부동산 세금, 피할 수 없다면 알고 대처하자

매년 쏟아져 나오는 세금 관련 책, 특히 부동산에 관한 책들을 대하면 먼저 한숨부터 나온다. 기존의 내용도 잘 모르는데, 매년 개정된 사항을 일반인이 알고 대처하기에는 벅찰 수밖에 없다. 그러나 가만히만 있기에는 현재의 부동산법이 너무도 가혹하다. 20년 넘게 산 집 때문에 세금폭탄을 맞고, 아이들 키우면서 평생 먹고산 가게 때문에 생각지도 않은 세금을 내기도 한다. 이러한 추세는 앞으로도 계속 이어질 전망이니, 이제 일반인도 세금을 알아야 한다. 세금이 피할 수 없는 현실이 되었기 때문이다.

『세무사가 알려주는 2021 부동산 셀프절세』는 이 부분에 주목했다. 현직 세무사가 들려주는 ‘알기 쉬운 부동산 세금 이야기’는, 18년의 상담 노하우를 쏟아 부은 부동산 세금 관련 기초편이라고 생각하면 된다. 세무사를 만나기 전에 미리 알아두면 좋은 세금 상식들을 정리해 보여주기 때문에, 정작 필요해서 세무 전문가를 만났을 때 좀 더 심도 있는 상담이 가능해진다.

“우리나라 국민이라면 반드시 알고 있어야 하는 세금상식과 ‘알면 돈이 되지만 모르면 나만 손해’인 세금 지식들을 쉽게 설명하여 알리는 것, 이것이 내가 이 책을 쓰고자 한 이유다.”
프롤로그에서 밝힌 저자의 동기가 이 책의 존재 의미를 더욱 부각시켜준다.

2021년 부동산세금 최신 개정사항 반영

일반인들을 또 한 번 머리 아프게 하는 건 부동산세금의 잦은 개정이다. 18년차 세무사가 그 부분을 놓칠 리 없다. 이 책에서는 2020. 7. 10 대책, 2020년 9월 국세청에서 발행한 [100문100답 주택세금] 발표 자료뿐 아니라, 2021년 이후 개정이 예정되어 있는 사항까지 반영하고 있다.

본문은 총 8장으로 구성되어 있다. 1장의 부동산과 세금 일반에 관한 이야기를 시작으로, 2장은 세금의 기본 원칙과 등기부등본 보는 법, 3장은 절세의 시작인 양도소득세에 대해서 알아보고, 4장에서는 공동명의나 부담부증여 등 부동산세금을 추가로 절세하는 방법을 자세히 살펴본다. 5장은 1세대 1주택 비과세에 대한 이야기, 6장은 2주택까지 비과세 받는 방법, 7장은 주택임대사업자와 주택임대소득에 대해 알아보고, 마지막 8장에는 말도 많고 탈도 많은 상속세와 증여세에 대해 상세히 알아본다. 무엇보다 세금에 대해 전혀 모르는 일반인을 대상으로 집필하였기 때문에 내용이 쉽고, 각 챕터 마지막에는 꼭 알아두어야 할 내용을 별도로 정리해 두어 요점을 파악하기도 쉽다.

관심은 있으나 어디부터 공부해야 할지 몰라 망설이는 분, 주택 매도매입 계획이 있는 분, 양도소득세를 절세하고 싶은 분, 증여나 상속에 관심이 있는 분 등 부동산세금에 대해 고민하고 있는 분들은, 이 책에 전반적인 내용이 망라되어 있으니 골라 읽는 것만으로도 큰 도움이 될 것이다.

공인회계사, 세무사, 공인중개사

2002년도 회계사 시험에 합격하여 일반기업, 공기업, 공무원 등 다양한 직장을 경험하였으며, 현재는 회계법인에서 세무와 회계 업무를 담당하고 있다.
“번 것도 없는데 세금 때문에 사업을 못하겠다”, “부자들한테 세금을 거두어야지, 왜 나처럼 가난한 사람한테 세금을 걷고 난리야”, 주위에서 나를 보는 사람마다 세금에 대한 불만을 털어놓는다. 나는 직업상 그런 고객들을 일상적으로 만나고 있으며, 자의 반 타의 반으로 “세금을 조금이라도 덜 내는 방법이 없을까”를 항상 고민하는 세금 덕후이다. 합법적으로 절세가 가능했으나 모르고 납부한 세금, 조금만 미리 준비했으면 피해갈 수 있었던 세금, 잘못된 신고로 인하여 가산세까지 추징되는 세금 등등.
이러한 세금들을 납부하는 고객을 볼 때마다 너무나 답답하며, 이렇게 납부하는 세금을 마치 내 돈이 나가는 것처럼 안타깝게 생각하는 세무전문가이다.

카페 외벌이 재테크(https://cafe.naver.com/singleincome)

프롤로그 4

01. 부동산과 세금 16
02. 높아진 취득세, 모르면 손해 17
03. ‘생애 최초 주택 구입’에 대한 취득세 감면받으세요 26
04. 부동산 갖고만 있어도 세금이 부과됩니다 ━ 재산세와 종합부동산세 29
05. 6월 1일을 기억하세요 ━ 부동산 매수 시 보유세 피하는 법 33
06. 직접 세금을 계산하여야 합니다 ━ 종합소득세와 양도소득세 35

제2장 알고 시작하면 쉬운 부동산 세금

01. ‘형식’이 먼저일까? ‘실질’이 먼저일까? ━ 실질과세의 원칙 38
02. 실거래가 VS 기준시가 42
03. 보는 법이 이렇게 쉬웠어? ━ 등기부등본 1 45
04. 반드시 집주인과 계약해야 하는 이유 ━ 등기부등본 2 49
05. 자세히 보지 않으면 전세금을 날릴 수도 있습니다 ━ 등기부등본 3 52
06. 이보다 쉬울 수 없다 ━ 누진세율 56

제3장 절세의 시작, 양도소득세

01. 잔금 날짜 조정하면 세금이 감소합니다 ━ 부동산 취득과 양도 시기 62
02. 분양권이 아파트가 되면 보유기간을 합산하나요? 67
03. 세법 적용, 취득일 기준? 양도일 기준? 71
04. 예정신고 했는데 다음해 확정신고 다시 해야 하나요? ━ 예정신고와 확정신고 73
05. 양도소득세 과세체계 78
06. 취득계약서를 잃어버리면 취득가액이 제로(0)인가요? 79
07. 도배, 장판 비용도 경비로 인정되나요? 83
08. 손해보고 팔아도 양도소득세 신고해야 하나요? 86
09. 이제는 거주까지 하여야 합니다 ━ 장기보유특별공제 90
10. 1년에 한 번만 받을 수 있습니다 ━ 양도소득 기본 공제 96
11. 다주택자는 비조정지역 주택부터 양도해야 합니다━조정지역 VS 비조정지역 97
12. 지방소득세 10% 추가납부해야 합니다 104

제4장 부동산 세금, 추가로 절세하는 방법

01. 고액 부동산일수록 공동명의 하여야 한다? ━ 종합부동산세 108
02. 공동명의의 꽃 ━ 양도소득세 113
03. 무조건 공동명의는 독이 될 수도 있습니다 117
04. ‘재산분할’로 준다는데 받으면 되는 건가요?━이혼하면서 받기로 한 부동산 120
05. 고위공직자도 하는 양도와 증여의 절세스킬 ━ 부담부증여 125
06. 10억 건물을 ‘부담부증여’하면 세금이 얼마나 줄어들까요? 128
07. 증여와 양도를 이용한 절세비법 ━ 증여 후 양도 134
08. 증여한 부동산은 5년간 관리가 필수 ━ 이월과세 무조건 피해야 하는 이유 138
09. 다가구주택 VS 다세대주택 145
10. 건물 용도를 함부로 변경해서는 안 됩니다 ━ 다가구주택 148
11. 주택일까? 상가일까? ━ 겸용주택(주택+상가) 1 152
12. 좋은 시절은 끝났다? ━ 겸용주택(주택+상가) 2 158
13. 재산세 부과내역 반드시 살피세요 ━ 주거용 오피스텔 162
14. 취득하는 순간 모두 주택입니다 ━ 입주권과 분양권 167

제5장 최고의 절세상품, 1세대 1주택 비과세

01. 대한민국 성인이라면 누구나 알고 있어야 합니다 ━ 1세대 1주택 비과세 174
02. 6개월 이상 해외에 거주했다면 176
03. 대학생도 아르바이트 하면 독립세대가 가능한가요? 177
04. 세대 분리, 주민등록만 옮기면 인정되나요? 182
05. 펜션도 주택인가요? 184
06. 단독주택 구입 시 부수토지까지 확인해야 합니다 187
07. 1% 지분도 1주택입니다 ━ 공동소유주택 194
08. 주택 보유기간, 동일세대라면 모두 합산합니다 198
09. 지난 주택 매각 시점까지 알고 있어야 합니다 ━ 강화된 보유기간 201
10. 취득 시점이 중요합니다 ━ 조정지역 2년 거주 207
11. 조정지역 공고 전 계약한 경우에도 2년 거주해야 하나요? 210
12. 학교 폭력으로 전학 가는 경우 1년 이상만 거주하면 됩니다 215
13. 고가 주택은 비과세가 없습니다 219

제6장 2주택까지 비과세 받는 방법

01. 2주택도 비과세 받을 수 있습니다 ━ 일시적 2주택 비과세 228
02. 요건부터 충족하여야 합니다 ━ 1세대 1주택 비과세 231
03. 2년 거주했다고 당연히 비과세 아닙니다 235
04. 2주택도 비과세 받을 수 있습니다 ━ 상속, 혼인, 동거 봉양으로 인한 일시적 2주택 242
05. 형은 안 내고 동생만 세금 내는 이유 ━ 상속 주택 247
06. 상속 주택, 합법적으로 세금 안 내고 파는 방법 251
07. 3주택도 비과세 받을 수 있습니다 ━ 상속, 혼인, 동거 봉양으로 인한 일시적 3주택 255
제7장 주택임대사업자와 주택임대소득

01. 이제는 냉정해져야 할 때 ━ 주택임대사업자 등록 262
02. 월세 받으면 주택임대소득 신고 대상인가요? 266
03. 주택임대소득 세금 얼마나 나올까요? 269
04. 세금보다 건강보험료가 더 무서워요 ━ 주택임대소득과 건강보험료 275

제8장 이제는 피할 수 없는 세금 ━ 상속세와 증여세

01. ‘상속’과 ‘증여’, 같은 거 아닌가요? 280
02. 증여받는 사람이 많을수록 증여세가 감소합니다 284
03. 증여세의 과세 체계와 신고 기한 286
04. 현금보다 부동산이 증여에 유리합니다 288
05. 토지는 기준시가, 아파트는 시가 평가? 289
06. 증여 재산, 순서가 중요합니다 294
07. 증여재산가액 ‘10년간’ 합산해야 합니다 298
08. 태어나자마자 증여가 유행? ━ 자녀공제 5천만원, 10년마다 증여하세요 301
09. 손자에게 직접 증여, 30% 할증됩니다 304
10. 상속세의 과세 체계와 신고 기한 308
11. 법정 상속분의 계산 310
12. 상속 개시 전 미리 인출한 현금, 준비하지 않으면 상속세 내야 합니다 312
13. 병원비는 상속 재산에서 납부해야 합니다 316
14. 상속 재산 10억 이하는 상속세가 없습니다 318
15. 부모님을 모신다면 받을 수 있습니다 ━ 동거 주택 상속 공제 323
16. 상속세, 부자들만 내는 것 아닌가요? 326

참고문헌 329