성공공인중개사가 되려면 적어도 이 정도는 알아야 한다!
성공하는 개업/소속공인중개사가 반드시 마스터해야 할
필수 중개실무를 종합한 실무 길라잡이!!

부동산 중개사무소 운영과 관련하여 최소한 아셔야 할 운영 실무와 중개 현장에서 알고 적용해야 할 중개실무의 핵심 내용을 한 권의 책으로 정리하였습니다. 부동산 중개사무소를 개업하거나 근무하는 개업/소속공인중개사에게 무엇이 중요하고 무엇을 알아야 하는지, 그 막막함에 이 책이 위안이 될 것 입니다.

〈성공공인중개사 필수 중개실무 정복과정〉 강의를 수강한 개업/소속공인중개사들이 한결같이 “그 어떤 강의보다 현장에서 바로 써먹을 수 있는 리얼한 내용 위주에 대만족한다”고 찬사를 던진 그 강의의 교재를 새롭게 보완, 정리하여 출간하는 실무 지침서!!!

개업공인중개사로 23년의 현장경험과 한국공인중개사협회 전임교수로서의 오랜 강의 경력을 바탕으로 개업/소속공인중개사의 눈높이에서 쓴 이 책은 성공하는 개업/소속공인중개사들이 꼭 지녀야 할 소중한 자산이 될 것임을 확신합니다.

성공공인중개사는 이 책을 정복한 바로 나입니다!!!

· 영남대학교 법학과 졸업
· 전, 울산북구청 실거래가신고 지도/단속위원
· 전, 울산북구청 부동산 평가위원회 위원
· 전, 한국공인중개사협회 울산 북구 지회장
. 전, 동울산 세무서 부동산 자문위원
· 울산광역시장 모범중개업소 표창
· 부동산개발 전문인력(국토교통부 인증 및 등록) 자격(증) 보유
. 현 , 한국공인중개사협회(서울 중앙회 소속) 개설등록 실무교육/연수 교육/전문 교육 전임 교수
· 현, 지구부동산중개 아카데미(경기도) 대표

한국공인중개사협회 주요 강의 개설 과정(2024.11.30. 현재)
· 부동산 중개사무소 운영 실전과정
· 공인중개사 필수 중개실무 정복과정
· 분양권 전매 실전과정
· 상가/오피스텔 분양권 전매 실전과정
· 상가(겸용)주택 중개 실전과정
· 중개대상물 표시광고 및 과태료 처분 대응 실전과정
· 2024.7.10. 시행 주거용 중개대상물 완벽 작성법 특강

개인 특강
· 성공 (개업/소속)공인중개사 필수 중개실무 정복과정

《성공공인중개사 필수 중개실무 정복과정》 출간에 즈음하여…· 5


1. 부동산 중개사무소 개설· 15
가. 비전· 16
나. 입지· 17
다. 개설등록 준비(검토) 요소· 18

2. 부동산 중개사무소 (임대차)권리금계약· 19
가. 추진 절차· 20
나. 특약(서) 내용· 20
다. 권리금의 세무처리· 21

3. ?부동산 중개사무소 사업자등록 유형별 중개보수에 대한
부가가치세 처리 및 현금 영수증 의무발급· 23
가. 간이과세자와 일반과세자의 중개보수에 대한 부가가치세 처리· 24
나. 현금영수증 의무발급· 25

4. 부동산 중개사무소 운영/근무 시 준수 예절· 29
가. 전화 응대 예절· 30
나. 차 응대 예절· 31
다. 명함 예절· 32
라. 자동차 탑승 예절· 32
마. 악수 예절· 33

5. 부동산 중개사무소 물건 접수/관리· 35
가. 물건 입수 경로· 36
나. 물건 입수 방법· 36
다. 물건 관리 방법· 36
라. 물건 보안· 36
마. 시세 상담 및 제공· 36

6. 부동산 중개사무소 고객 확보 채널 및 방안· 41
가. 고객의 종류(부동산 중개사무소 고객 기본 NETWORK)· 42
나. 고객 확보 채널· 42
다. (대외)고객 확보 방안· 42

7. 부동산 중개사무소 상담요령 및 현장 임장활동· 45
가. 일반(특히 지양해야 할 내용)· 46
나. 고객 유형별 상담요령(상담 및 계약유도가 곤란한 3유형 중심)· 47
다. 진성 고객· 47
라. 현장 임장활동(유의 사항)· 48

8. 부동산 중개사무소 광고관리(중개대상물 표시?·?광고 포함)· 49
가. 부동산 광고의 딜레마· 50
나. 부동산 광고공간의 홍수 속에 나의 선택은?· 50
다. 부동산 광고의 경쟁 심화 및 지출 과다· 50
라. ON-OFF 라인 광고의 조화 추구 및 부동산 상품별/광고 매체별 선택과 집중· 50
마. 거짓/과장 광고(허위/미끼 매물) 근절· 51
바. 특급, 급매 물건은 광고를 내지 않는다는 속설에 대하여…· 51
사. 중개대상물 표시?·?광고 규정(제) (* 공인중개사법 제18조의2 참조)· 51
아. 한방(매물관리)· 52
자. 부당한 중개대상물 표시?·?광고행위의 유형 및 기준· 52

9. 부동산 중개사무소 계약 유도/성사 포인트· 73
가. 일반적 유의 사항 · 74
나. 가계약에 대하여~· 77
다. 매매/임대차 계약내용 DATA 관리 및 활용· 79

10. 대출용 계약서 작성 및 계약서 대서(代書) · 83
가. 대출용 계약서 작성 시 문제점· 84
나. 계약서 대서(代書)의 문제점· 86

11. 임대차계약 연장(갱신)계약서 작성· 89
가. 보증금 증액되는 연장(갱신)계약서 작성 관련 유의사항· 90
나. 주택임대차보호법(제6조, 제6조의2, 제6조의3) 계약갱신요구권과 관련하여~~· 92
다. 계약기간 중 보증금을 월차임으로 전환 시 산정률의 제한· 98
라. 전(월)세 보증금이 증액되는 경우 전(월)세 보증금 보호대책· 99
마. ?‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정 주요 내용(요약)
→ 주택 임대차계약 신고제(2021.6.1. 시행)· 101
바. ?“상생 임대인 양도소득세 비과세 특례”
(2021.12.20. 2022년 경제정책 방향 발표) 주요 내용(요약)· 104

12. 역전세 특례 반환보증(2023.7.27. 시행)· 107
가. 역전세 특례 반환보증이란?·108
나. 역전세 반환대출이란?· 108
다. 역전세 반환대출 절차· 110

13. 기명, 날인과 서명, 날인의 차이 및 문제점/유의 사항· 113
가. 기명, 날인과 서명, 날인의 차이· 114
나. 공인중개사법 규정 · 114
다. 계약 당사자(매도, 매수인/임대, 임차인)도 서명 및 날인하여야 하는가?· 115
라. 실무상 현황 및 문제점(유의 사항)· 116

14. 주택 임대차/상가 임대차 보호법(주요 내용 요약)비교· 117

15. 전세 보증금 보호 제도(확정일자, 전세권등기, 보장보험) 비교· 123
가. 확정일자, 전세권등기, 전세보증보험 비교· 124
나. 전세보증보험(전세보증금 반환보증) 상품 비교· 125

16. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 개념 및 요건, 효과· 131

17. 공시지가, 기준시가, 시가표준액 개념 및 활용 비교· 133
18. 주택임대사업자 등록 절차 세제 혜택 및 의무· 135
가. 주택임대사업자 등록 절차· 136
나. 주택 임대사업자 세제 혜택(요약)· 136
다. 주택임대사업자 의무· 138
라. 주택임대사업자 임대보증금 보증보험 가입 의무(2021.8.18. 시행)· 139

19. 부동산 계약서 작성법· 145
가. 일반(개요)· 146
나. 계약서 작성 시 주의 사항· 149
다. 계약서 작성법· 150

20. 부동산 계약서 특약 사례 모음· 159
가. 계약서 특약의 중요성· 160
나. 특약 사례 모음 및 해설· 160

21. 부동산 중개사무소 개인정보 처리· 173
가. 개인정보 수집?·?이용(* 개인정보보호법 제15조 참조)· 174
나. 개인정보 (제3자)제공(* 개인정보보호법 제17조 참조)· 175
다. 계약서 작성 시 개인 정보수집 및 이용동의서 징구(제3자 제공동의)· 175

22. ?부동산 공부(등기부 등본, 토지이용계획확인서, 건축물대장, 토지대장)
이해, 활용법· 177
가. 등기부 등본(등기사항전부증명서)· 178
나. 토지이용계획확인서· 179
다. 건축물대장· 180
라. 토지대장· 183

23. 중개대상물 확인설명서 작성법· 185
가. 중개대상물 조사, 확인· 186
나. 중개대상물 확인설명서 작성, 교부· 189
다. 주거용 건축물/비주거용 건축물/토지 중개대상물 확인설명서 작성법· 193
라. 중개대상물 확인설명서 작성 관련 유의사항(판례 등)· 250
24. 부동산 중개사무소 정기지도/단속(중점 점검사항)· 257
가. 지도/단속 종류· 258
나. 중점 점검사항· 258
다. 행정(벌)조치 유형· 259
라. 正道를 걷는다면 지도/단속을 무서워할 필요없다· 259
마. 부동산 중개업소 지도/단속권을 협회로 이양 추진 중!· 259

25. 행정처분 (불복)절차 및 행정심판 청구· 261
가. 영업정지와 업무정지의 용어(개념)와 효과 차이(일반적인 차이~)· 262
나. 업무(영업)정지 행정처분 (불복)절차· 262
다. 결론· 264

26. 부동산 실거래 신고(2006.1.1. 시행) 제도· 265
가. 신고대상 · 266
나. 신고대상 제외 · 266
다. 신고기한· 266
라. 신고기한 산정 · 267
마. 계약의 무효, 취소, 해제 등의 확정일로부터 30일 내 반드시 계약 해제신고 要· 267
바. 부동산 실거래신고 신고처리· 267
사. 부동산 실거래신고 DATA의 활용· 268
아. 전/월세 임대차계약 실거래신고 시행(경과)· 268
자. 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출 안내(* 개업공인중개사를 통한 중개계약 시)· 269
차. ?토지취득자금 조달 및 토지이용계획서 제출 안내
(* 2022.2.28. 시행: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정)· 271

27. 토지거래계약허가· 275
가. 토지거래계약허가 관련 주요 업무처리 안내(* 주의 사항~)· 276
나. ?토지거래계약허가를 받지 않아도 되는 도시지역 내 세부 용도별 토지 면적 기준 하향 조정
(* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조 참조: 2023.10.4.개정)· 278

28. 부동산 대출 중개 및 유의 사항· 279
가. KB부동산(KB국민은행 부동산 플랫폼) 아파트 시세 기준· 280
나. 소유권 이전등기와 근저당권 설정 등기를 각각 진행· 280
다. 대출 중개· 280
라. 대출상환 후 근저당권 말소(감액)등기 반드시 요구(특약 기재) 및 사후 확인 의무· 281
마. 대출 유의사항· 281

29. 소속공인중개사 & 중개보조원 고용/관리· 283
가. 정의(공인중개사법 제2조)· 284
나. 현장 실무상 중개보조원 업무범위 구분 혼선· 284
다. 고용/고용관계 종료 신고· 284
라. 고용 후 관리· 285
마. 교육· 285
바. 보수(수당)의 지급· 286
사. 위탁계약서의 작성(검토)· 286

30. 한국공인중개사협회에서 진행 중인 교육 과정 이해 및 검토· 289
가. 한국공인중개사협회에서 진행 중인 교육 과정 이해· 290
나. 검토· 290

31. 공동중개 추진 요령· 291
가. 현황· 292
나. 요령· 292
다. 분쟁 해결· 294

32. 개업공인중개사 등의 “직접거래” 금지· 297
가. 개업공인중개사 등의 “직접거래” 금지· 298
나. “직접거래” 관련 사례 모음· 300

33. 중개사고 예방 대책[10대 중대(빈번)사고 사례 중심]· 303
가. 등기부 등본 미확인으로 인한 사고· 304
나. 중개대상물 확인설명서 미작성 또는 소홀 작성으로 인한 사고 · 304
다. 대리권 미확인으로 인한 사고· 304
라. 계약 내용에 대한 책임 특약으로 인한 사고· 306
마. 거래 대금의 타인 계좌 입금으로 인한 사고· 306
바. 소속공인중개사, 중개보조원 관리 미비로 인한 사고· 306
사. 주민등록증(신분증) 위조 사기로 인한 사고· 307
아. 임대차계약으로 인한 사고· 307
자. 중개사무소 관리 미비로 인한 사고· 309
차. 신탁 부동산 물건에 대한 확인 설명 미흡으로 인한 사고· 310

34. 부동산 중개사고 업무보증 제도 설명 및 이해· 315
가. 의의· 316
나. 업무 보증방법· 316
다. 공제금 지급 신청 시 제출서류· 316
라. 업무보증(공제 가입)과 관련해서 주의 및 숙지하여야 할 내용· 317
마. 업무보증 위반의 제재· 318
바. 공제금 지급 실효성 검토· 318

35. 중개보수(중개수수료) 계산/수령(알쏭달쏭~)· 321
가. 부동산 중개사무소 매출(소득) 노출· 322
나. 중개보수 수령 방법· 322
다. 중개보수 계산 방법· 322
라. 중개보수 지급 시기 및 요율· 323
마. 부가가치세 지급관련· 323
바. 부동산 중개 및 관련법 상담료, 컨설팅료 현실화의 문제· 323
사. “운영상의 묘수”· 323

36. 부동산 중개업과 관련된 홈페이지 안내· 331

37. 부록· 335
1. 전속중개계약서· 336
2. 일반중개계약서· 338
3. 표시광고 의뢰확인서· 340
4. 계약갱신요구권 행사여부 확인서· 343
5. 주택 임대차 계약 신고서· 344
6. 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서· 346
7. 임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서· 348
8. 위임장· 349
9. 표준임대차계약서· 350
10. 개인정보 수집 및 이용 동의서· 356
11. 중개대상물건 자료요구사항-주거용· 358
12. 중개대상물건 자료요구사항-비주거용· 359
13. 중개대상물건 자료요구사항-토지용· 360
14. 임대차 정보제공 요청서· 361
15. 중개대상물 확인?·?설명서(주거용)· 363
16. 중개대상물 확인?·?설명서(비주거용)· 369
17. 중개대상물 확인?·?설명서(토지)· 373
18. 부동산거래계약 신고서· 376
19. 법인 주택 거래계약 신고서· 378
20. 주택취득자금 조달 및 입주계획서· 379
21. 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서· 381
22. 토지거래허가용 부동산 매매약정서· 383
23. 임대차 정보제공 요청서(상가)· 384
24. 미납국세 등 열람신청서· 386
25. 미납지방세 등 열람신청서· 388
26. 정비사업구역 안 설명고지 확인서· 389
27. 신탁된 부동산 임대차계약 시 임차인의 필요 확인 사항· 392
28. 전입세대확인서 열람 또는 교부 신청서· 393
29. 외국인체류확인서 열람 또는 교부 신청서· 395