1988년 『토지경제론』이라는 이름으로 이 책이 처음 세상에 나왔으니 이제 36년이 되었다. 그 이후 시대가 지남에 따라 토지이용 양태와 국가의 토지정책이 여러 차례의 변천을 겪음에 따라 이 책도 여러 차례 개정을 거쳐 오늘에 이르게 되었다. 이전의 개정판이 2015년에 나왔으므로, 이 책은 그 이후 2024년까지의 토지이용 양태와 토지정책을 포함하고 있다.

경제학과를 나오면 은행에 들어가기 쉽다는 부친의 말씀을 듣고 서울대학교 경제학과에 지원했다. 당시에는 은행이 가장 좋은 직장으로 꼽혔다. 졸업 후 예정대로 모 국책은행에 들어갔다. 과연 부친의 말씀대로 일이 고되지 않으면서 월급은 무척 두둑하게 주는 직장이었다. 뒤늦게나마 공부에 재미를 붙였던 터라 아깝지만 2년 동안의 은행 생활을 접고 미국으로 유학을 떠났다. 은사이신 조순 선생님을 뵙고 농업경제학을 전공하고 싶다고 말씀드렸더니 미국 아이오와 주립대학을 추천해주셨다. 남들은 4~5년이면 박사학위를 따는데 그곳에서 8년이라는 긴 세월을 보냈다. 관심이 가는 대로 부동산경제학(토지경제학), 환경경제학, 수자원경제학, 경제철학, 심지어 마르크스 경제학까지 두루 공부하다 보니 그렇게 오래 걸렸다. 그러나 그 덕을 후에 톡톡히 보게 되었다.

당시만 해도 외국에서 박사학위를 취득한 사람이 그리 많지 않을 때라서 각 연구기관들이 인재 스카우트에 열을 올렸다. 학위를 따고 진로를 고민하던 차에 당시 국토연구원 원장 노융희 교수님을 만나게 되었다. 결국 그분의 권유로 귀국해서 국토연구원에 취직하게 되었고, 그 얼마 후 서울대학교 환경대학원으로 자리를 옮겨 그곳에서 은퇴했다. 1980년대 광주민주화운동과 학생운동을 보면서 마르크스 경제학에 대한 관심이 부쩍 커졌다. 그래서 과거 대학원에서 공부했던 마르크스의 저서들을 다시 들추어보았다. 1988년에는 연가를 받아 미국 메릴랜드 대학 객원교수로 있으면서 마르크스 경제학을 집중적으로 파고들었다. 이 결과 귀국 후 시장주의 경제학과 마르크스 경제학을 체계적으로 비교하는 『두 경제학의 이야기』를 쓰게 되었다. 이 책에는 교수나 학자는 좌파와 우파, 보수와 진보를 아우르는 객관적이고 균형 잡힌 시각을 가져야 한다는 평소의 철학이 담겨 있다. 세상에 대해 균형 잡힌 시각을 가질 수 있도록 학생들에게도 양쪽의 주장과 철학을 고르게 가르치려고 노력했다.

이후 국토연구원에서 수석연구원으로 근무한 후 서울대학교 환경대학원 교수로 재직하다가 정년 은퇴했다. 미국 메릴랜드 대학 경제학과 객원교수를 역임했으며, 한국자원경제학회 회장, 서울시 도시계획위원, 경실련환경개발센터 대표, 환경정의 공동대표를 역임하고 서울대학교 환경대학원 원장으로 재직했다. 현재 서울대학교 명예교수이며 부동산 정책, 경제 정의, 정치경제학?행복경제학?환경경제학 등의 분야에서 많은 글을 발표해왔다.

주요 저서로는 『초연결사회와 보통사람의 시대』, 『시장은 정의로운가』(정진기 언론문화상 대상 수상), 『두 경제학 이야기: 주류경제학과 마르크스경제학』, 『경제학을 리콜하라』, 『경제학에서 본 정치와 정부』, 『우리는 왜 정부에 배신당할까?』, 『시장은 정말 우리를 행복하게 하는가』, 『주적은 불평등이다』 등이 있다.

최근에 자연과학 분야의 책을 많이 접하게 되었는데, 특히 동물에 관한 책을 많이 읽었다. 근래 인간과 동물에 관한 과학적 연구가 활발해지고 새로운 사실들이 하루가 다르게 쏟아져 나옴에 따라 이제 우리는 인간과 동물을 새롭게 보게 되었다. 보통의 인간보다 기억력이 뛰어난 동물이 적지 않다. 우리가 통상 생각하는 것보다 동물은 훨씬 더 똑똑하다. 그런가 하면 인간은 일상생활에서 어리숙한 행동이나 앞뒤가 맞지 않는 이상한 행동도 많이 한다. 최근 출간작 『인간 같은 동물, 동물 같은 인간』 책의 목적은 이 두 가지 측면을 자세히 살펴보며, 인간에 의한 동물 멸종이 심각해지는 상황에서 인간과 동물의 조화로운 공존을 함께 고민해보자는 것이다.

01 무엇이 왜 문제인가?

1 미친 부동산?................................................................................................11
2 부동산가격이 올라가도 문제, 떨어져도 문제.................................................. 25
3 난개발 및 환경파괴.................................................................................. 37
4 토지 소유의 극심한 편중과 분배 불평등의 심화.............................................. 44
5 수도권의 비대화 및 지역 불균형 ................................................................ 55

02 토지정책의 목표

1 효율과 형평............................................................................................ 71
2 토지정책에 대한 경제학의 관점.................................................................. 82

03 토지문제에 대한 4가지 패러다임

1 왜 의견 충돌이 발생하는가?....................................................................... 97
2 시장주의 ............................................................................................ 100
3 계획주의 ............................................................................................ 109
4 조지스트 패러다임................................................................................. 120
5 마르크스주의 ....................................................................................... 128

04 토지의 특성과 그 정책적 시사점

1 토지 용도의 다양성................................................................................ 141
2 공급의 고정성(固定性)............................................................................ 159
3 토지의 영속성(혹은 내구성)..................................................................... 164
4 토지의 비이동성 및 이질성...................................................................... 170
5 토지의 공공성....................................................................................... 174

05 수요-공급 이론과 지가

1 지가의 성격.......................................................................................... 183
2 토지에 대한 수요................................................................................... 189
3 토지의 공급.......................................................................................... 203
4 지가의 결정 및 지가 변동의 요인.............................................................. 212
5 지가의 역할과 토지의 효율적 이용............................................................ 219

06 거품이론과 부동산가격

1 부동산가격을 둘러싼 논쟁....................................................................... 231
2 부동산가격 결정 일반식.......................................................................... 246
3 부동산 거품붕괴와 세계 경제위기............................................................. 268
4 금융위기............................................................................................. 282

07 고전적 지대이론

1 지가(지대)를 둘러싼 대논쟁..................................................................... 301
2 리카도의 차액지대설.............................................................................. 307
3 마르크스의 지대론................................................................................. 316
4 고전적 지대론의 응용............................................................................. 322

08 마셜의 지대이론과 현대의 지대이론

1 고전적 지대론에 대한 비판...................................................................... 349
2 마셜의 지대이론.................................................................................... 356
3 현대의 지대이론.................................................................................... 369
4 지대의 크기 추정................................................................................... 375

09 부동산 문제에 대한 정부의 개입: 명분, 수단 그리고 한계

1 불완전경쟁시장과 정부의 개입................................................................. 401
2 토지의 이용 및 소유에 대한 정부의 개입..................................................... 411
3 토지정책 및 제도의 유형......................................................................... 416
4 정부개입의 한계.................................................................................... 423

10 토지정책의 수단

1 직접 개입의 수단................................................................................... 435
2 토지관련 규제....................................................................................... 455
3 간접 개입의 수단................................................................................... 463
4 부동산 간접투자 시장의 활성화................................................................ 470

11 토지이용규제와 토지이용의 효율

1 나쁜 외부효과와 토지이용규제................................................................. 489
2 토지이용규제와 공공재 및 공공서비스의 적정 공급....................................... 503

12 토지이용규제와 보상의 문제

1 토지이용규제와 형평상의 효과................................................................. 519
2 우발손실 보상을 위한 우발이익의 환수....................................................... 526
3 개발권 선매제도.................................................................................... 531
4 개발권 양도제도: 개발이익으로 손실보상.................................................... 537

13 토지세 이론

1 토지세의 경제적 효과에 대한 주요 논쟁점................................................... 575
2 토지세의 전가....................................................................................... 582
3 토지세는 중립적인가 아닌가?................................................................... 596
4 토지세의 재정적 측면............................................................................. 603

14 경제적 타당성 분석

1 비용-편익 분석..................................................................................... 639
2 비용과 편익의 판별과 금전화................................................................... 650
3 경제적 타당성 판정의 기준...................................................................... 659
4 할인율의 문제....................................................................................... 668
5 환경가치의 추정.................................................................................... 673

15 과거 우리나라 토지정책의 역사

1 우리나라의 토지세 및 토지 관련 준조세...................................................... 695
2 공시지가제도 및 기타 토지관련 정보제도.................................................... 709
3 토지 관련 규제...................................................................................... 712
4 정부의 직접 개입: 각종 개발사업.............................................................. 729