시장이 좋아도, 나빠도 언제나 우량물건은 있다!
제대로 된 투자 원칙을 알면, 흔들리지 않는 투자자가 될 수 있다!

지난 몇 년 동안 정부는 동원할 수 있는 모든 경기 부양책을 발표했다. 그 결과 시장은 지나치게 과열됐고 이후 초래할 문제를 막고자, 문재인 정부는 6.19 대책에 이어 더 강력해진 8.2 대책을 내놓았다. 8.2 대책은 갭 투자를 규제하고 다주택자의 임대사업자 전환과 실수요자의 내 집 마련을 독려하고 있다.

『이기는 부동산 투자』는 8.2 대책 발표와 함께 눈치 보기에 들어간 부동산 시장에서 생애 첫 집을 마련하고 싶어 하는 실수요자들, 이제 막 부동산 투자에 입문한 사람들 그리고 투기가 아닌 투자로서 부동산에 접근 중인 다주택자들을 위한 해법을 알려준다. 호황에도 불황에도 언제나 우량물건은 존재하기에, 꼭 필요한 집을 갖고 싶어 하는 사람들에게 잃지 않는 투자법을 소개하고 있다.

다운로드 100만, ‘재능기부’에서 시작된 인기 부동산 팟캐스트
2016년 2월, 부동산 투자에 어려움을 겪는 서민들을 위한 맞춤 부동산 방송이라는 모토로 시작된 ‘월전쉽’. 시즌 3까지 이어지며 다운로드 100만, 팟캐스트 & 유튜브 누적 조회수 200만에 달하는 많은 청취자의 사랑을 받고 있다. 2016년부터는 아프리카 TV 생방송까지 진행해 애청자들과의 만남을 넓혀왔다.

합산 실무경력 46년, 적나라한 고급 정보와 왕초보를 위한 쉬운 설명
월전쉽 세 멤버는 강남에서 10년 이상 공인중개사로 활동했으며, 그 자신이 곧 부동산 투자자이기도 하다. 제갈량(24년차), 신음여사(12년차), 황금배짱(10년차)의 중개 및 투자 실무경력을 합치면 무려 46년에 달한다. 오랫동안 내공을 쌓아온 월전쉽은 점잖은 언론이나 몸값 비싼 부동산 전문가들이 공개하지 않던 부동산 시장의 이면과 투자법을 속속들이 알려준다. 무엇보다 그간 쌓아온 수많은 경험과 사례를 통해 꼭 필요한 정보와 노하우를 쉽게 설명해준다.

언제 어느 때에도 흔들리지 않는 투자법을 알려준다
월전쉽(월세-전세-쉽세)은 말 그대로 월세, 전세를 포함한 부동산 재테크를 쉽게 알려주겠다는 의미를 담고 있다. 그 뜻처럼 월전쉽 3인방은 부동산 투자의 세계에 들어선 모든 사람들을 위한 맞춤형 정보를 알려준다. ‘나도 내 집을 살 수 있을까?’라며 내 집 장만을 꿈도 꾸지 못하던 사람은 물론 잘못된 부동산 투자로 쓴맛을 본 사람들에게도 용기를 준다. 무엇보다 시장과 정책의 변화 속에서도 흔들림 없는 투자 원칙을 알려주며 많은 공감을 얻고 있다.

프롤로그_정책은 변해도 부동산 불패 법칙은 영원하다
월전쉽에 쏟아진 애청자들의 찬사_월세, 전세, 쉽세~ 쉽고 재미있는 부동산 수다 방송!

[PART 1] 2천만원으로 시작한 부동산 투자

제갈량의 이야기-돈이 많아야 투자를 시작할 수 있는 것이 아니다!
- 돈이 없나? 용기가 없지!
- 장롱도 들어가지 않던 500만원짜리 지하 단칸방
- 지하 단칸방을 전전하는 내 인생에 미래가 있을까?
- 돈이 흐르는 강남으로 가자!
- 종잣돈은 악착같이 모아라!
〈월전쉽의 현장정보〉 좋은 부동산 중개업자를 만나려면?
- 결혼 7년 만에 지하에서 지상으로
- 수지에 이어 동탄도 놓치다!
〈월전쉽의 현장정보〉 땅은 분할, 병합으로 살 수 있다
- 부동산, 모두가 외면하는 위기에 기회가 있더라
〈월전쉽의 현장정보〉 개발권역 인근에 투자하는 것이 안전해요!
〈월전쉽의 현장정보〉 부동산에서 왜 6미터와 4미터 코너를 강조하나요?
- 재테크를 통해 자수성가하다
- 제갈량도 했으니 당신도 할 수 있다
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 시장은 반복된다! 부동산 시장을 들썩이게 했던 호재들
# 제갈량의 투자물건 보고서

신음여사의 이야기-부동산, 미래가치를 보는 상상력이 필요하다
- 나는 부동산이 정말 좋았다!
- 말은 제주도로, 사람은 서울로! 서울로 가자!
〈월전쉽의 현장정보〉 수익형 부동산, 임대수익보다 시세차익에 중심을 둬라!
- 남편 반대로 놓친 낡은 다가구, 4배가 뛰다
- 부동산을 살 때는 상상력과 분석력이 모두 필요하다
- 고수들이 어디에 투자하는지 가장 잘 알 수 있는 곳, 부동산 사무실
〈월전쉽의 현장정보〉 부동산 사무실에서 일하기 좋은 성격은?
- 투자가치가 있다면 물건을 가리지 않는다
- 혼자 할 수 없으면 함께 한다
〈월전쉽의 현장정보〉 도로 지분투자가 뭔가요?
〈월전쉽의 현장정보〉 부동산 공동투자는 뭔가요? 무엇을 조심해야 할까요?
# 신음여사의 투자물건 보고서

황금배짱의 이야기-큰 물건을 갖고 놀면, 소득의 그레이드가 달라진다!
- 내 아이가 초등학교 들어가기 전, 내 집을 가질 거야!
- 돈 쓸 시간이 없으니 돈이 모이더라
- 어딘가 돈이 마르지 않는 샘물이 있지 않을까?
- 아! 내가 뭘 몰라도 너무 몰랐구나
- 황금배짱, 제2의 인생을 시작하다
- 경매, 쓰디쓴 첫 경험을 남기다
- 월 300만원 대출 이자에, 애써 들인 월세 세입자는 배째라!
- 뭘 모르는 신혼부부와 눈 높은 골드미스의 혹독한 트레이닝
〈월전쉽의 현장정보〉 월세 안 내는 세입자, 어떻게 내보내죠?
- 재기를 위해 30년 된 낡은 빌라에서 불편함을 감수하다
- 모든 투자가 100% 성공하기는 힘들다
〈월전쉽의 현장정보〉 재건축 지역의 빌라 구입할 때, 뭘 봐야 하나요?
# 황금배짱의 투자물건 보고서
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 아파트 리모델링 사업, 재건축이나 재개발과 어떻게 다른가요?

〈월전쉽의 이야기〉 도합 46년, 세 사람의 노하우가 만든 시너지
- 월전쉽, 10년을 함께 하다
- 혼자 가면 빨리 가고, 함께 가면 멀리 간다
- 3인 3색이 만들어내는 시너지 효과


[PART 2] 당신에게 아직 집이 없는 이유

부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다?
- 8.2 대책에 부자들은 오히려 담담했다
- 오늘도 부자들은 부동산에 관심을 갖는다
- 왜 주식은 투자인데, 부동산은 투기라고 부르지?
- 롤러코스터 같았던 제갈량의 주식투자 경험
- 인플레이션에 강한 자산 vs. 약한 자산
- 부동산도 등락을 거듭한다. 단, 이보 전진 일보 후퇴

인구가 줄어드니 부동산 가격도 떨어진다?
- 부동산 시장은 단순하지 않다
- 주택보급률의 허구
- 인구 감소와 부동산 수요 감소는 비례하지 않는다

부동산은 사두면 무조건 오른다?
- 우상향은 평균에 불과하다
- 서울 부동산도 10년 동안 안 오른 곳이 부지기수
- 대한민국 화폐 모델은 학자, 세계 최고의 학구열

500만원으로는 강남에 집을 살 수 없다?
- 태풍의 길목에 서면 돼지도 날 수 있다
- 물론 500만원으로 강남에 집을 사는 건 특별한 일이다
- 얼마나 수익을 남길 수 있는 물건인지 고민하라

부동산, 제대로 공부하고 투자에 나서야 한다?
- 풍부한 지식과 노하우가 꼭 내 머릿속에 있어야 하나?
- 전문가를 직접 만나 이야기를 듣는 것도 현장 공부
- 부동산 전문가도 진짜와 가짜가 있다
- 부동산 중개인도 더 마음 가는 사람이 있다
- “그렇게 좋은 물건이면 직접 사지, 왜 나한테 소개해?”
- 부정적 에너지는 오던 복도 쫓아버린다
- 물건 보는 안목은 방구석에서 길러지지 않는다
〈월전쉽의 현장정보〉 부동산에선 이런 사람들을 더 도와주고 싶다!

부동산 투자는커녕 전세자금 올려주기도 빠듯하다?
- 시드머니에 대한 생각을 바꿔야 할 시점
- 전세보증금, 시드머니 자격이 충분하다
〈월전쉽의 현장정보〉 공매, 경매와 어떻게 다른가요?
〈월전쉽의 현장정보〉 지금 당장 전세금을 뺄 수 없다면, 전세보증금담보대출을 이용하세요!
- 빚도 시드머니 자산이다
- 남의 돈으로 시작할 때는 신중하고 또 신중하라

수익형 부동산, 월세만 잘 나오면 끝이다?
- 월세가 답인 시대는 끝났다
- 씀씀이만 키우는 100만원 미만 월세의 함정
- 써서 사라지는 수익은 자산증식에 도움이 되지 않는다
- 건물이 노후화되면 공실률이 올라간다

부동산에 담쌓고 살아도 잘 먹고 잘살 수 있다?
- 열심히 사는 것만으로는 부족한 시대가 왔다
- 당신이 부동산에 담을 쌓고 살면 안 되는 이유
- 부자들은 마인드는 기본, 재테크 기술까지 물려준다
- 부자들을 질투한다고 달라지는 게 있을까?

아파트만 유망하다?
- No! 빌라에도 답은 있다
- 빌라는 사는 순간부터 값이 떨어진다?
- 잘 지은 빌라가 늘고 있다
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 강남 재건축 계획


[PART 3] 당신의 첫 번째 집은 특별해야 한다

지금 집을 사도 괜찮을까요?
- 8.2 대책 이후, 집을 사야 할까, 말아야 할까?
- 실수요자인데도 주택 매입을 망설이는 이유
- 집값 하락에 베팅했던 전세 세입자들은 어떻게 되었을까?
- 투자용이 아닌 주거를 위한 첫 집은 망설일 필요가 없다
- 생각을 바꾸면 길이 열린다
〈월전쉽의 현장정보〉 주택 유형별로 담보대출을 받을 수 있는 한도가 달라요
- 첫 내 집 마련, 5억원 이하라면 디딤돌 대출을!
- 내 집이 생기는 순간, 시드머니의 액수가 달라진다

직장과 가까워서, 부모님 집과 가까워서 집을 샀다?
- 당장의 편의 때문에 첫 깃발을 꽂지 마라
- 돈 되는 부동산은 대세상승장에 뛰는 폭이 다르다
- 호재 하나 없는 부동산은 거들떠보지도 마라
- 전·월세도 부동산 시장의 흐름을 볼 수 있는 곳으로 가라

1,200만원짜리 반지하를 10억원으로 만드는 학군의 힘
- 교육, 교통, 환경? 그중 제일은 학군이더라
- 학군을 따라가면 돈은 저절로 붙는다
- 학군과 학교를 혼동하지 마라
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 돈 되는 학군은 여기!

부동산 투자는 머리가 아닌 가슴과 발로 하는 것이다
- 앉아만 있어선 돈을 벌 수 없다
- 발품은 때로 기적을 만든다
- 임장(현장답사)은 최소한 2~3번은 해야

때로는 살기 불편한 집이 돈 되는 집이다
- 돈은 없는데 고생도 하기 싫다고?
- 고생해서 산 집이 효자가 된다
〈월전쉽의 현장정보〉 새로 건물 지을 때, 북서쪽 또는 북동쪽 코너 땅이 좋은 이유는?
- 첫 투자를 위한 종잣돈은 고생스럽게 모아라
- 고생을 마다하지 않으면 돈 버는 길은 열려 있다
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 신축하기 좋은 대지 고르는 법

경매와 급매 사이에 답이 있다
- 경매로 사면 무조건 쌀 거라는 환상을 버려라
- 사람이 너무 많아서 재미없어진 경매 시장
- 원래 경매법정에 들어가면 머리가 하얘지기 마련이다
- 경매를 알아야 급매 물건을 잡을 수 있다
- 진짜 급매 알아보는 눈을 키워주는 경매
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 경매 법정에서 휘둘리지 않기 위해 마음 다잡는 법

청약, 제대로만 하면 새 아파트가 생긴다
- 6.19에 이어 8.2 대책 발표까지! 청약시장의 향방은?
- 새집을 갖고 싶거든 청약부터 고민하라
- 청약가점제와 추첨제, 누가 청약에 당첨될까?
- 청약, 이제는 돈이 많아야 감당할 수 있다
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 분양 절차, 제대로 알고 준비하면 백전백승

주택담보대출, 어려울수록 똑똑하게 받아라
- 집값이 오르는 속도가 더 빨라서 내 돈만으로는 살 수가 없다
- 다주택자의 손발을 묶으려 하는 8.2 대책
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 LTI와 DTI, DSR은 어떻게 다른가?
- 원래 내가 갖고 있는 돈보다 더 비싼 집이 눈에 밟힌다
〈월전쉽의 현장정보〉 방공제가 뭘까?
- 0.1%의 금리차이라도 무시해선 안 된다
- 싼 금리가 나오면 따져보고 갈아타라
〈월전쉽의 현장정보〉 원금 균등 vs. 원리금 균등, 뭐가 어떻게 다른가요?
〈월전쉽의 현장정보〉 1년 이내에 갚아도 중도상환수수료를 내지 않는 방법이 있다?

집, 살 때부터 어떻게 팔지 고민해야 한다
- 안전자산이 곧 수익성 있는 집은 아니다
- 같은 평형이라도 넓어보이는 집인가?
- 500만원씩 계속 욕심부리다간 팔 기회를 놓친다
〈월전쉽의 현장정보〉 집, 여기 저기 다 내놓으면 역효과
- 때론 세입자가 발목을 잡는다

절대 입지는 경기를 타지 않는다
- 두 번째 투자 부동산은 주거용이 아니다
- 맑은 공기와 탁 트인 전망은 입지가 아니다
- 입지만 좋으면 낡은 건물의 상승폭이 더 크다
- 부동산 종류에 따라 절대입지가 다르다


[PART 4] 두 번째 부동산 투자부터 따져야 할 절대원칙

첫 번째 집을 마련했다고 끝이 아니다
- 첫 번째 집은 시작일 뿐이다
- 내 이름으로 된 집이 있으면 급전 융통이 좀 더 쉬워진다
- 시장의 흐름에 확신이란 없다, 다만 기회를 잡을 뿐!
〈월전쉽의 현장정보〉 1가구 다주택자의 기준이 뭔가요?
- 정부 규제를 핑계로 비우량지역에 투자하지 마라

갭(Gap) 투자, 해도 괜찮을까요?
- 돈이 없을수록 혹하는 갭 투자
- 갭 투자하기 좋았던 시절
- 집값은 오르지만 전세가는 떨어지지 않을 지역을 골라라
- 모두가 갭 투자에 성공하는 것은 아니다
- 지금은 갭 투자에 신중을 기해야 할 때
- 중개수수료, 취득세, 도배/장판 비용까지 따져라
〈월전쉽의 현장정보〉 갭 투자는 아파트가 더 유리한가요?
- 실수요자와 무리한 투기를 막기 위해 규제가 필요한 갭 투자

재건축 투자는 공식만 지키면 된다
- 왕관을 쓰려는 자, 무게를 견뎌라!
- 강화된 재건축 규제, 할 수 있는 게 없는가?
- 재건축 투자를 하는 2가지 방법
- 재건축과 재개발, 어떻게 다르고 뭐가 더 쉽나요?
- 재건축, 땅값이 높은 곳이 수익성이 높다
〈월전쉽의 현장정보〉 재개발 평형 배정, 우선권은 어떻게 배분되나요?
- 재건축, 시간과 투자금은 반비례한다
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 재건축/재개발 진행 단계

상가투자의 목적은 안정된 월세에 있다
- 장사가 잘되는 상가를 골라야 임대수익도 보장된다
- 상가투자는 무엇보다 상권분석이 중요하다
〈월전쉽의 현장정보〉 돈 되는 상가, 골목상권으로 눈을 돌려라
- 상가투자, 금액보다 수익률을 따져야 한다
- 상가투자, 공실과 유동인구를 봐야 한다

토지투자, 첫째도 미래가치! 둘째도 미래가치! 셋째도 미래가치!
- 내 맘에 들고 수익성도 좋은 땅 구하기가 그리 쉬울까
- 도시개발계획, 농지가 금싸라기로 바뀌는 기적을 예측하는 것
- 실현성과 규모를 따져야 하는 부동산, 토지
〈월전쉽의 현장정보〉 땅, 건물보다 대출금이 적다고?

단독주택, 건물보다는 땅의 가치를 보라
- 살기 위한 집인가, 가치 있는 투자처인가
- 단독주택, 살 때도 팔 때도 꼭 살펴야 할 것이 있다
- 단독주택 투자의 수익률
- 자체 개발 가능성을 염두에 두어야 한다

매도와 매수는 동시에 진행하라
- 싸게 사서 비싸게 팔라고? 말은 쉽지
- 좋은 매물은 기다려주지 않는다
- 매도와 매수는 동시에 해야 안전하다

과거 가격에 발목 잡히지 마라
- 왜 이렇게 올랐죠?
- 인터넷 포털의 매매가격에 현혹되지 마라

불법과 합법 사이에 기회가 있다
- 불법건축물이 효자손이 된다고?
- 불법을 합법으로 만들기 위해선 법을 이해하고 노력해야

도시기본계획이 10년 투자의 방향성을 결정한다
- 부자들의 부동산 레이더, 개발계획!
- 아는 것이 힘이다
- 도시기본계획, 꼭 알아야 할 정보
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 문재인 정권에서의 부동산 전망

정부정책을 적극 활용하면 부동산의 가치가 배가 된다
- 정부정책에 서민은 집 잃고 부자들은 빚테크를 한다
- 고시원이 관광호텔로, 수익도 2배나 상승해
- 8.2 대책, 바뀐 정책에 따라 어떤 행동을 취해야 하는가?
〈외워두면 돈 버는 부동산 정보〉 택지개발지구 지정과 부동산 가격의 상관관계

부동산 세금, 탈세가 아닌 절세에 포인트를 둬라
- 세금 빼고 투자를 논하지 말라
- 꼭 알아야 할 부동산 세금
- 양도세를 아끼려면 공동명의가 답이다!

임대사업자를 내야 할까? 말까?
- 임대사업, 하나만 알고 둘은 몰랐다
〈월전쉽의 현장정보〉 1가구 2주택이어도 양도세 면제받을 수 있다!
- 주택임대사업, 절세를 따져보고 결정하라
- 임대사업 등록을 권장하는 8.2 부동산 대책

호황에도 불황에도 필요한 집, 좋은 집은 사야 한다
- 대한민국의 부동산은 꾸준히 우상향 그래프를 그렸다
- 역대 정권의 부동산 정책에서 부동산 시장의 흐름을 읽어라
- 노무현 정권 때부터 집값은 무한 상승했다
〈월전쉽의 현장정보〉 대치동 학원가는 언제부터 유명했을까?
- 불황에도 호황에도 좋은 물건이 있기 마련이다

에필로그_나눌 수 있어 행복하다