“기회를 잡는 자가 건물주가 된다!”

지금이 바로, 내 집 마련 대신 내 건물 마련을 할 때!
다가올 부동산 시장을 대처할 꼬마 빌딩, 부동산 투자의 정석

대한민국에서 ‘부동산 투자’라고 한다면 가장 먼저 아파트가 떠오를 것이다. 특히 코로나로 경제가 침체되었던 시기, 부동산 투자 시장은 활황이었다. 말 그대로 부동산 투자 붐이 일었다. 2022년 말까지는 주택, 아파트에 대한 대출이 까다로웠던 반면 상업용 부동산에 대한 대출 한도와 금리는 상당히 매력적이었다. 2022년 말을 기준으로 2~3년 정도 꼬마 빌딩의 광풍이 불었다. 강남에 30평 아파트를 30억이 넘는 금액으로 투자하느니 30억대 꼬마 빌딩을 매입하는 투자자가 많았다. 신용도에 따라 대출을 25억까지도 받을 수 있었고, 소위 말하는 ‘영끌족’이 생겨날 정도였다. 저자는 자기 자본 비중 50% 이상을 투자해 매물을 사려는 투자자에게는 꼬마 빌딩 투자처가 아직 가치가 있다고 말한다. 역세권 주택가나 꼬마 빌딩은 주거와 수익용을 겸하는 형태이기도 하고, 매월 지출이 발생하는 월세가 부담스러운 중소기업에는 좋은 사옥이 되기도 하기 때문이다. 중요한 건 그런 꼬마 빌딩에 대한 현명한 투자와 올바른 자산 관리다. 이 책이 꼬마 빌딩 투자의 올바른 방향을 정할 수 있도록 도와줄 것이다.

자신을 부동산쟁이, LMer(빌딩 임대대행하는 사람), 세일즈 코치, 에이전트라고 다양하게 부르는 부동산 업계의 N잡러

부동산 세일즈를 천직으로 알고 3대째 부동산업을 하고 있다. 부동산업을 친근하고, 하고 싶은 일로 여겨 대학교 1학년 때 공인중개사 자격증을 취득하였으며 일하면서 자산운용전문인력, Integrity Selling, CRS 등 다양한 국내외 전문 자격증을 취득했다.

세계적인 부동산 기업인 이알에이코리아와 리맥스코리아에서 세일즈 코칭과 부동산 컨설팅을 13년간 했으며, 국내 최대의 자산관리 회사인 메이트플러스(현 젠스타메이트)에서 대형 건물 임대차 업무와 중소형 빌딩 PM(자산관리) 업무를 하며 전문성을 다졌다. 또한, 국내 최고의 시설관리 시스템을 갖춘 포스코 그룹의 포스코O&M(구 포스메이트)에서 그룹사가 보유한 오피스 빌딩의 임대 및 자산관리 업무를 수행했다.
부동산업은 오래 한 사람이 잘하는 직업이 아니라 제대로 배운 사람이 잘하는 직업이라는 확신을 갖고 1999년부터 수천 명의 부동산 에이전트에게 영업, 중개, 마케팅하는 방법을 가르치는 세일즈 코치로 활동 중이다. 가르치면서 더 많이 배운다는 신념으로 학습에 소홀하지 않고 항상 책을 읽고 7개의 대학과 대학원을 다니며 부동산업에서 이론적인 부분을 실무와 결합하려고 노력했다. 부동산 산업이 좋은 직업군으로 인정받아 업에 속한 이들이 프라이드를 높이고 제대로 된 질 높은 부동산 서비스를 고객에게 제공하는 궁극적인 목표 달성을 위해 오늘도 후배를 코칭하며 자신의 부동산업도 충실히 수행하고 있다.

프롤로그 건물주가 되는 가장 빠른 방법 005

1장 ‘이것’으로 건물주가 되어라

1. 건물주로 만들어 줄 로드맵 따라가기 016
① 건물주가 되겠다는 마음 품기 016
② 지나가는 골목길에서 사고 싶은 건물을 정하기 021
③ 상상력과 호기심 탑재하기 025
④ 아파트를 떠나 내 건물에 살면서 월세 소득 얻기 030
⑤ 사업을 운영하며 월세를 벗어나고 싶다면 이렇게 하라 035
⑥ 자녀에게 자산을 물려주고 싶다면 이렇게 하라 037
2. 정보의 변별력을 갖춰야 한다 041
① 어떻게 트렌드를 읽을 것인가? 041
② 핫플레이스가 된 건물들의 특징 046
③ 내 손 안의 스마트폰 활용 050
TIP) 등기부등본 간단 확인법 054

2장 고금리 시대, 자신만의 투자 전략을 세워라

1. 건물은 있지만, 금리가 무섭다 058
① 매매 차손, 무너진 균형 058
② ‘영끌’이 만든 꼬마 빌딩 붐 061
③ 한 번 오른 가치는 떨어지지 않는다? 063
④ 고금리 시대를 이겨 내는 방법 064
⑤ 자기 자본 비율이 높은 투자의 필요성 065

3장 부동산, 어디에 투자해야 할까?

1. 부동산에 블루오션 전략은 없다 070
① 사람이 없는 동네, 투자해도 될까? 070
② 지금의 경제 위기는 IMF와 다르다 073
③ 성공은 임대차 관리에서 시작된다 074
TIP) 우량 임차인을 입주시키기 위한 꿀팁 076
2. 성공하는 부동산 투자 포인트 3가지 079
① 돈의 흐름, 상권과 입지 079
② 투자자가 선호하는 지역, 위치 가치 081
③ 임대 수입의 증가 가능성을 파악하라 082

4장 빌딩도 브랜딩의 시대다

1. 내 건물의 이름값을 만들어라 086
① 지역의 변화를 읽고 있는가? 086
② 꼬마 빌딩을 랜드마크로 만드는 방법 088
③ 잘되는 건물에는 스타벅스가 있다? 088
TIP) 건물주로서 체크할 것들 092
2. 건물에 아이덴티티를 입혀라 093
① 건물의 용도를 파악하라 093
TIP) 건물 하자 리스트 (펀치) 097
② 지역에서 랜드마크로 등장하기 위한 준비 098
3. 내 건물을 랜드마크로 변신시켜라 100
① 대형 건물만이 랜드마크가 되는 것은 아니다 100
② 화제를 모으는 건물이 되는 법 105

5장 자산 관리의 개념을 알아야 투자에 성공한다

1. 수익성만 생각하지 마라 110
① 안전에 대한 중요성 113
② 고객 서비스가 곧 상품성이다 117
2. 중소 빌딩 자산 관리 주요 항목 121
① 자산 운용 124
TIP) 렌트롤 주요 구성 항목 126
② 계약 관리 130
③ 건물 관리 135
④ 재무 관리 141
⑤ 각종 행정 147

6장 건물 리모델링과 신축 필수 전략

1. 건물의 가치 올리기 152
① 공사로 가치를 더할 수 있을까? 152
② 리모델링과 신축을 결정하기 전, 고려할 내용 153
③ 실패 없이 신축 빌딩의 주인이 되는 방법 155
④ 임대료를 지속적으로 올릴 수 있는 이유 156
2. 리모델링 수준은 어떻게 결정할 것인가? 158
① 리모델링을 선택하는 이유 158
② 신축 수준의 리모델링을 진행할 때 159
3. 신축 시 고려해야 할 것들 162
① 내 취향을 스스로 정리하라 162
② 단짝과도 같은 설계사를 선정하라 166
③ 시공사를 경쟁 입찰 형태로 선정하라 167
TIP) 올바른 건축을 위한 프로세스 169
④ 좋은 설계자를 찾는 방법부터 시공까지 171
4. 앵커테넌트(우량 임차인) 유치와 공사를 맞물려라 173
① 앵커테넌트를 어떻게 정의할 것인가? 173
② 1~2개 임차인으로 건물을 채우면, 불안하지 않을까? 175
③ 앵커테넌트를 어떻게 찾을 것인가? 178

7장 임대 마케팅이 부동산 투자의 핵심이다

1. 임차인 유치는 마치 헤드 헌팅처럼! 182
① 지역 최고의 임차인을 내 건물로 들이기 위한 자세 182
② 임차인을 헤드 헌팅하기 위한 사전 학습 183
③ 내 건물에 유명한 임차인을 입주시키는 시도 187
2. 임차인의 눈높이에 맞춘 임대 제안 191
① 구축 빌딩의 임차인을 리뉴얼하는 경우 191
② 리모델링이나 신축 시, 임차인을 리뉴얼하는 경우 193
3. 최고의 가치 상승 요소는 좋은 임차인이다 196
① 좋은 위치 가치를 가진 건물 매입하기 196
② 건물의 가치는 건물 자체로만 정해지지 않는다 201

8장 건물주가 할 수 있는 사회적 기여

1. 좋은 건물을 지역에 선보이는 마음 204
① 건물을 신축하는 것도 사회 환원이다 204
② 골목길의 수준을 높이는 리더가 되어라 206
2. 아름다운 골목을 만드는 주역 211

에필로그 기회를 잡는 자가 건물주가 된다 214