임대수익과 시세차익, 두 마리 토끼를 잡아라!
열 아파트 부럽지 않은 알짜배기 꼬꼬마 빌딩 갖기
아파트 대출규제 강화와 다주택자 양도세 강화 등으로 투자자와 다주택자들이 아파트 시장에서 소형 빌딩으로 눈길을 돌리고 있다. 그러나 꼬마 빌딩이라 해도 50억은 훌쩍 뛰어넘으니 5~6억의 자산으로는 어림도 없다. 그러나 덩치가 작은 꼬꼬마 빌딩, 상가주택은 꼬마 빌딩보다 초기 투자비용이 훨씬 적고, 잘 지으면 시세차익은 물론 새 건물이라 주변보다 높은 임대수익까지 가능한 똑똑한 효자 부동산이다.


건축의 ‘건’도 몰랐던 맞벌이 부부의
낡은 상가주택 매입, 철거부터 6층 꼬꼬마 빌딩의 대출, 설계, 준공, 임대까지!
이 책은 건축 초짜 맞벌이 부부가 동네의 낡은 상가주택을 매입하여 지하 1층, 지상 5층의 새로운 상가주택을 짓기까지 좌충우돌한 1년의 시간을 오롯이 담았다.
매매 시 좀더 유리한 대출은 어떻게 받아야 하는지, 리모델링과 신축의 선택기준은 무엇일지, 좋은 설계사와 시공사를 만나려면 무엇을 봐야 하는지, 신축 후 임대&관리 팁은 물론 세금 처리법까지 소형 상가주택을 짓는 과정에서 건축을 잘 모르는 일반인이 궁금해 하고 어려워할 모든 것을 세세하게 알려준다.


날림공사, 부실시공, 불법건축은 NO!
누구나 살고 싶어서 세가 잘 나가는 집, 누구나 사고 싶어서 시세차익이 나는 집을 지어라!
집 지으면서 공부하고 정리한 자료만 3박스가 넘는 꼼꼼한 건축주와 12년 경력의 열혈 건축사는 누구나 살고 싶어서 세가 잘 나가는 집, 누구나 사고 싶어서 시세차익이 나는 집을 만들고 싶었다.
그러나 꼬꼬마 빌딩주가 되는 길은 쉽지만은 않다. 철거 과정에서 건물 잔해가 하필이면 옆집 벽에 떨어져 경찰이 출동하기도 하고, 9번의 공사금 지급일이 다가올 때마다 가슴을 졸이고, 툭하면 들어오는 민원과 맞지 않는 일기예보 때문에 공사일정이 지연되기도 했다. 단열재와 방수재, 배관공법, 건물 외부 마감재, 창호, 방문과 현관문, 타일, 엘리베이터 등의 내부 마감재 등 건축주는 매번 다양한 선택지를 받아들고 고민해야 한다.
많은 건축주들이 이 과정에서 자재비도 아끼고 공간 활용도도 높여 더 높은 수익률을 올리고자 불법의 유혹에 빠지기도 한다. 그러나 날림으로 지은 집은 임대가 잘 나가지도 않고, 매번 하자보수에 비용을 소비하고 누가 불법 건축물이라고 신고하진 않을까 마음을 졸이게 되니 오히려 장기적으로는 마이너스가 된다.


‘집다운 집’을 짓기 위해 건축주가 알아두어야 할
12년 베테랑 건축사의 현장 노하우와 전문 지식!
특히 이 책에는 일반인의 눈높이에 맞춘 건축주의 설명과 함께 12년 경력의 베테랑 건축사가 공개하는 전문 지식과 현장경험을 통해서만 얻을 수 있는 노하우가 가득하다.
저자가 건물을 신축하면서 고민한 목표 수익률 계산법, 건축사와 시공사 결정 팁, 세입자가 좋아할 인테리어 노하우, 절세비법과 함께 설계비와 감리비 결정 기준, 측량의 개념과 종류(경계복원 측량, 지적현황 측량), 건축주가 공사 전 반드시 요구해야 하는 사항, 층간소음 줄이는 방법, 준공승인 등 건축주가 건축사와 시공사를 만나기 전 알아야할 정보가 가득하다.

6살과 5살 연년생 남매를 키우는 워킹맘이며, 직장생활 10년차 과장이다. 사회초년생 시절 월급을 모아 겁 없이 빌라에 투자했다. 비록 10년 동안 값이 크게 오르지는 않았지만 임대수익 경험과 세입자가 좋아하는 집 보는 노하우를 얻었다. 여러 채의 집을 머리 아프게 관리하는 것보다 똘똘한 집 한 채가 낫다는 것을 알게 되었고, 제대로 된 꼬꼬마 빌딩 ‘아미하임’을 지었다.

오래된 3층 상가주택을 사서 철거, 건축하는 1년 동안 부부가 머리를 맞대고 치열하게 공부했고, 사건 사고도 많았다. 건축을 모르는 건축주가 좌충우돌하며 체득한 정보를 많은 사람들과 공유하고자 이 책을 집필했다.

[첫째마당] 내가 원하는 집을 찾아서
01 전세 vs 매매, 끝없는 고민의 시작
아예 건물을 사는 건 어떨까?
꿈에 그리던 상가주택, 아직은 인연이 아니다

02 실패한 재테크 경험들, 자양분이 되다
경매, 공부해보니 나랑은 안 맞았다
잠시 발을 담갔다 뺀 주식
성향 파악 완료, 나는 공격적인 투자자는 아니다

03 부동산투자를 결정했다면 발품부터 팔아라!
투자는 자기가 잘 아는 곳에
당장의 임대수익 vs 장기적인 시세차익

상가투자의 함정
택지지구의 땅을 사는 것은 어떨까?

04 마음에 드는 매물, 서류부터 확인하자!
처음에 본 상가주택을 덜컥 계약하다
계약시 받아야 하는 서류3총사
건축사의 현장 노하우 ‣ 다가구주택은 단독주택일까, 공동주택일까?
건축사의 현장 노하우 ‣ 용도에 따라 다른 토지 구분
<심화학습노트 서류 3종 세트를 한눈에 보여주는 사이트>

05 건물 구매 전 마지막으로 체크할 부분
하나, 건물 현황 파악하는 2가지 방법
건축사의 현장 노하우 ‣ 건물현황도가 없는 경우는 어떻게 할까?
둘, 건물의 공시지가는 항상 체크할 것!
셋, 빼먹을 수 없는 중개수수료
그 밖에 고려해야 할 점


[둘째마당] 리모델링 vs 신축
06 우리도 처음엔 리모델링을 생각했다
중도금과 명도, 걱정할 게 한두 가지가 아니다
그냥 쓰기에는 건물이 너무 낡았다
일단 백지 상태에서 다시 검토하자
리모델링을 할 경우 문제점
리모델링, 장점도 있다
어차피 5년 후에 다시 지어야 한다
건축사의 현장 노하우 ‣ 걸리면 원상복구해야 하는 불법 건축물
결국 신축이 답!

07 신축을 생각한다면 건축사사무소와 접촉해라
내가 원하는 집을 그려보자
내 스케치에 오류가 있다?
기본설계, 건축사사무소와 합을 맞출 기회
건축사의 현장 노하우 ‣ 의무 주차장 대수 계산하기
기본설계비를 아까워하지 마라
건축사의 현장 노하우 ‣ 건축사사무소와 시공사는 다르다

<심화학습노트 건축시 알아두면 좋은 용어>

08 소요자금, 미리 계산할 수 있을까?
평당 공사비에 혹하지 말자
공사비는 끊임없이 체크할 것!
건축사의 현장 노하우 ‣ 수량산출서가 중요하다
전체 소용 비용 산정시 고려할 사항
건축사의 현장 노하우 ‣ 표준건축비로 감을 익혀두자!
<심화학습노트 건물을 지을 때 확인해야 하는 4가지>

09 수익을 얼마나 얻을 수 있을까?
첫 번째 단계, 주택 시세 알아보기

두 번째 단계, 상가 시세 알아보기
세 번째 단계, 예상 임대수익 계산하기


[셋째마당] 집 지을 자금 마련하기
10 나에게 맞는 대출 방법 찾기
대출을 이용한 레버리지효과를 노려라
그대로 쓸 것이냐, 새로 지을 것이냐?
조달 가능한 금액 확인하기
발품 팔아 은행 대출상품 비교하기

그 외에 자금마련 수단은 없을까?
<심화학습노트 임대사업을 위한 사업자등록증 신청>

11 정부 지원정책 100% 활용하기
임대사업자를 위한 지원정책은 없을까?
의무임대기간을 지켜야 벌금 안 낸다
준공공임대주택은 건설자금부터 지원받을 수 있다?
결국 융자는 받았지만 단점도 있었다

12 구매했다고 끝이 아니다! 절세를 위한 세금 공부
세금, 알아야 아낀다!
선(先) 공부, 후(後) 세무사


13 취득세부터 양도세까지! 임대사업자를 위한 세금의 모든 것
살 때 한 번, 새로 짓고 한 번 내는 취득세

<심화학습노트 내 주머니에서 나가는 세금, 항상 의심해라!>
기본적으로 내야 하는 종합부동산세와 재산세

빼먹을 수 없는 종합소득세
사업자등록으로 환급받는 부가가치세

<심화학습노트 임대소득 관련해서 좀 더 알아보기>
나중을 위해 공부해야 하는 양도소득세



[넷째마당] 본격적으로 설계하기
14 좋은 집은 설계에서 시작된다!
설계 기본 용어와 순서
설계비와 감리비, 절대 아끼지 마라
겁먹지 말고 표준계약서를 쓰자!
건축사의 현장 노하우 ‣ 설계비와 감리비를 정하는 기준이 있나요?
누가 감리하는지에 따라 건물이 달라진다
건축사의 현장 노하우 ‣ 건축 분쟁을 막기 위한 표준계약서
건축사의 현장 노하우 ‣ 건축주가 설계와 감리 계약서에서 자주 질문하는 내용

15 내가 원하는 상가주택 콘셉트 정하기
누구를 만족시키는 집을 지을까?

지하, 팔 것인가 말 것인가?
건축사의 현장 노하우 ‣ 지하공사가 어려운 이유
뛰어다닐 아이들을 위한 층간소음 예방 설계
집의 면적, 넓어야 할까?
이제는 내진설계도 필요하다
콘셉트 정할 때 방문하면 좋은 곳들
<심화학습노트 층간소음을 줄이기 위한 3가지 방법>

16 설계는 꼼꼼하고 치열하게 완성하라
조금 더 구체적인 2차 설계
자재 고르기의 시작, 3차 설계
시공사 선정을 위한 4차 설계
설계 검토, 중개사무소에서 리뷰 받기

17 공사 전 마지막 단계, 허가
건축하려면 허가를 받아야 한다
토지사용승낙서가 있어야 미리 건축 허가를 받을 수 있다
건축사를 믿고 맡겨야 하는 허가 과정
건축사의 현장 노하우 ‣ 매매 완료 전 토지사용승낙서를 활용한 인허가!
건축사의 현장 노하우 ‣ 온라인 건축행정시스템 ‘세움터’
마지막까지 애를 태운 도로사선 문제


[다섯째마당] 철거와 시공사 선정
18 철거공사는 꼭 시공사와 진행해야 할까?
시간을 아끼려고 미리 철거를 강행하다
철거공사를 직접 계약할 경우 확인사항
수명이 5년은 단축된 듯한 철거 사고
주변의 충고를 무시하지 마라

19 민원 처리, 피할 수 없으면 즐겨라
빠져나갈 구멍은 어디에나 있다
공사 성패의 핵심인 민원, 해결 방법은?


20 시공사, 종합건설과 직영 중 어디를 고를까?
종합건설과 직영이란?
비교적 싼 직영 vs A/S가 확실한 종합건설사

책임을 지는 종합건설을 택하다
골조와 인테리어를 분리하면 어떨까?
손품 팔아 시공사 리스트 만들기
기본 파악이 끝났다면 이젠 발품을 팔 차례!
시공사 선정 기준 4가지
좁혀진 시공사 후보들


21 시공사 선정에 중요한 마지막 키, 견적서
건축주의 의견을 전달하기 위한 시방서와 현장설명서
시공사 견적서 비교 분석하기
분쟁의 소지가 잇는 것은 지급자재와 지정공사로!
드디어 시공사를 결정하다
건축사의 현장 노하우 ‣ 공사 전 정확히 요구해야 문제가 없다!

22 시공사 계약할 때 주의할 점
건축주, 건축사, 시공사! 최고의 조합이 완성되다
시공사한테서 받아야 하는 서류
공사기성금을 위해 미리 자금을 확보해둘 것
약속한 납부일은 어기지 말자


[여섯째마당] 본격적인 공사와 인테리어
23 경계복원과 착공식을 해야 공사가 시작된다!
공사의 시작을 알리는 경계복원
건축사의 현장 노하우 ‣ 두 번의 측량이 있다! 경계복원 측량과 지적현황 측량
공사 전 작은 축제, 착공식

24 골조부터 단열, 방수까지! 본격적인 공사 시작
민원이 폭주했던 흙막이 공사와 터파기 공사
건축사의 현장 노하우 ‣ 시끄럽지만 안전한 CIP 방식
감리의 역할이 중요한 골조공사
겨울 골조공사, 정말 괜찮을까?
건축사의 현장 노하우 ‣ 겨울 골조공사를 피해야 하는 이유
일기예보는 왜 이렇게 안 맞는 걸까?
골조공사 완료를 축하하는 상량식

단열, 방수 등 꼼꼼하게 챙겨야 하는 공사 자재
매력적인 외관을 위한 마감공사

25 하나하나 직접 선택한 우리 집 마감자재
건물의 내부를 결정하는 마감재 고르기
전반적인 집의 분위기를 결정하는 색 고르기
내 집에 맞는 창호 고르기
건축사의 현장 노하우 ‣ 다양한 종류의 시스템 창호
현관문과 방문, 그리고 몰딩까지!
선택지가 많지 않은 엘리베이터
포인트를 줄 수 있는 타일
주방가구와 붙박이장
변기, 세면대 등 도기류 제품 고르기
임차인이 바뀔 때마다 교체해야 하는 바닥재와 벽지
신발장에 거울을 달다!
가전제품, 준비해두는 게 좋을까?
샤워기 수전과 세면기 수전은 무난한 게 낫다
보안을 위한 초인종과 로비폰

26 마지막까지 놓치지 않은 부분
인테리어의 반, 조명
아이 있는 집을 위한 우편함과 무인택배함
고마운 분들을 위한 준공선물
조경도 쉽게 넘어가지 않다


27 내 집에도 이름을 붙이자!
로고와 현판으로 내 건물을 홍보한다
건축사의 현장 노하우 ‣ 간판이나 현판 설치 가능 개수는?


[일곱째마당] 준공과 등기
28 건축의 완성을 알리는 준공
건축물의 준공 과정은?
건축주를 추가하려면?
하수도원인자부담금, 이전 건물의 오수량은 제하라!
특검, 너무 긴장하지 마라
시정명령으로 건물 앞 도로를 복구하다
준공 직전에도 민원이 있다
<심화학습노트 준공과 관련한 건축사의 마지막 팁>

29 준공 후 마무리해야 하는 일들
첫째, 건축물대장 만들기
둘째, 취득세 납부하기
건축사의 현장 노하우 ‣ 대지권 규약이란?
셋째, 보존등기하기
보너스, 공사 잔금 치르기

30 하자보수를 안 하는 집은 없다
하자는 꼭 생긴다
똑똑하게 하자보수 요청하는 법


[여덟째마당] 이제부터가 진짜 시작이다, 임대
31 상가와 주택의 임대료 확정하기
각자 성향에 맞춰 일을 분배하자
어떤 임차인을 원하는지 고민하라
전세가 좋을까, 월세가 좋을까?
임대가, 어떻게 설정할까?
처음부터 계약을 위해 가격을 낮춰야 할까?
가격을 낮추기보다는 단점을 보완하자
상가의 임대가 설정을 위해 자료를 모으자
그래서 상가 임대가는 얼마?
투명하게 관리비 책정하기

32 아미하임 효과적으로 홍보하기
멀리서도 눈에 띄는 현수막 만들기
손쉽게 광고지 만들기
한눈에 파악할 수 있는 홍보 리플릿 제작
직방, 네이버 등 온라인 매체 활용하기

33 모든 노력이 빛을 발하는 임대 계약!
아미하임의 첫 계약, 1층 상가 계약하기

주택, 너무 조급하게 계약하지 마라
임차인을 위한 입주선물

34 임대 계약 이후, 아미하임 건축주로 겪은 일들
마음 졸인 임대 경험
아이가 있는 가족은 아직 없다
관련된 사람들과 좋은 관계를 유지하려고 노력한다
아미하임의 수익률

35 제대로 된 집을 짓기 위한 포인트 10가지
1 설계가 집짓기의 반이다
2 항상 복수견적을 받자
3 계약서는 기본 중에 기본이다
4 정부의 지원정책을 적극 활용하라
5 발품을 많이 팔고, 집 근처 부동산중개업소와 친해지자
6 답은 하나가 아니다
7 전문가가 밥 떠먹여주지 않는다
8 집은 사람이 사는 곳이다
9 즐겁게 하자
10 돈의 노예가 되지 말자