되었다.
자산시장에서 최근 활발하게 언급되고 있는 ‘영끌’ 혹은 ‘하우스 푸어’ 등 단어들의 출현과 관련된 다양한 논의들은 자산시장 일반 참여자들에게 적절한 교육이 필요하다는 시사점을 제공한다. 자산시장에 노출되지 않았던 독자들 혹은 자산시장에 입문하였지만 전문지식이 미약한 투자자들이 기본 원리와 원칙을 공부할 자료가 필요한 것이다. 결국 자산투자에 대한 전문지식을 손쉽게 학습할 수단이 필요하다는 것이다.
하지만 사실 저자는 책을 집필할 시간이, 아니 용기가 충분하지 않았다. 다행히 2020-2021년 UBC Centre for Urban Economics and Real Estate에 방문교수로 연구에 집중할 수 있는 기회로 초고를 만들었다. 그리고 동 초고는 한국연구재단에서 진행하는 “산학협력 선도대학(LINC+) 육성사업”의 지원도 받았다. 그러나 이를 대폭 개선하여 책으로 출간하는 것을 여전히 주저하고 있었다. 한 해가 지나서 2022년 어느날, 책을 출간하면서 부족한 점을 개선할 수 있다는 박영사의 새로운 제안에 새로운 책을 출간할 작업에 용기를 갖게 되었다.
저자는 그 동안 자산투자와 금융전략 관련 다수의 연구, 논문발표를 진행하였다. 그리고 다양한 기관들을 대상으로 관련 자문도 진행하였다. 중앙부처(기획재정부, 국토교통부, 보건복지부, 국방부, 과학기술정보통신부, 한국은행 등), 공기업(국민연금공단, 주택도시보증공사, 토지주택공사, 부동산원, 대한적십자사, 콘텐츠진흥원, 주택금융공사 등), 연구원(한국개발연구원, 국토연구원, 서울연구원, 경기연구원, 지방행정연구원, 부동산연구원 등), 협회/재단(감정평가사협회, 개인정보보호위원회, 서민주택금융재단 등)과 다수의 금융기관이 있다. 그리고 국제연합(UN)과 여러 나라의 정부(필리핀, 베트남, 그리고 캄보디아)를 대상으로 국제 컨설팅도 진행하였다. 관련 자문주제는 주식, 파생상품, 그리고 부동산을 포함한 대체자산에 대한 투자전략과 금융상품 개발, 가치평가, 연기금 운영, 그리고 보험과 위험관리 등을 포함한다. 이와 같은 과정에서 관련 분야 종사자들에게도 기본 지식에 대한 보완이 필요함도 인식하게 되었다.
이 책을 집필하는 기본 목적은 대학생, 초보 투자자, 관련 업계에서 경력을 쌓기 시작한 신입에게도 도움이 될 수 있는 지식을 평이한 언어로 설명하는 것이다. 그리고 이들이 향후 합리적인 의사결정을 진행할 수 있도록 지원하는 것이다. 기본 개념을 직관적으로 설명하려고 노력하였고, 수익만을 강조하는 기존 자료들과 차별적으로 위험관리와 가치평가의 중요성을 부각하였다. 무엇보다 복잡한 수식의 활용을 최소화하고, 일상 생활과 연관되어 전문지식을 설명하려고 노력하였다. 최근 유행하는 온라인 자료나 동영상은 대부분 개인 경험에 근거하여 발생한 현상을 중심으로 설명한다. 이를 통하여 일부는 관련 지식을 잘못 이해할 가능성도 있다. 따라서 자산시장에 투자와 관련된 개념을 정확히 전달하도록 노력하였다.
책의 출간은 저자의 주변 많은 지인의 관심과 지원으로 가능하였다. 저자의 가족은 저자와 같이 보낼 수 있는 시간을 희생해 주었다. 저자의 학술활동과 연구를 지원해준 많은 학계, 산업계, 그리고 이와 같은 과정에 우정을 맺은 선후배 그리고 동료들이 있다. 동시에 앞의 언급한 기관에서 저자에게 중요한 주제를 연구할 기회를 제공해 주신 전문가 분들에게도 깊이 감사를 드린다. 특히 본 책의 발간에 동의해주신 박영사의 대표님과 원고의 편집과 교정을 담당해 주신 선생님들께도 감사를 전한다.
2023년 1월
유승동
현 상명대학교 경제금융학부 교수 및 부동산학과 학과장.
캐나다 University of British Columbia, Sauder School of Business, Strategy and Business Economics Division 박사, 미국 Cornell University, Baker Program in Real Estate 석사, 서강대학교 경제학과 석사, 학사
캐나다 UBC Centre for Urban Economics and Real Estate 방문교수, 서강대학교 경제학부 대우교수, 서울과학기술대학교 주택대학원 겸임교수, 상명대학교 웰스매니지먼트학과 학과장.
PART 01
자산과 자산시장
CHAPTER 01 자산의 정의와 유형 3
1. 자산의 정의와 특성_4
2. 자산으로 인식_6
3. 경제적 혜택_8
4. 자산의 유형과 분류_10
5. 회계학에서 자산 분류_16
CHAPTER 02 국가 및 가계의 자산 현황 20
1. 국가대차대조표_21
2. 가계금융복지조사(2021년 가계금융복지조사)_24
CHAPTER 03 자산투자의 환경과 철학 30
1. 투자란_30
2. 최근 투자환경 변화_34
3. 투자철학_37
4. 투자철학을 고려한 투자전략 실행_43
5. 투자의 윤리_45
CHAPTER 04 자산시장의 개념 50
1. 자산거래의 기준_50
2. 자산의 이질성_54
3. 시장에서 가격변화_55
4. 실질 가격_58
5. 가격과 가치_60
6. 본질가치: 현금흐름 측면_61
7. 회계기준에 따른 자산분류 체계_62
PART 02
시간가치와 시간가치의 활용
CHAPTER 05 자산가액의 시간가치 69
1. 기본 개념_70
2. 현재가치와 미래가치_73
3. 단리와 복리_79
4. 주기적인 현금흐름의 가치평가_81
5. 연금의 현재가치_84
6. 연속복리_86
CHAPTER 06 시간가치 응용 92
1. 함수마법사 열기와 기본 계산_93
2. 재무함수 인수 및 구문_95
3. 현재가치와 미래가치의 계산_96
4. 현재가치와 미래가치의 응용_98
5. 주기적 현금흐름 평가_99
6. 주기적인 현금흐름의 평가: 응용 사례_100
CHAPTER 07 투자예산 결정전략 104
1. 투자예산 결정과 과정_105
2. 현금흐름의 예측_109
3. 투자여부 결정전략_111
CHAPTER 08 자산리스 전략 120
1. 리스의 유형_120
2. 리스의 장단점_122
3. 사례 분석_123
4. 리스와 투자의 팀 프로젝트_128
PART 03
자산의 가치평가
CHAPTER 09 가치평가의 이해 137
1. 가치평가_137
2. 규범과 실증의 차이_138
3. 가치평가에 대한 잘못된 인식_140
4. 가치평가의 절차_143
5. 가치평가의 유형과 방법론_149
6. 소득접근법의 사례_153
CHAPTER 10 자산시장의 과거와 미래 159
1. 이자율_159
2. 유효이자율_162
3. 위험과 수익의 측정_162
4. 수익과 위험의 예측_167
5. 효율적 자산시장 가설_169
CHAPTER 11 채권과 채권의 가치평가 175
1. 채권이란_175
2. 자산시장의 분류: 채권을 중심으로_177
3. 채권의 유형_179
4. 채권의 가치평가_181
5. 채권 이자율의 기간구조_185
6. 위험프리미엄의 구성요소_188
CHAPTER 12 주식과 주식의 가치평가 194
1. 주식이란_194
2. 주식시장의 유형_196
3. 주식의 유형 및 주가지수_197
4. 주식의 가치평가_200
5. 수익률의 의미_204
PART 04
리스크와 리스크관리
CHAPTER 13 불확실성과 리스크 213
1. 불확실성과 리스크_213
2. 기댓값과 변동성_214
3. 불확실성의 모형화_216
4. 코스피 지수의 추세분석_219
5. 리스크의 원천_225
CHAPTER 14 리스크 관리 228
1. 리스크 관리전략_228
2. 손인과 위태_229
3. 리스크에 대한 선호_230
4. 리스크 관리의 절차_232
5. 리스크 관리수단_236
CHAPTER 15 자산 포트폴리오 관리전략 240
1. 기본 지식_240
2. 포트폴리오의 전략_249
3. 최소 분산선과 효율적 시장투자선_252
4. 무위험자산과 위험자산의 배분_254
5. 자본자산가격결정모형_258
CHAPTER 16 파생상품 266
1. 파생상품_266
2. 선도계약_269
3. 선물계약_271
4. 옵션계약_274
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