갈수록 늘어가는 전세 사기. 서울은 물론이고 전국 각지에서 벌어지는 전세 사기에 사람들이 불안함을 토로하고 있다. 전세를 구하려는 개인은 어떤 대비책을 준비해야 할까. 언뜻 속수무책인 듯 보이지만, 알고 준비하면 당하지 않는 법이다. 부동산 전문 변호사가 현장에서 다년간 쌓은 경험과 법률 지식을 잘 엮어 확실한 대비책을 마련했다. 우리나라의 부동산 제도 전반을 살펴보고, 전세 제도의 역사적 형성 과정을 돌아본다. 그리고 배경지식을 바탕으로 전세 사기의 여러 유형과 그에 맞는 대책을 소개한다. 이 책은 단순한 백과사전식 정보 나열을 지양하고, 현실적이고 구체적인 대안을 안내하는 실전 가이드다.
1장 부동산 관련 제도 이해하기
1 부동산 제도의 기본 개념
가. ‘권리’와 ‘법’
나. 재산권과 부동산
다. 채권은 무엇이고, 물권은 무엇인가?
1) 채권이란 무엇인가?
2) 물권이란 무엇인가
라. 공시(公示)의 원칙과 공신(公信)의 원칙
1) 공시(公示)의 원칙
2) 공신(公信)의 원칙과 등기의 추정력
2 등기부와 대장(臺狀)
가. 등기부
1) 등기부 종류
2) 등기부등본, 등기사항증명서, 등기사항일부증명서, 등기사항전부증명서
3) 등기부에 표시되는 권리들
4) 임차권 등기
5) 등기부에 표시되는 빨간 딱지 - 집행 관련 등기
6) 등기부의 실제 구성
? 등기부 전체 구성의 개요
? 표제부
? 갑구
? 을구
나. 대장(臺狀)과 건축물현황도
? 위반건축물의 천국이 되어버린 우리나라 빌라시장
다. 일반건물과 집합건물
1) 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 다중주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트
? 일명 ‘쪼개기’란 무엇일까?
2) 오피스텔
? 전입신고를 하지 않는 조건으로 오피스텔 전세 계약을 체결하는 경우의 법률관계
3) 빌라, 맨션
4) 주택, 근린생활시설, 근생 주택
5) 일반임대사업자, 주택임대사업자, 민간임대주택 사업자
6) 주민등록제도, 전입신고, 전입세대 확인서, 전입세대열람, 외국인 전입신고, 외국인 체류지변경신고, 외국인 체류확인서열람
7) 확정일자, 확정일자부, 확정일자부열람
2장 전세란 무엇인가
1 ‘전세’의 역사
2 태초에 전세권이 있었다
3 태초에 임대차도 있었다
4 보증금이 전세보증금이 되고, 임대차가 전세가 되다
5 전세를 전세권처럼 보호하는 법들이 탄생하다
6 전세권을 역전해 버린 전세
7 전세권의 현재
8 전세제도의 위기
9 우리나라 전세제도의 현재
3장 전세 사기의 유형과 방지법 및 대비법
1 사기란 무엇인가?
가. 사기 취소와 사기죄
나. 사기죄에 관한 법률 규정
다. 사기죄의 구성 요소
라. ‘기망’에 관하여
마. ‘기망’과 ‘채무불이행’의 구분
2 전세 사기란 무엇인가
가. 전세 사기의 의미
나. 전세 사기가 발생할 수밖에 없는 구조적 문제점
다. 전세 사기 주체에 따른 세 가지 분류
3 공인중개사에 의한 전세 사기
가. 전세 유용 사기가 성립할 수 있는 배경
나. 공인중개사에 의한 전세 사기의 특징
다. 공인중개사에 의한 전세 사기의 방지법
라. 공인중개사에 의한 전세 사기의 대비법
4 임대인에 의한 전세 사기
가. 임대인에 의한 전세 사기의 배경
나. 2023년 이루어진 제도의 개선
1) 2023. 4. 1.부터 바뀐 경매 및 공매의 배당순위 규정
2) 2023. 4. 1.부터 시행된 임대인의 체납세금 조회권
다. 임대인에 의한 전세 사기의 특징
라. 임대인에 의한 전세 사기의 방지법 및 대비법
1) 작위에 의한 기망 - 사례 1, 2, 3
? 직거래는 되도록 피하자!
? 전세자금 대출이 가능한 물건인지 문의해 보자!
? 전입신고 후 잔금 지급 조건으로 한다!
? 인터넷 등기소에서 ‘등기신청사건 처리현황’을 확인하고 잔금 지급을 늦은 오후나 저녁에 한다!
? 등기유지의무 불이행 시 해제권 특약
? 등기부 변경 시 고지의무 특약과 주기적으로 등기부를 확인하자
2) 부작위에 의한 기망 - 사례 4, 5, 6
? 방 쪼개기와 불법 증축 여부 직접 확인하기
? 계약 체결 시 체납세금이 확인되는 경우 계약을 해제할 수 있다는 특약을 명시하자! 계약 체결 후 즉시 세금 체납에 관하여 조회하자!
? 전세보증금 반환보증보험 가입하고 유지하기
5 임대인과 공인중개사 등의 공모에 의한 전세 사기
나. 공모에 의한 전세 사기의 특징
다. 공모에 의한 전세 사기의 방지법
1) 월세가 가능한지 문의한다!
2) 시세 파악을 최대한 자세히, 여러 경로를 통해서, 보수적으로 하자!
3) 해당 빌라의 다른 호실들의 등기부등본과 대장도 발급받아서 비교해 본다!
4) 민간임대주택인 경우에 임대인이 임대보증보험에 가입했는지를 확인하자!
5) 부동산강의, 전단지, 문자광고 등 비정상적인 소개경로를 통해 소개하는 물건은 피하자!
6) 중개수수료를 받지 않거나, 할인해 준다고 하면 의심해 보자!
라. 공모에 의한 전세 사기의 대비법
1) 녹취하자! 녹음 파일과 카톡, 문자를 잘 보관하자!
2) 임대인에 의한 부작위에 의한 전세 사기에서 설명한 대비법을 사용하자
? 깡통전세와 시세 사기의 구분 문제
