이 책은 지난 7년간 현장에서 겪었던 경험들을 글로 엮은 것이다. 해임총회가 곳곳에서 진행되고 있는 지금, 어떤 비대위들의 해임총회는 성공하고, 어떤 비대위들의 해임총회는 실패했다.
해임총회 뿐만 아니라 조합 집행부의 정기총회에 있어서도, 어떤 총회는 성공하고, 어떤 총회는 실패했다. 그 근본이유에 대해서 경험을 통해서 그 동안 금기시 됐던 조합 집행부의 ‘판도라 상자’를 일부 공개하기 위해서 책을 쓰게 됐다.
인구의 폭발적 증가와 함께 가장 크게 대두된 것은 인구증가에 따른 주택공급 문제였음을 모르는 사람은 아마도 없을 것이다.
대한민국 사회에서 주택문제는 단순한 주택의 수급의 문제가 아니라 한정된 국토와 개발 가능한 부지의 상대적 부족으로 인해 부동산 경기의 안정이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡아야 하는 문제였기에 이 문제는 단순히 수요와 공급의 문제로 접근할 수만도 없는 문제였던 것이다.
이를 다시 말하면 정부의 정책만으로 합리적으로 이 문제를 해결하기에는 역부족이였을 뿐만 아니라 정부의 정책에 기대어 수많은 부동산 투기 수요가 동시에 발동함으로써 수많은 주택공급에도 불구하고 부동산 가격을 잡는데에는 정부정책은 항상 실패를 거듭하여 온 것도 사실이다.
이러한 주택문제를 무주택자들이 스스로 해결하기 위한 방법으로 자율적인 주택공급의 수단으로 지역조합, 직장조합등을 결성하여 스스로 주택문제를 해결하기 시작하였다.
주택조합의 경우 무주택자들 스스로 조합을 구성하는 바람에 주택조합의 경우 어느 정도 외부 투기세력이 끼어들 여지가 없어 성공적인 주택공급의 한 형태로 자리잡았던 적이 있었다.
그러나 2000대 중반에 들어서면서 주택 공급의 문제는 어느 정도 해결이 되었으나 이제는 기존에 무분별한 주택공급으로 인해 주택의 재개발, 재건축 문제가 대두되게 되었다. 이 문제는 단순히 기존 주택의 공급자들의 자율적인 방법에만 맡겨 두기에는 몇가지 문제가 대두되었다.
대표적인 것이 기존의 도시계획을 다시 수립하여 부족한 정비기반시설을 확충함이 필요하였고, 재개발주택내에 세입자들에 대한 주택공급을 지방자치단체가 우선 해결하지 않으면 안되었던 것이다.
이러한 점에서 지방자치단체 중심으로 뉴타운 지역이 지정하기도 하여 밑그림은 지방자치단체가 제시하되, 개발에 있어 구체적인 방식은 주택소유자들이 자율적인 조합방식으로 하게 한 것이다.
문제는 여기에서 발생하기 시작하였다.
즉, 주택개발의 전문성이 없는 주택소유자들이 주택을 개량하는 과정에서 전문성을 보강하기 위하여 정비사업전문관리업을 만들어 등록된 업체로 하여금 주택개량 사업을 지원하도록 한 것이다.
이러한 사업방식은 곧바로 많은 문제점이 생겨나기 시작하였는데 민간주택개발사업이나 주택조합에서는 발생하지 아니하였던 허위사업비를 이들이 만들어 내기 시작하였고, 이는 단순히 정비사업전문관리업체 뿐만 아니라, 철거업체 등 주택개량 관련 업체 전반에서 앞다투어 이를 만들어 내기 시작하였던 것이다.
누구도 예측하지 못한 일이였으며, 이러한 과정에서 개발기간 단축이 필요한 용역업체들은 결국 용산사태라는 끔직한 참사를 일으켰던 것이다.
이를 계기로 정부에서는 일부 도시정비법을 개정하고 개발 과정에서 적절하게 지방자치단체가 개입하는 형태의 공공관리제를 시행하게 된 것이다.
그러나 공공관리제 또한 행정의 무능함을 그대로 드러낸 것이 개발 과정에서 발생한 허위사업비를 바로 잡거나 이를 방지하지 못하고 오히려 공공관리제를 빙자한 허위사업비까지 생겨난 것이다.
이러한 허위 사업비는 고스란히 주택 소유자들의 부담으로 돌아오게 되었고, 최근에는 이러한 막대한 사업비로 인해 주택개량 사업은 곳곳에서 표류하고 있으며, 급기야는 이러한 용역업체의 허위사업비를 방지하지 못한 조합의 임원들을 해임하려는 움직임이 일어나고 있는 것이다.
그런데 조합의 근본적인 사업비 증가의 원인이나 형태를 제대로 이해하지 못하면 자칫 임원의 해임은 단순히 사람을 바꾸는 작업이 되고 말 것이어서 과연 해임으로 인해 다시 조합이 바로 설 수 있을지 의문이다.
조합의 허위사업비로 인한 조합원의 피해는 무엇보다도 조합원 총회의 운영과정에서 개입하는 오에스에 의한 서면결의서 위조 행위를 근절하지 않으면 안되게 되었다는 것을 알게 되었고, 이를 근절하기 위해서는 기존의 조합임원을 해임하지 않으면 안된다는 것을 조금이나마 알게 된 것이다.
필자는 취근 각 조합에서 임원 해임 바람이 불고 있는 원인이 무엇이며, 또 임원 해임을 하기 위해서는 어떻게 하여야 하는지 등에 대한 방향을 제시하기 위하여 그간 필자가 운영하던 네이버 까페 <서면결의서 위조 방지대책위원회> 까페에 소개한 글을 다시 한곳에 모아 책으로 엮게 됐다.
무조건 임원 해임을 한다고 하여 정비사업전문관리업체가 주도하는 오에스 비리가 개선될 여지가 없으며, 조합원 총회 운영방식을 개선하지 않으면 안되는 것임을 알고 있으며, 이러한 대안에 대해 소개를 하고 싶었으나 지면의 한계로 부분적인 것만을 말할 수 밖에 없었다. 책을 읽고 더 궁금한 내용이 있는 독자들은 개별적으로 연락을 해주면, 기꺼이 답변을 해드릴 것을 약속한다.
이 책이 나오기까지 격려와 편집을 도와 준 주택뉴스 장창훈 대표에게 깊은 감사의 말씀을 전하며, 앞으로도 주택재개발, 주택재건축 사업이 성공적으로 성사되도록 조합의 임원, 또는 이를 바로 잡고자 하는 사람들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음이다.
2014년 7월 6일
김상윤 작가
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