대규모 부동산개발의 경우 개발전문 시행사, 금융사, 신탁사, 신용 있는 건설사가 관여하고 각종의 보증제도 등의 활용을 의무화하는 제도가 있다. 그리고 사업성 검토, 건립 규모검토, 부지매입, 착공과 준공, 분양, 수분양자 보호 및 입주관리까지 각 분야의 전문가가 개입되어 있다.
그러나 다가구 단독주택, 다세대 빌라 신축과 같은 소규모 건축사업은 무경험한 건축주가 사업성 분석에 관한 마땅한 상식도 없이 허가방 건축사의 성의 없는 가도면을 근거로 부정확한 사업성 검토하에 부지를 매입하고 기준 없이 능력 없는 건설사를 지인의 소개로 선정한 결과 근거 없는 추가공사비 요구 및 공사 중단 사태, 하자 투성이 건물 등의 다양한 사건과 문제가 발생한다. 집짓다가 망한 미준공건물의 경매 물건도 수시로 경공매시장에 나오고 있다. 본 서에서도 사례로 설명하고 있지만 건축사업을 하다가 땅을 빼앗기는 경우도 전국 현장에서 적지 않게 발생하고 있다.
그런데, 소규모 건축사업과 관련된 리스크의 종류와 회피방법 등 건축주가 알아야 되는 상식에 대한 강의나 책을 아직까지도 발견하지 못했다.
이에 본서는 건축 기술과 관련된 내용보다는, 차라리 건축주의 입장에서 건축사, 시공사 등을 올바로 선택하는 내용을 설명하였다. 또한 건축주의 입장에서 반드시 알아야 할 리스크 관련 상식과 리스크 회피 방법을 중심으로 기술하였다. 부디 반복 숙달하여 더 이상 집짓다가 20년 늙는 일이 발생하지 않기를 기원한다.
- 한양대학교 법과대학 법학과 졸업
- 건국대학교 부동산대학원 석사과정 졸업
- 서울벤처대학원대학교 부동산학과 박사과정 12기
- 설계, 건축 비교견적 플랫폼 ㈜닥터빌드 대표이사
- 종합건설·실내건축 법인 ㈜나무숨, ㈜두유건설 대표이사
- 건국대학교 미래지식교육원 소규모건축과정 주임교수
닥터빌드 시공 사업 시스템005
머리말006
I. 건축사업 성공 사례
1. 자기자본 4억 원으로 80억 원의 자산가가 된 사례016
2. 재개발 가망지에의 신축사업으로 자산 가치 상승이 예상되는 사례019
3. 노후 빌라 재건축으로 자산 가치 상승시킨 사례025
4. 노후 빌라 재건축 프로세스033
5. 기타 소규모 건축 성공 사례 영상057
II. 건축사업 실패 사례
1. 건축하다가 땅 빼앗기고 감옥 간 사례060
2. 건축하다가 온 가족이 고통받은 사례086
3. 건축부지에 설정된 저당권이 실행된 경우092
4. 용인시 수지구 죽전동 고급단독주택 경매사건095
III. 건축사업에 기생하는 사기꾼들 이야기
1. 건축설계사무소의 시공사 추천, 받으면 큰일 나는 이유106
2. 건축사무소 명의 차용 행위108
3. 믿으면 쪽박 나는 건축사업, 공사감독원의 비리 유형109
4. 믿으면 쪽박 나는 파워 유튜버, 건설 브로커113
5. 믿으면 쪽박 나는 건설 현장 총괄 관리자116
6. 종합건설업 면허대여 업체118
7. 건축 현장이 망하기를 바라는 시공사120
8. 능력 없는 건설사를 배제하고 승냥이가 되는 하도급업체121
9. 미준공자금 대부업체에게 돈을 못 갚으면 벌어지는 일123
10. 공사중단 현장에 기생하는 사기꾼들의 사기 프로세스124
11. 무책임하고 무능력한 것도 사기126
IV. 건축 현장의 권리침해 행태와 예방책
1. 대규모 건설사업과 소규모 건축사업의 비교130
2. 건축사업 현장의 권리침해와 예방책133
V. 건축사업의 성공법칙
1. 미래가치 있는 건축 입지의 선정154
2. 가설계를 통한 규모 검토157
3. 사업수지분석166
4. 부지 매매계약 방법177
5. 사업비 조달을 위한 금융대출183
6. 적절한 건설사 선정189
7. 시공관리 공정관리 204
8. 분양마케팅211
VI. 민간건설표준도급계약서 해설
1. 서론214
2. 공사명, 공사장소, 착공년월일, 준공예정년월일215
3. 계약금액 기재방법217
4. 계약보증금, 선금, 기성 부분금 지불방식220
5. 지급자재의 품목 및 수량225
6. 하자담보책임227
7. 지체상금율228
8. 공사비 지체에 따른 지연이자율230
9. 붙임서류231
10. 도급인??·??수급인 기재방법233
11. 총칙, 정의235
12. 계약문서238
13. 계약보증금과 계약보증금의 처리242
14. 공사감독원, 현장대리인의 배치, 공사 현장 근로자246
15. 착공신고 및 공정보고250
16. 공사기간253
17. 선금255
18. 자재의 검사258
19. 지급자재와 대여품261
20. 안전관리 재해보상263
21. 건설근로자 보호265
22. 공사기간의 연장268
23. 부적합한 공사, 불가항력에 의한 손해276
24. 공사의 변경??·??중지278
25. 설계변경으로 인한 계약금액의 조정280
26. 물가변동으로 인한 계약금액의 조정282
27. 기타 계약 내용의 변동으로 인한 계약금액의 조정286
28. 기성 부분금288
29. 손해의 부담291
30. 부분사용, 준공검사293
31. 대금지급296
32. 폐기물의 처리298
33. 지체상금299
34. 하자담보305
35. 건설공사의 하도급 등, 하도급대금의 직접 지급309
36. “도급인”의 계약해제 등313
37. “수급인”의 계약해제316
38. 계약해지 시의 처리318
39. “수급인”의 동시이행항변권320
40. 채권양도322
41. 손해배상책임324
42. 법령의 준수의무 및 분쟁 시 해결방법 등326
43. 공사도급계약 특수조건 별지특약 예시328
VII. 건축주가 알아야 할 건설분쟁 판례
1. 주택의 하자보수 및 손해배상청구336
2. 현장소장 고용 시 주의할 점342
3. 건설업 명의대여자의 책임과 건축주의 피해사례344
4. 기성고 산정방법347
5. 정액도급공사에서 추가 공사대금을 청구하기 위한 요건350
6. 물가변동으로 인한 계약금액의 조정352
7. 공사대금을 수급인 임직원에게 부동산으로 대물변제한 경우의 효력353
8. 대물변제 약정 후 공사대금채권에 대한 압류의 효력354
9. 도급인의 채무인수의 성질356
10. 공사대금채권의 가압류358
11. 노임에 대한 압류360
12. 지체상금363
13. 지체상금의 과다 여부 판단기준 등367
14. 지체상금과 함께 약정한 계약보증금의 성격369
15. 지체상금약정과 손해배상약정이 병존하는 경우371
16. 준공기한 이전의 해제와 지체상금약정의 존속372
17. 공사도급계약해제의 방법374
18. 공사도급계약의 해제와 소급효 제한376
19. 합의해제의 경우 손해배상청구의 여지379
20. 법정해제(단독행위로 해제) 시 손해배상의 범위381
21. 건축물의 하자383
22. 약정과 다른 승강기의 시공은 중요한 하자인지?386
23. 과다한 보수비가 소요되는 경미한 하자388
24. 도급인의 지시에 따른 시공 또는 감리의 승인을 얻은 시공의 하자유무390
25. 도급인은 하자의 존재를 이유로 공사대금채무의 지급을 거절할 수 있는지?391
26. 하수급인에 대한 도급인의 동시이행항변권 행사394
27. 하자를 이유로 도급계약을 해제할 수 있는지?395
28. 하자를 이유로 분양위임계약을 해지할 수 있는지?396
29. 담보책임의 면제특약의 유효성398
30. 하자보수보증금의 성질400
31. 하자보수보증금을 초과하는 실손해배상금의 청구 가능성401
32. 하자보수보증금 청구권이 발생하기 위한 요건402
33. 건설공제조합이 발생하는 계약보증서의 성격403
34. 도급계약 시 부가세의 부담404
35. 지체상금에 대한 부가세406
36. 수급인이나 수급인의 피용자가 저지른 불법행위등에 대한 도급인의 책임407
37. 제3자에 대한 감리자의 손해배상의무410
닥터빌드 건축주대학411
